3000亿目标压身,中梁地产上市狂奔

3000亿目标压身,中梁地产上市狂奔
2018年11月14日 10:18 时代财经

时代财经APP记者 童洁

在正式迈过千亿门槛后,中梁地产向上市发起了冲击。作为前三十强中规模最大的未上市房企,中梁在11月13日于港交所披露了上市申请材料。

中梁是今年第九个冲刺IPO的房企,在此之前,正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业和恒达集团等五家房企已经先后在港交所挂牌上市,银城国际、德信地产、海伦堡地产等也处于聆讯阶段。

房企扎堆上市背后,资金是最大的诉求。从今年赴港上市的房企来看,它们无一不是处于规模博杀期,而快速的成长依赖于强大的资金支持。

成立于1993年的中梁在房地产的路上已经打拼二十多年,但早年间,中梁的火力主要集中在江浙地区,辐射范围有限。2016年,中梁迎来了战略的转折。这一年,掌门人杨剑效仿闽系房企,带着中梁从温州搬到了上海。

杨剑为中梁制定了一系列扩张战略,首先在内部提出了“456”的要求,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。其次,杨剑决定避开实力房企云集的一二线城市,主攻三四线城市。这一模式形似龙头房企碧桂园。

按照这套战略规划,中梁开始向“强扩张、高周转”的道路狂奔。招股书中披露的一组数据可以看出中梁扩张的速度,2015年年底,中梁境内附属公司的数量为48家,两年半后的2018年6月,这一数字增长至705家。

与此同时,中梁进入的城市也由2015年的3座上升到目前的110座。而且,一如其2016年定下的战略,中梁大部分的土地储备集中在三四线城市,例如温州、台州、嘉兴等。截至2018年8月30日,中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角五个区域拥有316个项目,土地储备总额为3500万平方米。

在这一轮全国扩张中,中梁的规模也实现了成倍增长。2015年、2016年和2017年,其分别实现销售168亿、337亿和758亿,同比分别增长30%、101%和125%。克而瑞公布的最新数据显示,今年1-10月,中梁的销售金额为1002亿元,在全国房企中排名第24位。

拿地扩张需要资金的支持,而高速的扩张往往意味着负债的增加,中梁的负债率也在2016年达到了峰值,其2016年净资产负债率高达1790%。2017年中梁手中的地块进入比较稳定的销售阶段后,净资产负债率才有所好转,从1790%骤降到339.5%,2018年上半年进一步降至44.6%。

中梁在招股书中对负债率的变化做出了解释,“过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块,同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。短期内净负债率下降则是因为总权益扩大了。”

目前,中梁扩张的脚步并未放缓,在完成千亿后,中梁又有了新的目标。今年2月份,杨剑带领一干中梁骨干前往碧桂园“取经”,学习结束后,杨剑信心十足地为中梁定下五年内完成3000亿目标的计划。

也就是说,中梁正面临着新一轮的资金考验。据蓝鲸地产梳理,过往几年,中梁地产的融资渠道主要集中于银行信贷、信托、公司债及跟投机制。但在中央“去杠杆”的大背景下,传统的银行和国内发债政策不断在收紧,房企融资普遍存在成本过高的问题。

身负3000亿目标的中梁急需找到新的融资渠道,赴港上市也就此提上日程。中梁在招股书中表明,此次IPO募集资金将用于现有物业项目或项目阶段的建筑成本,以及偿还绝大部分的若干现有计息银行借款和用于一般流动资金,具体募资金额尚未公布。

值得一提的是,今年5月,杨剑的胞弟杨剑平从中交地产离职,关于其去向,外界一直有诸多猜测,杨剑平是否会加盟中梁,也一直颇受关注。

据悉,杨剑平在中交地产任职期间,主导了中交地产和中房地产的重组,同时积累了一定的政商资源。而这些资源和经验,对于正在冲刺IPO的中梁而言尤为珍贵。此前,也曾有消息称,杨剑平将负责中梁的资本运营,但目前为止,这一传言还未得到证实。

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