摘要：流水的百强
撰文|蜜姐&编辑|杰儿
最近股市行情不错，有小伙伴一天"躺赚"几大千都无心上班了。实际上依然有超一半的个股是下跌的，避免被割韭菜是我们长期需要努力做的事儿。
寻找价值公司，难度不小。我们除了要学方法，更要学经验，避免掉进千篇一律但收割非常有效的坑里。
以大部分蜜友们都关注的房地产为例，有的房企抓住了我国楼市发展的所有黄金期，扎根一线城市，但却不断掉队。
比如曾经的百强房企国瑞置业，重仓北京，曾连续两年斩获"中国房地产在港上市企业TOP10"奖项，近年来其排名和利润却持续下滑，截止1月13日收盘，股价跌到不足1港元/股
国瑞置业的故事颇具代表性，当然买了它股票的散户们的经验更值得吸取。
01
国瑞置业是一家老牌房企，最近几年较为沉寂，今天突然引起业内的高度关注和质疑。
原因是昨晚（1月12日）国瑞置业发布了一份公告：为要约交换2022年到期、利率为13.5%的美元票据，计划发行利率14.25%的新票据。
基于近期房企们发债的利率水平来看，截至目前国瑞置业利率14.5%的新票据勇夺"第一"。
2021年元旦节之后，房企们抓紧可能并不太长的"窗口期"都在加紧融资。据媒体不完全统计，年后短短10天内，有近30家房企发债约550亿！
首先，我们简单了解下房企着急融资的大背景。
未来三年都是房企还债的高峰期。
此前，据联合资信测算，在不考虑行权的情况下，2021-2023年，地产债到期金额约为5278亿元、3065亿元和3454亿元。
另外，贝壳研究院的数据显示，预计今年房企到期债务规模（不含今年房企将发行的超短期债券）将破万亿大关，同比增长约36%。房企们的偿债压力可想而知。
而今年"三道红线"离房企们越来越近，试点企业（此前是12家房企）将扩容的消息传得沸沸扬扬。
短期内，就存在发布"三道红线"试点扩容企业名单的可能性。
加之2020年底央行新规对银行房贷设置的"两道红线"，实际上房企们将面临的是"五道红线"。
了解了大背景，蜜友们就能很好理解，为啥一些房企即便是面对10%以上的利率也要积极发债。这种现象预计今年后面十多个月也不会少见。
02
再来看国瑞置业的具体情况。
国瑞置业成立于1994年，发家于广东汕头，后重仓北京。
说实话，1994年就搞房企，其创始人张章笋是非常有眼光和胆量的，毕竟我国房改到1998年才开始。
作为一家老牌房企，国瑞置业赶上了我国房地产行业的所有黄金期。
成立20年后，于2014年7月，在我国港交所挂牌上市。2015-2016年，连续两年上榜"中国房地产在港上市企业TOP10"。2016-2017年，均上榜中指院的百强房企名单（分别排名第73位和第69位）。
但此后的画风却是，国瑞置业从中指院百强房企名单中消失了。
尽管此后国瑞置业也在财报中称位列其他房企榜单的百强行列，但其官网在"企业荣誉"一页中，2017年后再未更新。
在克尔瑞《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，国瑞置业以179.1亿元的操盘金额排名第111位；以104.3万平方米的操盘面积排名第131位。
与下滑的排名相对应的是，同样下滑的还有国瑞置业的归母净利润。
实际上，上市之后，国瑞地产的业绩起伏较大，尤其是利润方面。
早在2016年，国瑞置业的营业收入就超80亿元，但2017-2018年却均下滑到不足70亿元。直到2019年才有所恢复。
毛利润方面，国瑞置业2014年上市当年，即超24亿元，获奖较多的2016-2017年更是超过了31亿元，但2018年跌到了不足26亿元，2019年再跌到不足22亿元。
2018-2019年，国瑞置业的毛利润连续两年同比下滑超17%！归母净利润同比下滑也超两位数。
这与国瑞置业重仓北京不无关系。
03
尽管国瑞置业也早就开始了全国布局，但实际上对北京市场的依赖严重。
其2020年半年报显示，截止当年6月底，国瑞置业签约销售额为7,478.8百万元，其中北京地区占据半壁江山，签约销售额约为4,057.8百万元，占比54.3%！
其次为佛山和苏州，同期签约销售额分别为865.5百万元、556.5百万元，分别占集团已签约销售总额的11.6%和7.4%。
其他城市的签约销售额占比最多也不超过4%，其对北京地区的依赖程度可见一斑。而这种状况对比2019年上半年，非但没有得到改善，反而是进一步增加。
对楼市稍微了解一点的蜜友，都清楚近年来北京楼市的调控之严格，重仓北京楼市，国瑞置业受严重影响是自然而然的结果。
值得注意的是，2020年上半年，国瑞置业的业绩又下滑了：营收约33亿元，同比下滑约13%；毛利不足9亿，同比下滑约19%；归属股东净利润更是惨烈，同比大降超80%。
另一方面是债务的压力，有增无减。
截止去年6月底，国瑞置业的净资本负债比率约132%，虽较2019年同期稍有减少，但仍远高于行业平均水平。
尽管其2020年中报称，一年内到期的有息负债较2019年底减少了10.4%，但新增的信托借款大增，约为5亿元，2019年同期该借款还不足200万。
与此同时，借钱的成本也在增加。
据财报披露，国瑞置业2017-2019年美元债的利率分别为7.0%、10.1%、13.5%。而即将发布的新票据利率再创新高，达14.25%。
从国瑞置业的财报来看，其将翻身的希望寄托在旧改上。
2020年中报披露，集团在北京、深圳、汕头承办一级土地开发项目、城市更新及"三旧改造"政策下开发的项目，报告期内，一级开发及旧改项目开发面积达580万平方米，其中深圳占比51.6%。
但众所周知，旧改是个难啃的硬骨头，开发周期长、难度大。这一次国瑞置业能否"赌"对，还是未知。只是其股价在目前的业绩走势来看，短期很难翻身。
国瑞置业的故事，或许能让近期被火热股市行情撩得心痒痒的部分蜜友们冷静一下。
即便是赶上好时机、重仓对了，也可能短期受到重挫，甚至非常难熬，做好配置和布局更重要。毕竟企业还能发债、割肉卖项目，个人能想办法的途径就少多了。
