房产在家庭资产配置中的趋势

房产在家庭资产配置中的趋势
2018年07月16日 21:51 金融资产配置微课堂

摘要:新经济环境下应减少房地产配置权重,把握资产配置机遇

进入21世纪,尤其是过去的十几年,买房、炒房,成为迅速拉开人与人之间财富差距最直接、最简单的手段。2005年到现在我们全国的房价普遍涨了3倍以上。随着飙升的房价,有房者的资产迅速膨胀了起来。房价上涨使得财富由无房家庭向有房家庭转移,尤其转向手持资本、从事投机活动的富裕群体。

然而,这些资产背后,是不断加杠杆生出的贷款,对于多数家庭而言,这是个并不轻松的负担。每一次房价的波动、国家政策的出台,无不牵动着这群“富裕的”房奴们的神经。2017年以来,“房住不炒”的观点提出后,国家在政策层面对房价的调控一直从未放松,并通过推出一系列经济新区建设计划,试图将经济从房价手中解绑。政策催生新的投资机遇,将人们的视线从房产上转移,回归对资产配置本身的关注,降低杠杆性房产在资产配置中的比例,不断优化家庭资产配置结构。

为什么房产在家庭资产配置里的权重要减少?

1、风险:近7成财富为杠杆房产

根据中国家庭金融调查(CHFS)和美国消费者金融调查(SCF)数据,中国家庭的房产在总资产中占比高达69%,美国仅为36%。基本上从2008年之后,中国居民债务增长一直维持在20%以上的增长,而收入的增长总体只有10%,也就是说居民每年的债务增长都是其他收入增长的两倍,据此得出的结论是——巨大的风险!很多老百姓资产只剩下房子了,资产配置里,房产占比过高,一旦房价下跌,很多中国家庭将跌入财富消失的深渊。

2、中国经济未来的趋势,对楼市的影响

目前,我们现在所处的时期是一个重要的转换时期——新周期。中国经济发展已经进入了新周期,新周期也就意味着中国GDP增长不会持续在高位发展,自2010年以来,中国的GDP同比增长从12%后一直下降,GDP走势呈现明显的“L”型,说明早期靠投资驱动型经济已经难以为继,投资驱动型经济慢慢向消费驱动型经济转型。

消费驱动型经济,与投资驱动型经济最大的不同,是可以改善企业的负债结构。消费驱动型经济,主要靠科技创新,不需要依靠大量的资金需求,无需通过大量负债进行基础投资。所以,央行对于货币政策的也是稳重偏紧的。我们过去的一个经济发展模式只要伴随着货币供应的大幅增加,这些货币供应量都体现在房地产上面。房地产受货币政策的影响巨大,而目前的形式,显然央行不会再大力放宽货币政策。

中国的房地产从一个投资的角度来讲黄金时期已经过去了,未来不是说一定会跌,但是房价整体上涨的速度大体上不会比我们的货币增长更快,而中国的货币增长也度过了一个高增长时期,我们去年货物增长只有8到9%的水平,8到9%的货币增长,也就意味着未来一线房价的增长也不太可能高于这个水平。

现在买一套房子贷款利率要6%,如果不买房把钱拿去理财也有4到5%,一个是你购房成本,一个是你的机会成会,你的购房成本和机会成本加起来是10%,现在如果你对房子每年上涨的预期,涨幅如果不超过10%的话,实际上你作为投资购房是没有意义的,随着房产税的推进,类比于美国,房产投资者的热情会进一步下降。作为刚需,在任何时候买房都是对的,因为总体房价从长期来讲确实应该是上涨的,但是你从投资的角度讲意义是在下降的。

房地产对应的不仅仅是房价的上涨,带动了整个利率水平的上升,大家买的所有的高收益的信托产品,背后所对应的资产其实都是房地产,那么如果房地产销售回落,就意味着你买的那些理财的收益率也会慢慢回落,因为在中国我可以说房地产对资金的需求几乎占到了总的资金需求的50%,如果我们房地产销售逐年下滑的话,我们资金需求会越来越少,也就是说你获得高收益的回报越来越少,也就意味着理财的收益会逐年下降。

3、新经济形势下,利率的降低对股市估值的影响

所以如果整个新经济摆脱了房地产驱动的模式,而转向了依靠技术创新的发展模式的话,你会看到什么结果呢?

你会看到利率不是往上走的,而是往下走的,因为这些经济发展模式不需要债务支撑的。

那么我们想一下美国过去30年股票的牛市是怎么形成的?

除了美国的持续盈利好于他的经济之外,另外一个非常重要的原因是美国的长期国债收益率从80年代到现在是一直往下走的,他是从8-10%的水平掉到现在2-3%,为什么呢?

我们投资是为了赚钱,什么东西在风险更小的时候赚钱更多,我们就会买什么。举个例子,假设现在股票的市盈率是10倍,也就是说我花10元钱买股票,1年能赚1元,相当于每年赚10%。如果市场上同时有国债出售,一年收益率有15%,那么大部分人都不会去选择股票,而会选择无风险的国债,这时候股票就明显估值过高;而如果国债收益率一年只有1%,那么大家又都会想买股票,股票估值就显得很有吸引力。

在这个例子里,股票本身的价格和盈利能力并没有任何改变,仅仅是市场利率水平发生了变化,就带来了估值高低的截然不同。

投资的唯一目的是获得回报,而不论是利息带来的回报,还是股息带来的回报,还是资本升值带来的回报,对我们来说并无区别。因此,市场的无风险利率水平,是投资者无需承担风险就可以拿到的钱,是判断其他资产估值高低的锚。

利率往下走的过程说得俗一点,就是大家发现理财利率太低了,会首先有一波风险偏好比较强的人冲进去买股票,然后股票涨了赚钱效益又会带动更多风险偏好又相对低的老百姓去买股票,说得高大上一点就是利率的下降会导致股票的市盈率估值的中枢上升,从而推动了整个导致股票估值体系往上走。

所以家庭资产配置中,我们建议在房地产的配置比例下降的同时,适当增加股市权益类资产。资管新规出来打破刚性对付,而信托产品大部分都与房地产挂钩,信托产品收益下降且刚性对付被打破,这部分资金必然要寻求新的投资标的,目前,也只有股市能提供相应的收益。但是,股市的收益是对波动风险的补偿,如果投资者风险偏好较低,那么单纯的股市也许并不能满足他们的需求。所以,资产配置,作为未来财富管理的主要工具,其潜力也就不言而喻。其实,市场也正往有利于资产配置的环境走。A股纳入MSCI、FOF的发行以及养老金入市,一方面是为市场提供资产配置工具,一方面养老金天生比较厌恶风险,国家不可能拿居民未来的养老开玩笑,所以,整个权益类市场肯定会往更健康的环境走,这也是近期监管层频频惩罚市场投机者的原因,营造一个更为健康稳定的市场。

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