刚刚写过全国针对保障性住房摸底的内容，不过几天时间，咱大广州的《配售型保障住房管理办法（征求意见稿）》就挂了网，开始面对大伙儿征求意见了。
如今，这征求意见稿已经在各路社交平台上发酵了一个星期，作为利益攸关群体，几乎所有想买房的，想卖房的，甚至手上有房的，都多多少少有了解，甚至讨论过。
目前，一个突出的观点是——
未来，配售型保障房将大面积入市，直接冲击商品房交易，尤其是低总价的房产。
未来，刚需谁还买房啊！
那些手上有老破小的，早割肉早好，晚了，就得砸手里。
真的是这样吗？
01
配售型保障房的优势，总结起来大概有有如下几项：
1、位置不错，天河海珠荔湾这些核心区，都有分布；
2、相对便宜。虽然在文件里没有写明，但专家估计是大概周边商品房价格5-6折；
3、户型还行，原则上90平以下，2-3房为主，单身、两口之家甚至带个娃，够住了；
4、与商品房同权，也就是说有学位。
5、申购要求不高。硬指标是没房且3年内没房，然后第一梯队是广州户籍，第二梯队是本科以上或各类人才加养老保险三年。
就感觉人人跳一跳，都能够到。
6、现楼销售，即买即住；
也就是说，买一套配售型保障房，相当于以5-6折的价格买个新房，拿到和周边商品房几乎无差别的权益，马上能住，甚至没有任何烂尾风险。
香，实在是香。
别说老破小了，感觉这大杀器一上，大部分二手房都要没活路了。
02
但是，一切脱离“量”去谈“质变”的行为，都是耍流氓。
保障性住房的“量”有多大呢？
根据7月份广州日报的报道，今年市本级配售型保障性住房包括5个存量转换的项目，新开工的5个项目和3个“按需定建”的项目。
安居集团的目标是：今年总共提供一万套。
在这一万套里，市中心占比不算太高，处于最核心区位的项目有两个：
天河路奥体项目和海珠新滘西项目，全部建起来，大概2000套。
相对偏远，规模也相对大的是荔湾的葵蓬路项目，大约有2300套。
三个加起来，也就4000套出头。
但是，你知道广州一年的二手房交易多少吗？
去年是10.8万套，然后，中心四区，天河、海珠、越秀、荔湾加起来，大概是4.5万套。
也就是说，今年安居集团顺利完成任务，也只会冲击二手房交易的大概十分之一不到。
无论是从核心区来看，还是全市范围内，比例都差不多。
反观保障房制度已经非常完善的新加坡，二手成交数据中，组屋的成交量长期大幅超过二手私宅，就拿去年来看，大概是私宅的2.5倍往上吧。
个人觉得啊，这点保障房的投放量，短期内，不足以在市面上激起什么水花。
要想真正对市场有所冲击，至少得按照这个速度再建个小十年吧。
03
然后，说说入手门槛。
这里涉及到两个方面，户型和价格。
从之前的报道来看，我们的保障性住房户型大概是这个样子的——
一房户型会用来做公租房，紧凑小二房、小三房用来做配售型商品房，原则上每套面积控制在90平以下，那么，目测面积段大概是70-90平的样子。
多说一句，按照模块化标准层的组成来看，一个定制化核心筒大概对应12个户数，具体的电梯数不知道，但居住的舒适度明显比市面上的新房稍微差一些。
然后精算一下价格。
市区三个项目，周边都是有商品房的，奥体项目周边暂时没有新盘，5年以内的次新房挂牌价7万上下；
新滘西项目周边的新房中海大境，市场价8-9万。
葵蓬路项目周边也没啥新盘，稍远的有保利锦上印和力诚榕诚湾，市场价大概4.5万。
以5-6折的区间来算，要在天河、海珠拿一套90平米的配售型保障房，价格大概在360-450万的样子；
如果是70平的两房，大概280万往上吧。
荔湾位置比较偏，接近佛山了，三房价格区间大概在200-243万，两房大概在155万往上吧。
这个数据，怎么说，感觉比同区域老破小的价格普遍还是要高一些。
现在市中心的房价已经回调得很到位了，不少海珠区两房的老破小，那种本来没有电梯，后来加了电梯的两房，150万上下就可以拿到，三房大概200万。
这个价格……本来也没办法上车同等区域的保障房啊！
所以，我个人觉得，保障房和老破小针对的，还是不同的人群。
假如你本来就有三百万左右的预算，恭喜，可以在楼龄二十年上下的二手房，以及配售型保障房之间纠结一下。
但如果你只有一百多万预算，想在市区有个自住的房子，享受市区的便利配套，那没得选，只能上车老破小。
一定想上车配售型保障房，那就只能去稍微远一点的地方，比如说去荔湾接近芳村的区域，或者去黄埔、番禺、白云，比如说新造啊，鸦岗啊。
在这些地方，一百多万是可以上车保障房的。
但是哦，我个人觉得，现在的市场处于收缩期，还是在回归地段逻辑，所见即所得，远离画饼，郊区的新盘若非产品本身很好，配套很集中，是很难打动自住客的。
所以，远郊的配售型保障房是否能大卖，就看周边有没有足够多的产业人群了。
04
最后，想说下流动性和保值属性。
一个大家必须要知道的知识点是：
保障房绝对不允许变更为商品住房，没有任何投资属性，是真正的房住不炒——
也就是说，不能出租获取回报，不能用来做抵押经营贷换现金流，未来的售出价无论如何，也不可能超过你的买入价。
更麻烦的是，套现的时间点和流程，也基本不在自己的掌控范围之内。
大家都知道，住保障房的人一旦拥有商品房，必须要退出保障房，但比较少人知道的是，《征求意见》里面还有这么一个规定：
保障房必须要自己住，不能够让租户帮你住，还不能空置一年以上。
这里面隐含了一些生活中可能会遇到的变数——
假如你在工作地点旁边购买了保障房，几年之后，跳槽了，工作地比较远，比如从黄埔换到南沙，甚至从广州换到深圳，那么，就完全不可能在原来的地方居住了。
还有，有娃的家庭都知道，现在小升初万一择个校，是有可能不在家附近，甚至不在本区的，但初中生住校年龄还是小了一点，橘姐身边不少学霸家庭都会为了孩子去学校附近生活。
但是，无论你在哪里居住，都不可以让你的保障房空置超过一年，只要超过一年，房子就必须要清退。
然后，万一要退出，流程也挺繁琐的。
首先，买入保障房是有封闭期的。
简单来说，限售三年，然后可以在一个特定的回购平台挂牌，面向符合条件的购房者进行转让，挂牌价由你定，但不能高于你的买入价。
假如一年没卖出去，才能向“专营机构”申请回购，回购价格由专营机构和你自主协商，大前提是不能高于你的买入价，并且每年必须折旧，每年折旧率按1%算。
好了，到了这里，你就懂了，你的保障房退出的时候，最好的结果是一年内原价转让给其他购房者，最差的情况……就是其他购房者不接盘，一年之后，专营机构拿大刀砍你，那才叫一个毫无还手之力。
05
那么，保障房到底适合哪些人呢？
首先，最好工作非常稳定，不用跳槽来跳槽去，可以一直在申请的房子里面住下去的；
其次，工资收入水平不太高，但也不太低的，太高了看不上保障房的居住品质，太低了，也够不上购置一套保障房的门槛。
这个画像……
基本就是体制内吧。
和前期政府摸排的主要人群重叠了。
06
最后，提个问：
未来保障房转让时的价格高低和难易程度，到底由什么决定呢？
一个令人惊讶的结论是——
由旁边的商品房决定。
举个栗子，现在中海大境均价8-9万，旁边的保障房按照5-6折估算，入市的均价大概是5万，也就是说，售出的天花板就是5万。
假设5年后，遇到大通胀，中海大境涨到了15万，旁边的二手保障房转让封顶5万，只有商品房价格的三分之一，一旦有房出让，新入市的购房者肯定抢着要。
但如果这5年内，市场没有好转，假设中海大境的房价缩水到5万，旁边的保障房还想卖5万？那指定是没人要的啊！
这时，你要是想退出保障房，也得像现在出售商品房的人一样，先自刀一把，挂个3万块看有没有人要，如果没有，那专营机构就得给你打骨折了。
而且，说实话，专营机构这事儿也还是个未知数，毕竟，相应的专营机构还没成立，之前共有产权房说有回购，一直到现在都没影，3年了。
毕竟，保障房面向的接盘侠，就是那么窄啊。
以上。
