作者 | 郑鹏超
编辑 | 武亚玲
春寒料峭，A股酱香科技、消费医药纷纷熄火，连续几个交易日创业板指数回撤12.6%，在这个艰难时刻，地产股站了起来。
2月25日，过去一年被按在地板上摩擦的地产股集体爆发，房地产板块指数大涨5.62%。A股，包括万科(SZ:000002)、新城控股(SH:601155)在内近10家房企涨停；港股，包括融创中国(HK:01918)、万科企业(HK:02202)、华润置地(HK:01109)在内涨幅超过10%的房企有10家。
这一幕令人瞠目结舌的涨停潮背后，“两集中”政策是点燃市场情绪的导火索。
新政策总结起来就一句话“两集中、三批次”，集中发布出让公告，集中组织出让活动，一年分三次供给土地。
简单来说，土地出让由原来的零售市场变为批发市场，一定程度上有利于稳定地价，出现高溢价率的地块及“地王”的现象也会越来越少，房地产行业的利润率将会进一步提升。
集中供给土地后，房企想要参加竞标，自身需要非常充沛的现金流。因为土地出让流程中存在保障金制度，以往房企拍一块土地，只要拿出10亿元即可，现在集中供应之后，一次竞拍可能需要拿出上百亿、甚至几百亿。
这无疑会淘汰一些中小型房企的竞标，有利于降低土地溢价率。
此外，根据中指院数据，300个城市住宅类用地土拍溢价率2016年至2020年分别为55%、34%、15%、15%、15.5%。2018年至2020年房企土拍溢价率明显下滑。而2018年之前房企拿的高溢价土地，2019年、2020年也已经逐渐消化，这意味着房企最难赚钱的阶段已经过去了。
加之，新政策进一步引导土拍溢价率下降，房企盈利能力的拐点正在来临。
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房企陷入增收不增利“怪圈”
熟悉房地产的朋友都知道，长期被市场冷落，整个板块的估值和情绪被一杀再杀，除了调控收紧外，主要是因为，行业在总量见顶下，项目利润率越来越低。而“两集中”政策有望改善行业的整体利润率，市场情绪也由此被点燃。
这几年房企心里苦，在大多数人眼里，房子卖得越多越好，但这事没那么简单。
一二线城市商品房“一房难求”，万人摇号打新房，已成为新常态。但就是在这样一个供不应求的市场上，房企却陷入增收不增利的“怪圈”。
比如，豪宅专业户中国金茂(HK:00817)，2020年净利润下降40%—50%，反观公司销售额近五年的复合增速超过15%，没有一年负增长。
按理说，在需求远大于供给的市场，供应商产品价格应该量价齐升，净利率提高、净利润暴增才对，为什么房企利润却不增反降？
这还要从影响房企利润率的因素说起。
土地成本是影响房企利润的核心因素之一，而土地供应集中在政府手中，房企不具有议价权，导致在市场过热的时候，房企只能高溢价率拿地，成本大增。
这点在中国金茂身上体现得淋漓尽致。据时代财经报道，2016年其在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等城市累计参与获取的地块有12宗，成交总价为372.7亿元。
而这些地块，大部分都是区域内的总价或单价“地王”。
拿地的时候，大家都相信面包一定能卖得比面粉贵。如果2016年、2017年房地产市场量价齐升的行情能够延续，高溢价创造地王也没什么。只要房企可以把增加的成本，转嫁至购房者身上，不说赚取超额利润，保持合理利润也不是什么难事。
但随着市场过于火热，政府调控政策接二连三，其中最重要的一条是限制房价的涨幅。
以苏州为例，2019年商品房销售价格涨幅不得超过5%。前期热衷角逐高价“地王”的房企，直接成了限价最大的受害者。
很简单，一方面拿地成本高了，另一方面销售价格却上不去，房子卖得多，又有什么用呢？
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高溢价的土地或成为“过去式”
从商业角度出发，成本提高、限制销价，房企长期赚不到合理利润，本身就不合理。
同时，这也会导致房企过度强调周转、节约耗材，甚至偷工减料，以降低限价带来的不利影响。
这种现象是不可能长期持续，因为高杠杆房企赚不到合理利润，其巨额负债就会引发一系列问题。因此，我们看到，政策开始积极推动土地溢价率的下降。
2月18日，自然资源部内网信息发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
这22个城市包括，北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
2月23日-24日期间，天津、郑州、青岛已陆续发布土地出让新规，而上述根据文件要求，剩余19个重点城市也需执行。
住宅用地出让规则即将出现大变革，这将直接推动土地溢价率下降。同时，土地公告、拍卖集中制的管理，也将全面考验房地产企业的资金、融资、流程管理能力等。
具体来看，两集中、三批次，对房企来讲，又相当于一次结构性改革，继续淘汰行业内一些资金实力弱、产品力不强的房企。
因为，一年分三批次供给土地，这对资金链紧张、融资能力弱的房企，是致命的威胁。以往，此类房企虽然盈利能力不强，但也可以从大房企中虎口夺食苟活，但现在集中供地要求房企必须拥有强劲的资金实力。
土地拍卖一般有保证金要求（郑州50%、天津25%-100%、青岛100%），以往房企拍一块土地，只要拿出10亿元即可，现在集中供应之后，一次企业可能需要拿出上百亿、甚至几百亿。
别说资金实力弱的小房企，对大房企来讲，在“三道红线”限制融资背景下，也是不小的压力。
尽管考虑土地供需，参与优质土地竞拍的房企可能并不会减少，但拿地有了门槛，变相减少率房企拍地时的过度竞争，土地溢价率也会下行。
这对于资金实力强劲的头部房企，是不折不扣的利好；至于一些连企业债都出现违约的房企，必然会进一步加快其退出市场。
所以，新政策推动土拍溢价率下行，看似是对整个行业的利好，但也仅限于手里有“金刚钻”的房企。
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最坏的阶段已经过去了
最后，我们再回到房企增收不增利的问题上。
政策推动土拍溢价率下行，这将改变房企两年后的结算利润率，因为新房销售至结算需要1.5年至2年，所以短期并不会影响房企的利润率。
但站在当下看，房企盈利能力最坏的阶段也已经过去了。
从2019年开始，业绩暴雷的房企多了起来，2020年上市房企普遍增收不增利。
比如，绿城中国(HK:03900)2017年至2019年收入增47%，净利润却仅增13%；中交地产(SZ:000736），2019年收入增57.2%，净利润却下滑33%……
究其原因，都是2016年、2017年房企拿地时的溢价过高，近两年又遭遇政策限价。而那两年拿的高价地，2019年、2020年刚好结算在房企的报表上，导致整体盈利能力下降。
好的一点是，近两年房企已经消化了2016年、2017年高溢价拿的地，2021年房企的盈利能力，则主要取决于2018年、2019年拿地成本如何。
根据中指院数据，300个城市住宅类用地土拍溢价率2016年至2020年分别为55%、34%、15%、15%、15.5%。
可以看出，2016年、2017年土地溢价率高得离谱，但自2018年开始，房企土拍的溢价率就迎来了拐点，2018年至2020年，土地溢价率已大幅下降。
消化了超高溢价拿的地，2018年之后土拍溢价率又出现了明显下降，这意味着房企盈利能力最坏的阶段已经过去了。
当下，土地供给侧改革，引导土拍溢价率继续下降，也改变了市场对房企普遍增收不增利的担忧。
这也是为什么“两集中”政策发布后，房地产板块指数大涨5.62%，地产股也从昔日牛夫人，变为如今的小甜甜。
