来源丨正经社（ID：zhengjingshe）
2021年伊始，人们的生意与生活已经进入常态化防疫阶段。但对于房企们而言，勠力前行还在继续。
《郁亮的取舍，万科物业的风波》是《正经社》出品的“房企险生”系列的第四篇，我们将持续关注房企的竞争、求存现状。
新年新气象，万科物业却因为一场员工向业主暴力催缴物业费的新闻让网友们气成了愤怒的大象。在此之前，万科物业还曾经历过一波三折的“锦旗门”、高管讨薪等事件。
在这场舆论风波中，曾被推上房企物业至高荣耀的万科物业以及万科，再度遭到众人的重新审视。
风波一浪接一浪
万科的物业是“业界公认好物业”，这个评价自万科诞生之初就一直在坊间流传。但正是这样一家口碑极好的物业公司，却在2020年多次陷入负面。
12月29日，一则物业催收水电费的视频在网上广泛流传。正经妹妹了解到，该事件发生在广东省广州市一万科小区，起因是小区业主欠缴水电费1085元。但业主却宣称，自己一家疫情期间好几个月都不住在小区，还是产生了水电费，“水电费搞得不清不楚”，“不会就这么缴费”。
对于业主的说辞，上门收费的物业员工没有做过多解释，而是用“咆哮式”输出的方式，进行催缴。消息称，该业主为一名孕妇，在与物业员工沟通无果时，她曾试图关门，惊悚的是，该工作人员居然还卡着门不让关。
“业界公认好物业”万科物业在舆论发酵后，迅速做出了对涉事员工的劝退行为，并进行了道歉。
这不是万科物业在服务上遭遇的第一次质疑。早在2020年9月，宁波镇海的中梁首府小区业主，给当时在小区服务的万科物业送了一面“干啥啥不行，收钱第一名”的“锦旗”。尽管随后被证实为是个别业主的私怨行为，且万科物业曾一度用退盘以示委屈。不过，这场风波中，万科物业与业主之间的沟通仍然被外界品头论足。
除了服务质量饱受争议，万科物业内部管理也不太和谐。正经妹妹梳理了解到，万科物业体系内，包括前高管高健伦在内，仅仅2020年就有6人将万科物业送上被告席，涉及物业服务合同纠纷、侵权责任纠纷、不当得利纠纷等。
机会一个个流逝
“三道红线”压力下，分拆物业上市成为众多房企求存的重要手段。据不完全统计，2020年内，就有17家新上市的物业公司，其中A股1家，H股16家，准上市的还有2家。它们毫无例外都是房企分拆物业板块上市的产物。而且，还有20多家物业公司正在筹备上市。
老牌10强房企中，只剩万科和龙湖没“拆家”了。对于物业上市计划，万科董事会主席郁亮曾公开表示：“一定会上市，时间还没有想好。”
是“没想好”还是“不好”就值得推敲了。不过可以肯定的是，在万科踌躇之间，机会也在一个个流逝。
据东方证券分析测算，到2030年，基础物管物业市场规模将达到1.7万亿元，行业总规模将超过2.5万亿元。蓝海一片，众人分羹，但可能也讲究一个先到先得。
一位业内人士告诉正经妹妹，在2021年之前，物业板块只是房企的一个附属业务，很少有房企对其进行精细化运作。到了2020年，很大程度上也是房企降杠杆的一个手段之一。因此，国内物业公司的运作并不成熟。
上市只是第一步，想要在蓝海分到一杯大羹首先要做的就是自我升级。这之中，品牌影响力只是一个考量因素，利益方面还得靠后续对服务品质的提升程度，而这，必然涉及到资本储备的难题。
值得一提的是，物业公司上市，已经从2020年上半年的资金疯狂追捧，转变成下半年的理性跟投。而且，已经出现了明显的马太效应。以市值数据做参考，头部物企市值是尾部物企市值的300多倍。随着头部物企不断扩大并购，吞占市场份额，头尾差距将进一步加大。
也就是说，留给万科思考的时间不多了。
不过正经妹妹注意到，万科物业在更名万物云后，对旗下18家子公司股权关系进行了一系列梳理。原本与万物云100%控股的子公司——深圳市万科物业控股有限公司（下称：万科物业控股）并行的17家兄弟公司，跟万科物业控股之间变成了“母子关系”。
这一股权结构的梳理被外界解读成为分拆上市铺路。当然，在万物云的掌舵人朱保全眼里，“万物云目前每个板块都是独立平台，既可以整体上市，也可以单独上市”。
多元化走得不顺畅
一个分拆上市被整得如此复杂，这很符合新时代万科的形象。
其实，万科寻求多元化已有一些时日了。
2015年，时任万科南方区域首席执行官的张纪文提出“八爪鱼”战略，推进一系列多元化转型。随后，我们看到，万科在房地产开发业务的基础上，业务触角开始伸向物业、商业、物流、长租公寓、冰雪度假、养老教育及产业办公等。
2018年，大喊“活下去”的同时，万科开始收敛，郁亮也一度强调，对非开发业务进行梳理，投入和产出、风险与收益严重不匹配的业务必须要调整，三年没做成的业务就不要再做了。
多元化试点的万科南方区域在2020年上半年的销售额为491.6亿元，占比15.3%，在所有区域中垫底。同期，长租公寓实现的租金收入是10.5亿元，但累计开业泊寓只有12.73万间。而早在2017年，郁亮就预计过，长租公寓在2018年的规模应该达到15万间。
压力摆在面前，万科必须做出决断。前不久，曾一路宣称要成为中国滑雪产业领跑者的冰雪事业部，也被撤销。
万科是吃过多元化的亏的。上世纪末，中国商界沉浸在一片多元化的狂热中，万科也不例外，彼时的王石一度被外界追问“万科到底是做什么的”。1994年爆发的“君万之争”中，万科股东君安证券董事长张国庆，以反对王石的多元化政策为由，要求召开股东大会、董事会罢免王石。这才两拳打醒了王石，带领万科走上了专业化发展之路。
在王石看来，郁亮是个值得托付的人。但郁亮终究是郁亮，而非王石。即便是在大喊专业化发展的时代，万科在郁亮的带领下也运转得格外犹豫。时至今日，在众多多元化业务走得并不顺畅的前提下，被寄予厚望的物业板块却显得有些踌躇不前。
万科的“慢性子”，已经背叛了王石时代的果敢。【《正经社》出品】
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