最近房地产行业真是乍寒还暖、乍暖还寒，还活在行业里的人裹着皮袄、心里发怵，不知道是该脱了皮袄迎接阳光，还是该牢牢裹紧自己继续等待寒气散去。
倒是圈外的人，觉得房地产开始热了。
人气超高的投资经理、半夏投资李蓓发布月度报告表示，房地产行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升，这是10年一遇级别的机会，股价反应只是时间问题。一批房企相对当前的股价，存在3-10倍的上涨空间。
what？3-10倍？
在地产股里套的求生不能、求死不得、在煎熬中渐渐麻木的广大投资人们，纷纷被李蓓的大胆观点，刺激的亢奋起来了。
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半夏李蓓刮来的风
先和小伙伴们说下李蓓是谁，尽管李老板名气不小，但很多不搞投资的，还不知道这是何许人也。
李蓓是北京大学学士及硕士，算是国内破圈最多、知名度最高的私募基金经理。除了业绩之外，她本人的言行也是颇为出位，她曾经公开向社会征婚，她当时的征婚要求是对方眼睛里有光，985毕业，身高178，年龄20岁到50岁，颜值全国前20%……
这个征婚条件，让业界热议了好一阵。
在今年3月，半夏宏观对冲出现了超过2%的月度净值回撤，李蓓发布3月月度报告表示，半夏宏观对冲基金3月出现2.6%的回撤，其中大部分来自于地产股的持仓。
然后李蓓就为自己的被套，做了让人血脉膨胀的描述。
李蓓认为，现在的地产，就好像2016年年初的煤炭股。行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。相较于当初的煤炭，本轮地产的需求下滑更多，但供给侧出清同样更加的剧烈。在这样的广义库存下滑速度面前，只要销售低位企稳，房价的企稳上涨很快就会到来。从3年左右的中长期角度，本轮供给侧出清中，部分房企后续市场份额必大幅扩张。
李蓓还指出，地产基本面的改善已经是事实。3月前100地产商的销售额同比增速已经高达20%以上，在2月底开始，李蓓观察到销售的持续改善，因此增加了地产股的持仓，不过考虑到当前股价对基本面的反应太弱，市场情绪暂时不认可，暂时维持10%多的地产股总体持仓比例作为底仓，不继续加仓。李蓓表示，耐心等待基本面矛盾持续积累，市场情绪改善，上升趋势确认再加仓。
就在李蓓喊出“地产有10年一遇的机会”后，4月7日地产股迎来久违大涨。
不过，4月7日下午14时左右，李蓓在公众号发文回应：“今天地产股大涨，很多人说是因为半夏昨天发月报，看多地产。这个锅我不背。”
李蓓表示，公开看多地产股已经很长时间，“二月份做方略访谈我就说过：中国地产行业经历了有史以来的第一次大力度的供给侧改革，现在还活着的很多地产公司，市值会创新高。非要解释市场为什么大涨的话，可能是大家看我已经被套了，并且还被人嘲笑了，于是同情我，愿意伸出温暖的双手拉我一下。”
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地产股会有十倍机会？
告别这地产股的一日行情后，很多人的心思倒是都被撩拨起来了，地产投资人都开始“眼睛里有光”了，这地产股会像李蓓说的，能有十倍机会吗？三倍也行啊。
李大投资高手这次到底是别具慧眼，还是彻底走眼？
让我们先看看房地产圈内大佬们，有没有认识到李蓓的认识。
在3月底的万科2022年度业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，在房地产行业新发展阶段下，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强。而万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多。一是起步比较早，学费基本已经交完，二是布局赛道比较全，各个业态都有，目前已经在共同参与综合性城市更新项目，共同服务大客户等。从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。
不过，郁亮也称，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。
从郁亮这个表态，实在是看不到十倍股赢家的雄心壮志。
当然，你可能觉得万科老矣，不能饭否，万科这准国企哪有突飞猛进、十倍涨幅的设想。
那敢为行业之先的民企可有十倍风范？
在碧桂园2022年业绩发布会上，正式接任碧桂园董事会主席近1个月的杨惠妍也谈了规划，该公司未来三至五年的主要战略是行稳致远，围绕三张表做好管理，同时围绕着市场、竞争对手和客户做好战略优化，在业务布局上将从此前侧重三四线城市，转为一二线城市与三四线城市五五开格局，并继续提升企业的产品竞争力和成本竞争力。
这三年规划，一看就是还没从行业调整的毒打里缓过来，还是继续忙着修复资产负债、现金流情况呢。
滑稽的是，杨惠妍这次亮相时，着重强调外界对于碧桂园有关家族企业的看法，她父亲杨国强和她没有把公司当作家族企业去经营，一直将自己定位成职业经理人。
杨惠妍认为，“我记得在我25岁的时候，我和我的父亲有过一次深入的谈话，主要围绕企业的可持续发展这个话题，我们认为企业可持续发展必须依赖社会上优秀人才，而不是家族，家族100年难能出一个优秀人才，堪比中奖概率。从回来工作到现在，我一直有权利选择留下来还是离开，杨国强也可以炒掉我。我一直是按照职业经理人的心态在工作。”
难道这位房企的领军人物杨惠妍真的、天真的认为，她亲爹能炒掉她？
何况，家族企业就不好吗？
要知道，很多百年企业都是起于家族，成于代代传承；
欧美一些大公司倒是职业经理人管，除了给自己编制一个金色降落伞外，也真的没看到什么过人本事。
而且碧桂园能走到今天，难道是得益于职业化管理？
当年，要不是杨国强杨老板自己一个人咬定房地产行业，公司哪有今日的规模啊？
1992年，因索要工程款不得，拿到一堆抵债房的时候，哪有什么职业经理人精神让杨国强咬紧牙关啊？
企业做大了，不是不能谈职业经理人问题，
但小杨总这个谈法，是不是对公司历史和行业有什么误解啊？好像是还没找到公司管理的感觉。
在房地产的凄风苦雨中，小杨老板这个关注点，怕是和十倍股无缘。
无论是活下来的郁亮，还是非家族企业的小杨总，从行业领军人物的近期表态来看，都远远没有圈外的李蓓那么亢奋。
要么感叹自己赚的是小钱、辛苦钱，
要么和自己亲爹谈“杨国强也可以炒掉我。”
十倍？
真有这种机会，你觉得这些行业大佬会看不到？
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房地产的供给侧，和煤炭业一样吗？
其实，从投资角度来，经验是一种好东西，也是一种坏东西。
有时候其他行业的经验可以借鉴过来，有的则不然。
齐国的晏子到楚国，楚王想戏弄他，故意将一个犯人从堂下押过。
楚王问：此人犯了什么罪？
回答：一个齐国人犯了偷窃罪。楚王就对晏子说，你们齐国人是不是都很喜欢偷东西？
晏子回答：淮南有橘又大又甜，一移栽到淮北，就变成了枳，又酸又小，为什么呢？因为土壤不同。
那么煤炭行业的橘子，到了房地产行业能又大又甜吗？
仔细想，这个逻辑其实毫无可能。
房地产不是煤炭行业，煤炭行业可以靠低成本、靠资源优势、靠规模效应完成扩张，
可万科在东莞的造房成本再低，也不可能让上海人没事都来东莞置业。
其实，房地产行业很落后，是一个严重非标准化的市场，房企就需要是一个一城一策的手工作坊，
它不像煤炭那样，只要热量一样、性能一样，价格低了就可以打遍天下。
管你是澳大利亚的煤炭、还是山西的煤炭，
只要合法合规、质量OK，那就看价格谁占优了。
这种事情，在地产行业不存在的，
在深圳南山区的繁华区，你品质再差的房子，也比鹤岗贵。
所以，拿煤炭行业的经验，来套房地产业的发展，基本逻辑就是错的。
诚然，房地产行业经历了巨大困难，一些企业倒下去了，但仅剩的企业就一定能拿下其他市场份额吗？
要知道，那些房地产企业倒下去，可不是因为他们成本高，被胜利的房企以价格战清理出去的啊。
拿不到土地资源，拿不到资金支持，
房企谈不到发展，
但土地资源、资金支持问题，从来都不是一个供给侧改革就能说清楚的。
外滩财经综合判断，诚然，一些房地产股票具备交易性的机会，请注意是一些，毕竟全行业股票已经跌了许久，毕竟房地产这个行业还是存在的，但这个机会仅仅是残存者的交易性机会。
对李蓓的三到十倍判断，有位地产大佬悄悄笑道：如果说地产股会有十倍机会的话，那一定是这家地产公司转型，不卖房子，搞人工智能去了。
