“华发人的勤俭持家是出了名的，关总当时经常讲一句话：成由勤俭败由奢。”
“在我印象中，当时的华发是一个既无内债，亦无外债的殷实人家。每年几千万的利润，稳稳当当，没有银行贷款。”
2020年，华发成立40周年之际，华发股份首任董事长、现任华发实业股份有限公司董事，北京华发置业有限公司董事长刘亚非回忆华发第一代掌门人关林炳执掌华发时谈到。
可现在的华发却今非昔比了。作为一家有着国资背景的房地产企业，华发负债金额超2700亿元，“三道红线”全踩，债务危机愈演愈烈。
一
坎坷上市路
资本加速度
1980年，随着珠海经济特区的开发，原任珠海前山人民公社革委会副主任的关林炳接到调令，在“特区发展公司”的结构下，成立”房地产经理部”，也就是华发集团的前身。
43岁的关林炳，成为华发第一任掌门人，在房地产方面没有任何经验的他。以让出土地，吸引粤港澳商人投资，楼房销售以后五五分成的方式，开发了珠海第一个房地产项目——银海新村，为华发赚取到第一桶金，同时，他们也第一次将港澳式物业管理理念引入珠海。
华发的上市工作也早在关林炳时代就已经起步，1992年成立的珠海华发实业股份有限公司就是为了筹备上市。可惜的是，随着1993年海南房地产泡沫破裂，国家对房地产实行改革开放以来首次宏观调控，房企进入长达八年的“股禁”期。
2001年“股禁”全面解冻，“华发股份上市工作小组”成立，刘亚非被认命为组长。刘亚非把上市比喻成坐过山车，是一个跌宕起伏的过程，“只有做过过山车的人才能真正体会到其中的滋味”。
让他印象最深刻的是在遭遇广发证券拒绝保荐及证监会准备退回材料的那段时间。那也是刘亚非职业生涯中非常低谷的时期，“劵商抛弃你了，证监会也通知你把材料拿回去，这放在一般企业基本就等于彻底完了。”
几经波折，华发通过兴业证券的内审。并于2002年9月24日，证监会发审委正式审议通过“华发股份”的上市申请。2004年2月25日，华发股份正式上交所鸣锣上市。
上市之后，华发利用资本市场，5年内4次融资，融资金额达52.26亿元，净资产也从2004年的4.6亿元增加到2009年第三季度末的近50亿元，增长率高达940%。享受着资本市场带来的加速度。
二
千亿大跃进
留下“后遗症”
2018年初，华发集团董事长李光宁在年度总结大会上提出，未来三至五年集团的发展目标是进入营业收入千亿级俱乐部。
为了实现千亿目标，华发开始大跃进式的发展。喊出口号的第一年，也就是2018年，华发股份实现签约销售金额582亿元，同比增长87.64%；2019年，华发股份全年签约销售金额922.73亿元，同比增长58.54%。距离千亿目标仅一步之遥。
2020年，在新冠疫情的影响下，华发股份实现逆势上扬，合同销售金额1205亿元，同比增长30.59%。一举实现千亿目标，这一年，也恰恰是华发成立40周年，就像是一切早有安排。
实现千亿目标的背后，是利润增速断崖式的下降，财报显示，2018年至2020年，其营收增速分别为18.80%、39.87%和53.87%，可相对的归母净利润增速为41.88%、21.82%和4.28%。增收不增利的状态明显。
千亿跃进也留下了后遗症，在“三道红线”的要求下显露无疑。2020 年，华发剔除预收款后的资产负债率 76.5%，净负债率高达181.6%，现金短债比 0.9，三项核心数据全部不达标，这也是千亿国企中唯一一家“三道红线“全踩的公司。
这并非华发的全部债务。数据显示，早在2018年华发就开始借永续债。2018年-2020年华发股份永续债规模分别为30.98亿元、63.74亿元、61.79亿元。
而从财务审计方面，永续债并不被列入负债，而是被计入权益。如果剔除永续债，华发股份2020年末净负债率将超过200%。
或许出于资金压力，华发在2019年就宣布以受让供应商对公司及下属子公司享有的应收账款债权的方式，发行70亿供应链资产专项计划。按权益比例划分，项目公司拟对各股东方提供累计不超过138.49亿元的财务资助。
业内人士表示，将子公司闲余资金按权益出借给股东，是行业惯例，此举可以提高资金效率。不过，对外资助资金的期限有限，最长为12个月。通过长债换短债，企业可以实现“借新还旧”。此外，子公司的财务资助期限虽短，但公司也可以实现短期债务的后延。
而频繁的债务置换背后，是华发股份较大的偿债压力。据了解，早年间由于华发股份激进的拿地政策，其债务缺口一度接近200亿元。截至2018年底，扣除存货后，华发股份速动资产为410.90亿元；同时，在剔除预收账款后，华发股份的负债为605.96亿元。偿债缺口达195.06亿元。
根据其2019年半年报披露，报告期内，华发股份持有货币资金235.41亿，剔除存货后的流动资产合计503.66亿元；扣除预收款项的流动负债608.86亿元之后，企业尚有105.2亿的速动偿债缺口需要应对。
曾经勤俭持家，家境殷实，没有任何欠款的华发，一转身却变成了负债累累。
三
卖“子”求生
土储问题难解
与大多数遭遇债务危机的房企一样，华发也开始了“卖子”求生。以往发展的部分多元业务被出售。
2020年11月，华发将持有的景龙50%股份，健泰建设40%股权出售给维业股份，2021年5月，华发将其持有的4家合伙企业的合作股份额及1项契约型基金份额协议转让给华实资管，转让总价款为20.09亿元；2021年6月，华发华宜旗下的华宜生态科技再次被转让给华氏控股，转让价格为2.35亿元。
资金压力下，2021年以来，华发放缓了拿地脚步。今年上半年，华发一共在徐州，佛山，南京各获得一块地，拿地金额约73亿元。
下半年的第二轮集中供地陆续开始后，华发股份9月17日以低溢价在沈阳拿下两宗地块，斥资33.43亿元；9月15日，华发股份联合锦江统建在成都以底价拿下一宗商住地块。
华发放缓拿地的背后与高额债务不无关系，2020年华发大举拿地后负债2500亿元，已是2017年的两倍有余，截至2021年第一季度已经负债2741.95亿元。
业内人士猜测，华发上半年拿地节奏减缓背后，真正的原因还在于为了降低负债率。其次原因是华发库存量可能相对高一点，那么它可能集中精力把库存去完，然后下半年再集中更多的资金去拿地，最后一个原因可能通过减缓拿地来稳定现金流。
可是，拿地放缓也给华发的土储制造了难度。2020年末，华发股份土储806万平方米，仅覆盖1.5年的销售量，这远低于大型房企平均3年的土储可售量。
在这之前，华发股份的土地储备已经连续3年下跌，其2017年总土地储备为877.11万平方米，为近三年来最高值，2018年降至750.04万平方米，2019年进一步降至697.48万平方米，呈逐年下跌的趋势。
对于刚刚跨进千亿房企的华发来说，如何在规模，负债，土储之间保持平衡，还是一个三角难题。
屋漏偏逢连夜雨。今年7月，根据中国执行信息公开网，华发股份一全资子公司珠海华郡房产开发有限公司近期被珠海市香州区人民法院列为被执行人，执行标的为1387969元，案号（2021）粤0402执8270号。
值得注意的是，该子公司还曾牵涉一起金融借款合同纠纷案，被法院一审判决承担连带清偿责任。
另外，华发全国楼盘问题频出，如沈阳华发全运首府涉嫌虚假宣传学区概念、武汉华发峰尚出现保温层大面积脱落等质量问题、深圳金融街华发融御华府强制捆绑销售等问题。
41岁的华发，已经算是国内房企中的老大哥了，却也要掉队了
