作者 | 鲸哥
排版 | 元芳
智地产（ID：zhidichan)出品
22城土地集中调控！实锤了！
2月26日，针对近期网络媒体关注的相关城市实施集中供地措施，自然资源部自然资源开发利用司相关负责人表示，稳定市场预期，既要靠合理的供需关系，也要靠充分的信息披露，让各类市场主体和消费者全面掌握相关信息。
该负责人指出：为减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响，纠正信息披露随意化、碎片化、不确定等不规范问题，防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。
这意味着之前传出的22个重点城市土地“两集中”，被官方证实了。
此前传出的“两集中”具体为：
一是集中发布出让公告，且发布住宅用地公告不能超过3次；
二是集中组织出让活动。
22个重点城市包括北京、上海、深圳、广州四个一线城市，和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
其中，青岛、郑州、天津已经开始响应行动了。
本次22个重点城市与此前“一城一策”要求城市完全重合，显然是楼市调控升级版。
过去几年，尽管政策不断加码，可新房成交面积依旧屡创新高，市场热度不减，地王频出，2020年新冠肺炎也未能阻挡。
今年年初，住建部副部长倪虹亲自带队到深圳、上海等地调研督导。显然，高层对这几年楼市调控并不满意，要从源头下重拳。
一、房企没选择，投拓人没活路
平常只要楼市一调控，房企都要哆嗦几下，但是也已经习以为常了。毕竟只要房价上涨，肯定是房企“背锅”。
而这一次“两集中”，怕是一棒子给房企都打懵了，全年拿地策略都要重新规划。
这次的土地大棒究竟有多重？
下图是中指院统计的2020年重点城市（市本级）住宅用地供应数据，为稳定房价，保证供给端，预计2021年只会更多或持平，而几乎不会减少。
2020年重点城市（市本级）住宅用地供应数据
来源：中国指数研究院整理
「智地产」统计了一下，2020年这22个城市一共供应了2349宗土地。
曾经土拍没有固定周期，房企有充足的时间去调研，准备。如今，“两集中”要求下，这2000多块地，要分三次集中供应。
按照2020年的数据，这22个城市每次要集中供应量为2349÷3,也就是783块地。
房企的压力直线上升。
一方面是房企的资金肯定要吃紧了，高额的保证金、土地出让金就要求房企要保证自己的资金储备。
“好钢用在刀刃上,花钱花在裉节儿上。”三次选择机会，必须优中选优，选择性价比最高，最适合自己开发的土地。
另一方面，压力最大的肯定是投拓部门。22个重点城市每年土地成交金额超过2万亿人民币，房地产的投拓部门经手的都是几亿甚至几十亿的土地生意，占整个项目成本20%-40%。地产项目的成败，80%取决于拿地。
2020年全国300城市土地收入排行榜TOP50
来源：中国指数研究院
品牌房企都有标准投拓流程：
项目信息获取→项目踏勘→项目研判→营销市调→投资测算→评审资料准备→集团评估→进入拿地程序
业内称“投拓”是房地产行业内最坑的部门之一。上述流程之中，最关键的是要与各方进行人情往来。如合作方、土老板、二手贩子、奇葩领导等等，掌握核心资料。
有人总结过房地产投拓的八大“死法”，其实是八大坑：被政府招商忽悠；被设计、成本、营销等内耗坑；被老板一言堂否决坑；被KPI重压坑等等。
现如今，“两集中”更如泰山压顶，投拓人还有活路么？
二、房企：智能决策拿地并不成熟
已经2021年了，国家号召产业数字化转型。放大来看，房地产投拓面临的正是各行各业都在焦虑的效率和决策问题。
对地产人来说，AI+大数据正是最优解。
为此，笔者特意去网络上搜寻，甚至是咨询房地产企业负责人和房地产科技相关的投资机构，得到的结果却并不尽如人意。
目前来看，房地产投拓智能服务主要有两种模式，一种是为地产开发商提供城市数据与市场分析，如克尔瑞、中指等，他们的优势是浸淫房地产行业多年，掌握大量房地产相关数据，为房企提供市场分析与价值板块选择建议；另一种是在投前阶段提供智能设计服务，如小库科技，通过AI工具在房企拿地阶段快速进行强排，辅助房企在投前阶段挖掘地块的设计价值。
2019年规模房企核心系统合作厂商概况
根据2019年规模房企核心系统合作厂商概况统计来看，投拓设计环节的数字化服务几乎是缺失的。也仅有小库科技能够为房企在投拓设计阶段提供智能化服务，进行数据赋能。
而可以全方位辅助房地产企业进行拿地的企业似乎屈指可数，房企的智能投拓需求亟需满足。
一位头部房企CIO告诉「智地产」：一直在关注投拓智能决策，还没有看到过真正成熟的。
他表示：“目前还没有地产公司能够靠系统自动决策拿地。也有和相关科技公司合作过，但数据颗粒度和准确性都不行。”
“一二线城市的数据还可以，但这类城市我们的区域公司都比较强，一般也不会有大的决策偏差。三四五线城市我们的力量薄弱，他们的数据也不行。”
他说：“总体感觉就是他们有的我们不太需要，我们需要的他们也没有。”
房地产企业内部也存在矛盾。一家房地产投拓数据分析公司负责人表示：投拓智能决策的难点还在于房企内部成本数据、运营数据等各个部门之间的数据打通。而企业内部对数字化存在抗性，以前这些数据在房企内就是“黑盒子”。
分析来看，数据公司利用效率低，而AI公司服务范围有限，企业内部又很难接受和适应现有数字化工具，导致现有智能决策呈现出一个尴尬的局面。
三、强强联合
正如房企CIO所言，目前所需一二线数据可以自给自足，三四线交易活跃度低，数据样本少，这是市场决定的，数据公司也没有办法，智能决策仿佛是一个无解的状态。
不过，在找了多家公司负责人聊过之后，笔者还是找到了一个较为满意的结果。
既然数据公司和AI公司都难满足要求，那不如强强联合，将自己的优势最大化，发挥1+1＞2的效果。去主动配合地产公司，而非要求地产公司被动适应。
「智地产」了解到，就在去年，小库科技宣布与克尔瑞合作，联合开发瑞库智能投排系统，主要目的就是为了解决地产开发商“去哪拿地—投哪块地—拿地策略”的问题。
克而瑞是业内资深的房地产信息综合服务企业，背靠易居集团，服务房地产公司20余年。早在多年前，就已经在全国建立了覆盖70个以上大中城市的房地产决策咨询系统，拥有中国房地产最大的信息数据库。
而小库科技是人工智能建筑领域的未来独角兽，创立至今服务包括万科、金茂、香港置地、K11等在内的数十家头部地产企业及项目，以及数百家建筑设计企业和部分地方政府规划、住建部门，积累了1000多个项目成功经验。
两家企业都是房地产科技的明星企业。
「智地产」调查发现：瑞库结合了克而瑞的城市大数据与小库的智能设计算法，将土地信息、周边环境、竞品分析等数据在智能算法的协助下进行预定位与测算，找到具备投资价值的城市以及特定的价值板块，快速形成客户的有效判定。
并可以在符合当地规范与地块规划条件的条件下，对标企业的标准化产品线，智能生成不同配比的多种方案，从而帮助投拓部门做出更高效科学的投资决策。
四、AI+数据匹配房企标准化
针对房企的疑惑和顾虑，业内人士指出，人工决策一定是房地产投拓最重要的环节，但前期决策参考可以利用智能辅助，数字化是工具，还不能完全替代人工决策，智能技术也需要不断人性化。
比如小库AI设计引擎在不断的发展中，也变得开放。从最开始纯粹由AI生成方案，人为无法干预整个过程，而现在已经进化到可以根据需求在任意阶段介入AI的生成，让整个智能设计过程变得更“可控”。
市场调研指出，房地产数字化最大的挑战在于文化变革。智能决策方案离不开算法和数据，但更重要的还需要企业自己要有标准化意识和投资模型，两者相辅相成，方能事半功倍。据悉，头部房企已经着手进行房地产开发的精细化和标准化。
“两集中”政策的提出，一定会导致短时间内会出现大量供地。房地产企业最大的需求就是在土地投研阶段，快速进行土地筛选与土地研判。
以往房地产投拓部门研判一块土地至少一周时间，仅强排环节就要进行大量设计工作。如今要在短时间内针对如此多的地块迅速做出多种强排组合，做出货值最大、利润最高的方案，依靠人工解决几乎不可能，但是依靠人工智能却有可能实现。
以小库智能设计服务为例，基于小库AI引擎，算法+地产的专业设计团队，能够在1-2小时内完成土地筛选，24-36小时内完成土地投决报告，帮助地产开发商快速在拿地设计前期精准快速锁定目标地块。
笔者还了解到，其提供的智能设计服务，能够覆盖99%的方案可能性，能够为地产开发商平均提升3%-15%的货值。
房地产行业内流传着这样一句话：“每一块土地都有价值。”2000多块土地，每一块都不能错过，需要短时间内做出最优决策。对房企而言，选择多了，机会却少了。行业政策正在倒逼房企在各个方面做数字化转型。
人工智能进入地产行业，为原本地产信息化扩宽了边界，使投入不再只是投入，而是将科技融入到生产中，提高生产效率、控制出错率与盲区误判。基于人工智能的应用，将会进一步提高房地产行业的运营效率，实现智能化生产力提升。
未来已来，房地产科技正在流行。
智地产是一家关注房地产科技和价值创新的垂直媒体。致力于以犀利的视角，解读地产时代数智化变革，链接产业智慧生态。
背靠智慧城市门户网站城瞻网。同时入驻：今日头条、微博、百家号、雪球等20余家媒体平台。
