5月17日，公募REITs迎来三周年。自2021年5月17日首批5单基础设施公募REITs项目获得证监会准予注册批复，经过三年发展，国内已上市公募REITs达到36只，总发行规模超千亿元。
经历一年多的低迷后，今年开年以来，公募REITs市场全面回温。截至2024年5月17日，年内上市REITs已超去年全年，发行规模也同比创下新高。二级市场表现也持续反弹，今年年内超九成录得正收益。同时，年内利好政策密集出台，为市场可持续发展不断加码。
年内新发已超去年全年
REITs市场扩容正在加速。据同花顺iFinD（以认购起始日计，下同），今年开年以来，市场回温叠加政策利好等多重因素，新发市场持续升温，全年尚未过半，新发量已经赶上去年。目前已上市的36只REITs中，有7只为年内上市，而去年全年仅5只REITs上市。
5月11日，华夏特变电工新能源REIT、华泰宝湾物流REIT同日获批，目前年内获批REITs已有6只，此外还有15只尚在审批。
今年发行规模也已超越历史同期水平。截至5月17日，年内新发规模达到153.01亿元，而2023年、2022年同期发行规模分别为125.32亿元、93.99亿元。
中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平表示，三年发展虽有波折，但公募REITs规模已然站上千亿级台阶，并取得了较大的社会影响。更为重要的是，三年间，市场逐渐搭建公募REITs规则体系，推进底层资产的扩面，为盘活庞大的存量资产蹚出了一条新路。
扩募常态化也正在路上。继2023年6月，首批4单、总规模超50亿元的扩募项目成功落地后，今年4月，中航京能光伏REIT申报扩募，在原有的光伏项目距出山新增两个产业园项目。该项目现已受理，如通过，将成为行业首单申报资产混装的扩募项目。
中金基金创新投资部刘立宇认为，存量REITs扩募并不断吸收优质资产，是公募REITs发挥上市平台功能、实现规模增值的主要方式之一。公募REITs可以通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金长期现金流增长和流动性改善。
二级市场回暖
与过去两年的乏力行情相比，今年以来，REITs二级市场表现也正在持续反弹。
自上市以来，公募REITs在二级市场的表现可谓大起大落。2021年，作为公募REITs元年，从发行至年末，11只REITs二级市场价格全部收涨，平均涨幅超20%；2022年，市场开始震荡下行，截至当年年底，24只REITs中半数全年收跌，特许经营类项目跌幅明显，其中中金安徽交控REIT成为2022年首只上市首日破发的REIT；2023年，市场疲态尽显，中证REITs（收盘）全收益指数全年大跌22.66%，产业园和高速公路板块REITs二级市场价格全年全部下跌，跌幅均超过10%，且破发频现，全年共22只REITs破发，29只产品中仅1只全年收益为正。
而今年开年来，在行情回暖及政策利好等多重因素推动下，REITs市场明显回暖。截至5月16日收盘，中证REITs（收盘）全收益指数年内涨9.19%，36只REITs中34只年内录得正收益，嘉实中国电建清洁能源REIT、博时招商蛇口产业园REIT等16只REITs年内涨超10%。不少绩优产品二级市场交投火热，如鹏华深圳能源REIT自2022年7月上市以来，涨幅达到37.67%，排名第一。
此前一度遇冷的产业园和高速公路板块也快速升温。2024年至今，产业园REITs上涨数过半，博时招商蛇口产业园REIT2023全年下跌44.94%，跌幅第一，今年开年至今已涨21.63%；高速公路REITs开年至今全部收涨。
政策利好释放
今年针对REITs的政策利好持续加码。2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，将基础设施REITs持有份额在性质上明确为权益工具投资。
今年4月，国务院发布资本市场新“国九条”，其中提出推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。
同月发布的《中国证监会关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，提出支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。
4月19日，中国证监会发文表示，将内地和香港地区合资格的REITs纳入沪深港通标的。光大证券认为，将公募REITs纳入沪深港通将吸引更多境外投资者，有助于提升市场流动性；此外，香港REITs底层资产以商业地产为主，沪深港通的开通，或将为低迷的REITs市场带来增量资金，两个REITs市场的联动性或将加强。
同时，监管框架逐步完善，尤其对底层资产质量把关趋严。2024年4月，华夏金隅智造工场产业园REIT、建信建融家园租赁住房REIT等4单拟上市REITs收到沪深交易所问询函，监管集中问询其项目估值合理性、运营稳定性、信息披露状况、收益分配约定等。
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