房价冰火两重天,要不要买房

房价冰火两重天,要不要买房
2017年08月12日 21:05 金融深度

大家的问题都是一样的,未来的房价到底怎么走?

一二线楼市

这几个月以来我们经常听到一种声音,“又一个城市10年限售”、“房地产税要来了,”“2017年深圳房价跌16%”,如果仅仅看这些新闻,还以为整个中国的房地产快要倒塌了!

其实都是一种谬论,或者说无知。我们并没有看到哪一个城市限售10年,以保定为例,限售的只是这个城市的一个地块。又比如2017年深圳房价跌16%,你去买房有看到房价跌了这么多吗?有那也是个别现象。

本轮调控是从去年国庆开始的,在那之前,楼市异常火爆、抢房蔚然成风。20年大城市出台限购、限售新政后,楼市迅速进入冰冻,大量的人想买房却买不到房,这并不是一个真正的市场调节,而是政策调控的结果。

时至今日,中心城市的购房热情仍然非常之高,3月份北京317新政后有过一项调查,调查发现限购新政后有35.62%的买房用户延缓买房进程,28.22%的用户表示暂时观望,20.55%的用户担心更严的新政而提前买房,只有13.42%用户表示没受影响。

也就是说这当中有将近75%潜在买房力量被暂时搁置,调查还发现,在北上广深购房的用户中,有69.89%的用户认为2017年房价会继续上涨,只有一成认为房价会跌。

与此同时,央行最新发布的2017年第二季度城镇储户问卷调查报告也印正了这点:报告里说,未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为23.1%,较上一季度提高了0.2个百分点。更为有意思的是,2016年三季度的调查时,这个比例还只是16.3%,要知道那时候的楼市异常火爆。

未来如果政策一旦放开,这部分的买房力量将会一下子成为楼市的多头,这些城市的房价就像火山一样,你压一下可能会停,但放松了他们可会喷出来,限购如果没有辅之以长效机制,有朝一日必然再涨,长期潜力大。

不过,有的时候买房,就像选股一样,看好它并不一定马上买,短期要选好买卖点,而短期房价看的是政策,政策能不能连续我们看的是经济,如果经济不好,调控的力度可能会放松,虽然目前来说这种可能性看起来并不大,按照3年一调控的周期,楼市调整至少会延续到2019年底。

这个期间里,市场的利率会提高,房价成本会增加,房价会慢慢调整。下面是中国银行间同业拆借利率图,如果市场利率提高到了6%,房价往往会见顶,目前的利率是5.49%左右。

但是房价见顶后并不意味着大跌,下面是全国百城房价走势图,可以看出房价下跌的空间并不大,这时候往往是刚需性买房的好机会,随着时间的推移对买房人越有利。

三四线楼市

对于三四线楼市,大家潜意识里并不看好,然而今年火爆却让人大吃一惊,5月份国家统计局公布的数据当中,上涨的基本为三四线城市,

有媒体做过统计,上涨的城市基本全部为三线城市和部分西部二线末城市,如蚌埠、北海(楼盘)、湛江(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、沈阳、西安(楼盘)、九江(楼盘)、济宁(楼盘)、宜昌(楼盘)、徐州(楼盘)、扬州(楼盘)、温州(楼盘)、常德(楼盘)、金华(楼盘)、洛阳(楼盘)、宁波(楼盘)等。:1到4月碧桂园的销售额分别是486亿元、386.6亿元、634亿元及535亿元,每月增速均超200%。

碧桂园今年深耕三四线城市,拿出70%的资金布局三四线城市,今年新增土地储备规划面积当中,三四线城市占比78%,碧桂园的销售业绩亮丽也正说明三四线城市的火爆。

三四线房价上涨原因有两个:

1、一二线城市调控,导致的资金外流,你想啊,今年银行理财、债市、股市等被严厉监管,钱除了三四线房子还能去哪?

2、棚改+货币化安置:按照安排今年棚改是600万户,未来3年年均500万户,棚改的目的一方面是去库存,一方面是改善居住条件。在棚改的时候政府货币补贴给居民去买开发商的房子,达到去库存的目的,实际上就是间接鼓励买房。

但是问题来了,今年三四线房子上涨了就可以买了吗?

春节期间(除夕-大年初七)的消费大数据就可以看出了,春节期间人口流出最多的是广东、北京、上海、浙江、江苏等省份,他们在这期间离开不是因为这些发达的省份生活环境多差,而是因为他们的根就在三四线城市、户籍在那,如果他们在一二线城市落了户、买了房还会回去吗?答案是否定的。

小白的老家也是来自三四线城市,家里有一套房子处于集市的中心位置,按理说区位较好,比较热销,但从去年挂牌转让至今一直无人问津,可见,成交量极差,未来人口流出+庞大库存+老龄化将会慢慢拖累这些房子的价值,三四线房子长期并不看好。

1、调控期内,一二三四线房子均不值得投资,投资有借钱成本的,杠杆数倍不等,在这个期间里你的投资收益大于借钱成本的可能性不大。

2、一二线城市:如果刚需买房,晚买比早买好,今年年底买比年中买好,未来房价环比下跌已经成为大势,晚买还可以挑到更便宜的房子。当然如果你急着买,比如结婚,子女上学等,那就另当别论。

3、三四城市:如果是刚需不妨趁早买,棚改+去库存下一两年内房价上涨的可能性大,提前介入或许还能挑到好房子。

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