1
网传公寓土增税变成10%
临近年底，深圳没等来调控政策的放松，却迎来了继续收紧。
淘哥今日获悉，深圳商务公寓的土地增值税核定计税，税点由以前的5%，变更为10%。
即：商务公寓核定土地增值税=（过户价−增值税）×10%
今日朋友圈内，有众多中介在转发此消息，而淘哥咨询的一些资深业内人士也确认了此消息。但是，截至目前，还没有在税务部门网站上看到相关通知。
据淘哥所知，事实上，北京、上海等城市，无论对公寓、写字楼还是商铺，土地增值税如果实行核定计税的话，都是采用10%的税点。但是深圳对写字楼和商铺、酒店是10%，而对商务公寓是5%。因此，即使这次商务公寓上浮为10%，也只是向北京上海看齐，“纠偏”。
为什么深圳和北京上海等其它城市不同呢？有可能是，北京上海的房产证的产权性质中，没有商务公寓这一种。而深圳的商业里面，还有商务公寓、写字楼、酒店和商铺，其中商务公寓带点住宅性质，有的还有70年产权。
如果这样的话，很可能税务部门不会专门单独发布通知，而只是在实际执行层面按照10%的规定执行。
2
公寓到底要叫那些税费？
公寓的土地增值税税费分核实征收、核定征收两种。
1、核实征收的土地增值税，税率大概是30-60%。
2、核定征收的土地增值税，上海北京等地的税率是10%（深圳以前5%）
举个栗子你就知道了，先看看上海的情况：
上海的公寓税费，如果按照核实征收，具体税费是这样的：
上家：
第一：营业税及其附加税 (合同价-买入价)*5.381%
第二：土地增值税: (合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值额)*系数
注: 1、自然增值额=买入价*5%*房屋年限(按产证记载时间足年算)
2、系数:
(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值额)/买入价＜50%,系数选30%
50%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值额)/买入价＜100%,系数选40%
100%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值额)/买入价＜200%,系数选50%
200%＜(合同价-买入价-买入的契税-营业税-自然增值额)/买入价,系数选60%
第三：个人所得税 (合同价-买入价-买入的契税-营业税-土地增值税)*20%
第四：印花税 合同价*万分之五
第五：评估费 合同价*千分之三
下家：
第一：契税 合同价*3%
第二：交易手续费 合同价*2.5‰ (没错,是千分之2.5,100万的合同,交易手续费要2500元,而且是下家单方出)
第三：印花税 合同价*万分之五
如果按照核实征收，30%——60%的累进税率真是一个恐怖的税率，说多了都是泪。
深圳的公寓土地增值税，可以按照核定征收和核实征收的。
核定情况下，以前商务公寓的土增是5%，商业性质的写字楼、商铺、酒店等都是10%。
这一次调整后，商务公寓的土增税也统一为10%
解读：
1、这个就不用解读了，对商务公寓肯定属于利空，凭空多了5%的税费。
2、对产权性质是写字楼的公寓，比如那些4.5米、5.1米层高的loft，属于利好，因为竞争对手税费多了。
