2017年12月07日 18:35:17 地产大哥

23天前,他们有一个共同的目标,新派公寓类REITs发行成功;

11月8日这天晚上,他们同样有一个共同的目标,一醉方休。

23天的情感压抑,随着红酒开启的一瞬间,在包间发酵;

饮下一杯满江红,身后是中国长租公寓的一片春天;

饮下一杯红酒,他们亲手开启了一个60万亿量级的全新市场。

他们是创造历史的见证者和实操者,是当下中国资产证券化实操的精英群体。

某种意义上,他们更是中国REITs精神合伙人和守夜人,用自己的担当和使命感,义无反顾滚进政策雷区,艰难困苦,不辱使命,完成中国资产证券化最有决定意义的最后的一步!

11月8日晚上,位于北京最繁华的国贸俏江南店 ,早已过了打烊时间,一群人还在到处找酒。

饮者皆是中国第一支公寓租赁类REITs成功发行团队。新派创始人王戈宏带来的两箱满江红,已经清空。

酒中有过程中的一次次伤感、挫败、纠结,还有最后的喜悦和收获。他们唏嘘不已;他们举杯相庆;人越聚越多;酒越喝越多。

这个晚上是王戈宏的不眠夜,也是新派公寓类REITs发行团队的不眠夜!

23个日日夜夜积攒的多重情感,在空气中弥漫,在酒中泛起涟漪,最终汇聚成3天前深交所一则官网消息:全国首单住宅租赁类REITs在深交所成功发行!

▲深交所召开发布会,王戈宏还只身一人在杭州

一组数字真实地解读了这则消息: 4年持有运营,3.5倍资产增值;2倍租金增长;20天深交所批准发行;23天发行成功;5天基金备案。

这组时间镜头很漫长,也很短暂,局中人更是倍感煎熬,他们一刻不曾懈怠,到了最后的冲刺关头,睡在公司,一个星期不曾洗澡,将星巴克的白卡喝成金卡。

八起八落的过山车式发行瞬间,从幸福云端,忽然又坠入绝望深渊,如此反复多变,巨大失落和巨大喜悦相互交织,构成了中国资产证券化前夜一次惊心动魂的探险之旅。

王戈宏高三时,通读爱因斯坦相对论,曾获得甘肃省奥林匹克物理竞赛第13名,大学自己研究量子力学。他说,我们只看到了这个世界的10%,因为我们眼睛的波段是有限的,这次发行是一次奇妙的量子纠缠旅程。

世界上最伟大的力量就是一个字:爱!没有代价,没有任何条件的爱,是巨大的能量。不然没法解释我们为什么能成功走出来!

本文忠实纪录八个瞬间的八分之一,还有八分之七,有可能将永远鲜为人知。

01

黑天鹅

将时针回拔。11月1日。杭州。

受朋友之邀,王戈宏与一家开发商商议合作长租公寓。这是一组很轻松的画面,王戈宏难得如此惬意。

三天后,也就是11月3日上午10点,按原定计划,深交所即将向全球宣布,新派公寓类REITs发行成功。

杭州是王戈宏的福地。15年前,他在这里认识了赛富创始人阎焱。4年前,阎焱投资了新派公寓。

或许是天意,在新派公寓类REITs即将发行成功的前夜,他受邀碰巧又来到了杭州。

人生真是一个个奇妙的旅程。刚刚与开发商开完会走出香格里拉大堂,王戈宏接到阎焱的电话,“戈宏,你在哪儿呢,刚才是不是在香格里拉大堂?”

一分钟前,他们擦肩而过。

“进展怎么样?”阎焱很关心新派REITs的发行进度。

“搞定了,您不用担心!”

“太好了!”阎焱兴奋地拍了下王戈宏的肩膀。

王戈宏的工作节奏感一向很强,什么时候该干什么,都不需要提醒。这让阎焱颇为放心。

而且,王戈宏精力旺盛,工作通宵达旦;随时发工作微信,秒回。这似乎也暗含天赋的成分,他只需要很少的睡眠。

如果你是他的朋友,可能感觉没什么,但他若是你的老板,不知疲倦地和你讨论问题和解决问题,你说的每句话,他都能记住,哪怕你故意疏漏一个细节,他都会劳心费神地找出来,然后给你打电话,哪怕是你刚刚打开家门,你是不是压力山大。

投资人放心;王戈宏勤奋,而且过度信赖勤奋;下属每天战天斗地,促使新派公寓跑出同行几个身位。

19大前同一周,深交所全国“选美”,计划发行类REITs,新派公寓是唯一一家符合几项苛刻条件的入围者。

11月1日晚上11:00,一个突如其来的电话打破了这幅和谐画面:一笔已经走完流程的1.4亿劣后资金由于其自身资格问题不能如期到账。

劣后的市场化参与却又对成功发行类REITs尤为重要!打个最简单的比方,前三年不赚一分钱,投资者还相信你是对的!

这个消息犹如晴天霹雳,击中王戈宏。距离深交所此次发行剩下不到36个小时。

电话的另一端告诉王戈宏:“星期五上午10点前,如果不能打款,Gameover!”

11月3日上午10:00,是新派公寓类REITs发行截止的最后关门时间。如果1.4亿劣后不能打款到账,不仅仅意味着此次发行失败,甚至中国的权益型资产证券化,将因此留下阴影。

02

我信你

王戈宏熟悉美国REITs运作模式。7年前,他在享有盛誉的以研究商业模式见长的《创富志》杂志上,开设专栏,码字三年,普及美国各类REITs的案例。他深知,REITs是对投资人洞察力的考验,是投资将来。

▲为了普及REITs,王戈宏傻傻码了三年字!

7年前,很多人断言:要么是傻子,要么是天才,否则没有人投资你。会有这样的天才吗?

4年前,王戈宏仅凭一份白领公寓的PPT,找到中国顶级投资教父阎焱。

他告诉阎焱,

“我有一个梦想,城市的广场不仅属于大妈,还应该属于年轻人,一座伟大城市的夜晚,不应该拒绝年轻人;

我想做城市核心地段长租公寓,将年轻人留给晚上的城市,留在广场!”

▲王戈宏说,没有年青人的夜北京,还叫北京吗?

阎焱听得很安静,一直没有表态!

王戈宏有点不安:“我需要2000万,前三年不赚一分钱,怎么赚钱,我现在还没想好,你愿意帮助我实现梦想吗?”

王戈宏把和阎焱的最初交往定义为“很长时间的仰视”,不仅仅是因为阎焱的江湖辈份、社会地位和年长,王戈宏说阎焱是那种精神上值得追随的人。

阎焱听完王戈宏的情怀演讲后,依然很平静,一堂为期三个月的电影课程正在等着他,上课地点在意大利。

离开阎焱办公室那一刻,王戈宏体会到了孤独和无助。你怀揣着一个梦想,都不知跟谁聊。

好朋友周以升甚至给他从头到尾浇了一盆冰水:看不清,看不懂,看不见,看不起。

周以升长期供职国际顶级投行,习惯根据过去看现在;看过去,有没有成功标杆,可不可成功复制。4年前,长租公寓还是一张白纸,没有成功标杆,没法自证。

王戈宏曾经打过一个比方:两种思维做不了长租公寓的REITs,一是投行思维,二是传统房地产开发思维,全是卖掉思维,是他宫;长租公寓是长期持有,是自宫。区别在哪里?宫完了,刀在谁手里!

4年前,听得懂王戈宏的弦外之意,没有多少人,甚至包括他多年的好友周以升。

阎焱是例外吗?王戈宏不确定。

三个月后一天,王戈宏意外接到阎焱电话,“戈宏,到我办公室来一趟。”

见面后,阎焱说了一句话:“我给你4500万,现在就签字打款,并且命名你赛富基金的投资合伙人!”

其实在此三年半年前,王戈宏撮合了一笔中美之间的通讯生意,并购投资方阎焱赚了大钱;而美方的华人企业不执行协议,王戈宏竹篮打水一场空。

或许,是阎焱对长租公寓的洞察,但从那一刻时,他就看中了王戈宏的商业天赋和善良。这种或许只是其中的一个因素。阎焱事后偶尔表达期望王戈宏能和他一起在中国做成一单REITs。

接下来,签约、拍照。出门前,阎焱很轻松地抛给王戈宏一句话:“就这样,我信你。你可以开始了!”

▲年青人搬回城市住,

这是新派一小步,

却是城市一大步!

后来,赛富的小伙伴告诉王戈宏:投资新派公寓,赛富内部反对声一片;作为创始合伙人,阎焱有一项特权,5000万人民币以下的投资,不需要跟任何人商量。阎焱很少行使这个特权,对新派公寓是个例外。

03

价值观

这可能是王戈宏人生中最后一次创业。以前是为了证明自己,现在他要证明梦想—

城市的夜晚没有年轻人,还叫城市吗?

广场上没有年轻人,还叫广场吗?

让年青人搬回城里住!

要把年轻人留在广场,留在夜幕下的城市。

这一次,他把成年后的所有感情都倾注到了这个纯粹而清晰的理想,没有一丝一毫的保留。

他决心要在中国这样的环境里,不掺水分、实打实地做出长租公寓的价值。

他说,到退休之前,我都要坚持这个价值观。

周以升说,王戈宏这一代的企业家,最早出道的时候,榜样是柳传志、任正非、阎焱这类人,不仅要事业有为,还渴望受人尊重,期待被人敬仰,成为道德楷模是人生最高境界。

但是,梦想近在咫尺,却又遥不可及—1.4亿级劣后的资金突然出现问题,无疑给这次发行提前宣判了死刑。这让王戈宏猝不及防,心力交瘁。

孤独和无助,又一次像一张黑网将他团团罩住。1.4亿巨额资金,谁来补位?谁又能及时补位?

按正常流程,审查协议、讨论协议,签约协议、打款,至少需要6天时间。现在只剩下不到36个小时!

▲还剩下不到36个小时!

王戈宏做事情一向很有章法、节奏感极强,这跟围棋之道一样,连子成片,片中成气,心有丘壑。但是,新派公寓类REITs发行最后时刻,还是出现了断气,出现了黑天鹅。

他到底该怎么办?

04

扛住

阎焱曾经给过王戈宏一项授权:你任何时候联系我。

11月2日凌晨12点钟,王戈宏按响阎焱手机,第一次行使特权。但是,担心依然存在。阎焱,按照他的生活习惯,估计这个时候早已经休息。阎焱此时接电话可能性,按概率算,只有万分之一。

无助地期待电话那头能有回音,王戈宏内心深处只剩下虔诚祈祷。

奇迹居然发生!阎焱的电话接通了!

奇迹还在继续发生。

就在当日上午,阎焱在杭州偶遇一位希望投资新派公寓类REITs的新朋友。彼时,新派公寓类REITs已经没有投资额度,阎焱婉拒。

两个意外串在一起,发生了影响中国证券史的化学反应。

杭州城此时已经进入深度睡眠,在香格里拉大堂,阎焱轻轻地拍了一下王戈宏的肩膀,只说了一句话:“哥们,扛住,”旋即手机上拉群,介绍这位杭州的新朋友。

这位新朋友叫朱红,是杭州凯银投资董事长,也是一位马拉松爱好者,生活极有规律,晚上11点钟准时睡觉。

这是最后一线希望,王戈宏祈祷从未谋面的朱红能看到阎焱凌晨发出的这条短信。

奇迹第三次发生!

朱红收到了这条短信,并且秒回:上午行程满了,下午两点有时间。

这是朱红2107年以来第一次凌晨1点还没有入睡。

从11月2日下午2点到11月3日上午10点,只剩下短短的20个小时。

回到房间,已经是凌晨两点,王戈宏接到周以升电话。后来周以升回忆说,已经记不得那通电话说了什么,王戈宏也说自己一句话都没有听进去。说什么不重要,在最艰难的时刻,他们互相传递信念,发行团队在一起面对困难,共担压力。

望着窗外的万家灯火,王戈宏担心的是,如果发行失败,如何面对一起创业了1000多个日日夜夜的公司同事,还有分秒必争的REITs发行团队小伙伴。

接下来的事情更不敢想象,新派公寓第一期基金投资人面临按期退出;债灾不断,利率看涨,如果延期,银行资金资本成本上扬,即使3A评级也回天乏术……

还会有第四个奇迹吗?

彼时,王戈宏想到了阎焱的那句话—杠住。

那天晚上,王戈宏扛住的第一个办法就是第一次喝了整整一瓶红酒,晕晕地睡下……

杠住的第二个办法就是:哪怕到了最后一时刻,也决不放弃!

第二天下午1:30,王戈宏提前来到朱红的办公室。朱红11月3日下午要飞纽约马拉松,话题自然从马拉松开始……

1个小时后,朱红说:我们讨论一下,如果决定要投,会马上通知你。

走出办公大楼,拉开滴滴车门的一瞬间,王戈宏临时决定:不走了,就在这儿“死等”!

“死等”有两个原因。一个原因是,新派公寓第一期将要退出的LP,已经感觉到棋已横盘,如期退出将要打个问号,打听消息的电话接连不断;死等的另一个原因是,冥冥之中,他在期待楼上可能的通知电话。

时间仿佛停滞,广场上的阳光刺眼炫目,王戈宏在办公楼外枯坐。

半个小时后,王戈宏的电话再次响起:王总,我们决定投资,钱就在账上,随时打款。

那一瞬间,王戈宏反倒出奇地冷静:“还剩下19个小时,明天上午10点打款,时间够吗?”

“王总,我们已经决定投了。明天上午公司财务总监直接到银行,随时等我们消息!”

已经经历七次黑天鹅,一次次的不可能,王戈宏和新派REITs发行团队一次次爆发出惊人的战斗力,现在依然不知疲倦—微信拉群,连线深交所,在线回答投资人问题。

这是扛住的最后一关,23天换算成分分秒秒,发行团队把每件工作当成最后一关。

05

一束花

9:39,王戈宏的微信传来朱红董事长的截图:1.4亿打款通知单;

9:39,王戈宏走出酒店在门口拍了一束红艳艳的花,发了一个微信:2017.11.3,9:39am,杭州,花!

▲我看江山多妩媚 料江山看我应如是

这一天恰好是阎焱的生日,他用这束花和这份打款通知单作为阎焱的生日礼物;

9:40,深交所回复:王总,非常棒!

9:41,消息传到新派公寓发行团队,奋战23个日日夜夜的勇士们,在微信群里喜极而泣,拥抱一团。

17:00,深交所召开新闻发布会全球宣布,全国首单住宅租赁类REITs在深交所成功发行!

这是影响中国资产证券化进程的关键一刻!

一个新时代大幕徐徐拉开,从此刻开始!

起飞

2017年

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Be wise,be nice,not to be smart!

——专访新派创始人王戈宏

Q:地产大哥

A:王戈宏

▲王戈宏说阎焱(签名者)是那种精神上值得追随的人!

Q:创业多年,周以升评价你在精神上从朱熹到王阳明,重刷了一个操作系统,你认同他的观点吗?

A: 做长租公寓这一行,是对一个人的全面考验。你需要某方面特别强,其它也不能弱。操作系统有没有升级,这算是以升的理解,我也不知道。

Q:你以前也很有名气,但收获现象级的影响力始于新派公寓一役,会不会头脑发热?

A:口碑源于超预期。用户期待过高,可能失望更大。我们很少做宣传,客户的预期被降低了,一旦住进去,剩下的都是超预期。比如说,国贸800米,能租到好房。这个是不是超预期,但这是事实呀。新派公寓可能被媒体宣传得红得发紫,这是市场行为,我们不干涉,也干涉不了。但我们不会主动做这些事。新派不走老路。我们头脑不会发热,要真正给投资人和租户持续带来超预期。我是做好跑长跑准备的,膝盖不能受伤。

Q:你有没有想过,新派是一家市值1000亿的公司?

A:

第一,我从来没有想过;

第二,我也不去想;

第三,我要做成类REITs上市,已经做到了;

第四,我要把新派做成一流的资产运营类型的技术公司。

用市值来衡量新派成和败,这是投行思维,那个时代已经过去了。新派的1已经写完,接下来只是往1后面加0的事情。整个行业虽然处在风口,但这是爬坡的风口,大家压力都很大。我们能倡导的是技术和正能量。疾风知劲草,路遥知马力。

Q:有公寓同行仔细研究过你的商业模式,他说,可能他是唯一参透王戈宏秘密的人,只有8个字,“没有对手,一骑绝尘。”

A:这个人是你吧,我不信。新派公寓里,住着很多世界第一流的头脑,你的服务必须跟上,甚至超前。租户对你的信任,一开始是100%,你要对得起这份100%。不然,在租户的信任储蓄罐里,信任会折旧很厉害。你不仅要在乎细节感受,甚至超过租户对细节的感受。你要对得起这份100%信任,然后做到200%。

Q:想对关心你的好朋友说句话吗?

A:只有经历过地狱般的磨砺,才能练就创造天堂的力量;只有流过血的手指,才能弹出世间的绝响。凡是过去,皆为序章。

Q:再说一句这次能成功的深层原因。

A:Be wise,be nice,not to be smart!

Q:犒劳自己的一句话,想说吗?

A:享受跨过每一个坎的体验!

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