楼市又收紧了。
然而，与预期相反的是，政策号称“史上最严”，效果却不尽如人意。只要不在限购范围内，买卖双方依旧热火朝天的交易，仿佛这时候是在“抄底”一般。
不仅仅是在北京，目前，全国多地跟进限购，以期遏制房价这股烧起来没完的火，然而效果总是与预期相反，越限反而越热闹。要说交易量确实锐减，也不过是购房者被卡住了资格；转身他们就跑到不限购的城市、甚至县城里面继续“买买买”了。
越限越高为哪般？
为何限购之下，购买的热情反而却上升了呢？在房价一路高歌的时候，任何抑制房价的政策都是助燃剂，因此才会有越调控房价越高的市场反映，因为大众的预期是价格上涨；而在价格上涨的预期之下，买错的位置只有一个，就是买在了最高点。于是，在这种心理下，面对限购一拥而上的现象也就有解释了。
然而，这不过是开发商和中介最后的狂欢罢了。如果在限购前后一直在看房，就会发现，限购之后中介明显“温柔”了，也不会一小时一个价了，也不会有人加价抢单了。一天从容看三五个楼盘，还可以思考思考。而这正是楼市未来形势的一个预兆。
房价5年未翻身，难道忘记了？
2010年起，楼市政策逐渐收紧。5月，北京成为首个实行住宅限购的城市。到2011年，限购全面铺开，全国46个大中城市出台了“限购令”。超过120个城市出台房价调控目标，10个城市出台针对楼盘的强制“限价令”。同时央行全年3次加息，6次上调存款准备金率。房地产政策全面收紧。直到2014年6月26日，呼和浩特取消住房限购令。2014年9月26日，苏州市住建局确认，苏州五大区全线取消限购，90平米以下房屋也取消限购了。然而，在2015年，房价总体看则是平走，数据上则显示环比、同比依旧是“13连跌”。一次限购，5年没翻身，难道投资者就只是想在楼市做一个5年不保底的储蓄吗？
会看北京2000年-2016年房价趋势，不难看出，从2010年起，房价一直在平位波动，没有涨势；尤其是在2014年，因压制金融杠杆，换来了将近一年的房价平稳。那么如今限购不断加吗，楼市未来走平，投资者大量现金砸在其中，每月背负沉重月供，却在调控期难以看到回报，这不能不说是失败的。
看空声音浮现，不可不察
对于房地产的长期图景，多个方面也有自己的声音：
1. “房子是用来住的”，这也表明决策层要去房产的金融属性，强化其物理属性的决心。
2. 中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为：“现在中国老百姓持有的住宅房地产市值大概270万亿人民币（2016年下半年估算），还能一直涨下去吗？270万亿每涨10%就是27万亿，27万亿是什么概念呢？”把上海证券交易所、深圳证券交易所和香港证券交易所三个证券交易所所有上市公司全买下来才70万亿。
3. 美联储从“雷声大雨点稀”，到现在“闷声发大财”，没有铺垫就突然加息；尽管加息对于热钱回流的影响值得商榷，但美国经济做强的趋势已经十分明显。未来美元对人民币进一步升值几乎是板上钉钉。国内买房，不但要跑过通胀，还要跑过汇率才行。
4. 从去年开始，就有一个很值得警醒的现象：中产阶级拼命在买房子的同时，高端、高净值财富的人中间有不少开始慢慢的撤了。
5. 保经济、稳局面，未来汇率必然调整；单一持有本币计价下的房产，能抗住吗？
综上，此次解除限购，确实释放了大量购买力，一线城市库存已经没有压力，然而，全国来看，房子依旧是过剩的，下一次限购，恐怕要等到十年以后。苦口婆心也好、恨铁不成钢也罢，这次一句话总结形势：这次限购后应该是最后的套现机会了，好自为之。
本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。
