2018年01月14日 18:25:08 房产那些事儿

昨天,北京日报公众号发布了一个惊人消息:北京推出20年使用期限的土地!

众所周知,中国的城市建设用地所有权归国家,虽然土地上的房产属于永久产权,但是房子下面的土地对于房产所有者来说其实都是租来的。一般来说,住宅用地的租赁使用期限是70年,商业用地的租赁使用期限是40年,办公用地的租赁使用期限是50年。20年的租赁使用期限的土地,是非常少见的,尤其对于北京来说这是第一次。

而此前义乌出现过20年使用期限到期的事件,曾在市场上沸沸扬扬,最后以补缴了土地出让金的结果让事件尘埃落定。

现在,北京突然出现20年使用期限的土地,给市场扔下一枚炸弹,也给所有40年50年70年土地使用权的业主吃了定心丸。

而北京本次推出20年使用权土地,目的只有一个,就是定向推出表面上更低价格的房子。因为房价的主要组成就是土地价格,建筑成本基本对于所有的房子都是固定的,占比较低,因此通过缩短土地使用年限来达到初始的购房成本降低,最终让一次性购房成本分成多次,让表面的房价确确实实降低了很多。

北京日报报道,北京市发布的《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》将在19个重点区域中启动“弹性年限出让土地和土地年租制”,除了极特殊情况,土地使用年限缩短到20年!

可以看出,本次20年使用权的土地,是配合北京市打造的四个中心(政治中心,文化中心,对外交往中心,科技创新中心)中的科技创新中心,而采纳的一项助力构建高精尖的措施,是帮助引进科技创新企业有效降低初始成本的方式。

而这种科技创新中心的模式最早是从深圳开始试点,北京作为正在努力打造科技创新中心的新兴城市也积极向深圳学习。

深圳正是通过较低初始成本引进科技创新企业,成为了第一个国家级科技创新中心,也让深圳的商住两用公寓位于全国第一,甚至超过同区域的住宅价格(可以参阅三天前我的原创观点《深圳的公寓为什么这么贵?》)。

早在2013年,深圳发布了“前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法”,首次批量推出了20年使用期限的产业用地。

这个“办法”明确规定:自用的产业用地,可以分期出让、分段计收地价。首段出让年期可为二十年,后续分段年期为十年。具有重大影响和特殊意义的产业项目用地的自用部分,可按法定最高年限出让。

深圳前海还规定,20年期满,符合产业发展导向、企业经营状况良好的,可以“在缴交市场地价后续期”;未达到续期条件的“给与适当补偿后收回土地使用权,对用地和建筑物重新安排”。

在深圳办法中,可以明确看出两个结论:

■一、20年土地试用期到期后,是按照补缴土地出让金的方式延续土地租期,也就是“分期出让、分段计收地价”。这其实就给所有土地出让年限都吃了定心丸,就是都是到期续期,也就是说,20年土地20年后缴费续期,40年土地40年后缴费续期,50年土地50年后缴费续期,70年土地70年后缴费续期。

■二、如果土地使用期限到期后不再续期,“给与适当补偿后收回土地使用权,对用地和建筑物重新安排”的规定就给了更加明确的说法,那就是拆迁补偿。这也给所有40年50年产权的土地到期后如果不再续期的结果提供了处置意见。

而北京这次“20年土地新政”是对深圳前海经验的模仿,因为深圳作为中国改革开发的桥头堡,更是中国第一个科技创新中心,给了北京正在致力打造的科技创新中心提供了很多值得借鉴的方法。

也就是说,20年土地出让模式其实就是土地出让金的分期缴纳行为,和70年土地相比,20年土地相当首付20年,20年后每10年再补缴,最终跟70年有完全相同的产权。更确切的说,70年就是一次性付款,20年就是分期付款。

这点就像北京市正在大力建设的共有产权,其本质也是分期付款,共有产权让购房者先支付一半的房款拥有50%的产权先住着,等购房者以后条件成熟时再按照当时价格补缴剩余一半产权的价款。而如果购房者以后不想要这套房子时,可以把自己的份额转让给其他满足共有产权的购房者,这点就像深圳前海给出的“给与适当补偿后收回土地使用权,对用地和建筑物重新安排”

综上所述,北京市提出20年土地出让其实就是把一次性付款改成分期付款的改革模式,这就给当前中国楼市明确了以下几个定心丸:

①不管是20年40年50年70年的土地,都是到期续期,本质上只是国家收取土地出让金的分期方式,如果按照目前70年最长年限来看,70年属于一次性付款,那么20年产权就是未来还要补缴50年,40年产权补缴30年,50年产权补缴20年,这样所有产权就都是70年了。

②所有产权土地到期后,如果续期就补缴土地出让金,补缴的方式最可能是十年补缴一次,如果不再续期,那么就采纳“给与适当补偿后收回土地使用权,对用地和建筑物重新安排”,相当拆迁补偿。

③对于目前房地产税的开征给出了明确方向。当前房产税最大的争议就是土地本身是国有的,土地出让金只是土地的租金,对于商品房都已经缴纳了70年或者50年的土地租金,再征收房地产税是“重复征税”。所以,未来房产税的方法就是代替土地出让金,让70年,50年,40年,20年的趸交改成每年一交,不过这就给了管理者极大的考验,就是当前一次性缴纳改成每年一缴纳,能不能接受?

④随着20年产权土地的推广,相当于土地可以分期付款了,那么未来谁还一次性付款。这点就像现在的共有产权住房,本身也能享受住宅的一切权力,还能够分期付款,给了70年住宅极大的冲击一样。

⑤大城市这些分期付款模式的兴起,就让这些大城市买房的门槛大大降低,未来对人才的吸引能力就加强了,那么对于中小城市会是很大的冲击。

⑥未来随着租售同权的推广,租房也能享受众多的权利。而租房的本质就是零首付,只缴纳月供,最终的结果就是,使用年限越长的房子越来越受到冲击。由此得出的结果,如果通货膨胀率居高不下的话,买长产权的房子非常合适,如果通货膨胀率低的话,那么产权越短就越合适。

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