作者：葫芦娃
每年的年末年初，都会出现一个旷世奇问：
今/明年，房价往哪走？是涨还是降？
这个问题，政府关心、房企关心、购房者关心，而作为研究机构的我们更加关心。我最近看了很多份年报，听了很多关于趋势研判的会议。
今天，我想结合着这些观点和数据，跟大家聊聊，2018年的房地产究竟会往哪走？
1调控政策会不会松动？房产税会不会出台？
最近关于调控政策是一个又一个的搞出大新闻。
先是，南京、郑州这些二线城市对高学历人才开放房票购房，有人说，这就是曲线松绑限购；
紧接着，兰州直接光明正大的说，哥们不陪你们玩儿了，我扛不住了，我要先松绑一些区域；
最后，是合肥，合肥说2016年11月之前成交的土地不限价，于是有引来了一帮解读，合肥率先松绑限价。
单单从新闻上看，好像是调控政策松动了那么一些。
就连任志强都说，2018年政府还是有可能松绑限购的，因为现在地方政府的财政已经非常紧张了，紧要关头，不排除松绑限购的可能。
关于调控政策是否松动这个问题，你得先做好第一步。
请取关或屏蔽朋友圈里所有置业顾问的分析！
接着，我们开始第二步。
看政策，听他们的都是扯，直接看最高指示：
1.要加快长效机制建设；
2.保持政策的连续性和稳定性，调控目标不动摇不放松；
3.因城施策，差异化调控。
这么看好像没啥重点哈，没关系，咱得动脑子想。
第一，调控目标完成了么？
如果不出意外，2017年中国商品房成交量会干到16亿㎡，成交额会干到13万亿，再次创个新高。
2017年商品房成交量和成交金额▼
一二线城市是成交有所萎靡，但市场从一二线城市转移到了三四线城市，三四线城市成交量大幅提高。
市场热度也没有降下来，投资比例再创新高，简直是越限越投资。
很显然，市场成交没有降、市场热度没有降，预期的调控目标也没有完成。
第二，长效机制出台了么？
最高指示说了，要解决房价的问题，还得靠长效机制，这是个一劳永逸的解决系统。
但是在这个解决系统出来之前，肯定要保持市场的稳定，给它留足空间和时间，但是现在看，这个牵扯土地、金融、政府、房企的解决系统还在加快建设阶段，还没有出台。
这个系统一天不出台，短期调控就一天不会放松，一旦放松，房价涨了，空间和时间都没了，谁来背锅？
第三，什么叫差异化调控？
兰州这次限购松绑就叫差异化调控。
兰州这个城市，即使不限购，房价也不涨，房子也卖不动，兰州新区都烂尾多年，都快成鬼城了。现在一限购，真叫是屋漏偏逢连阴雨，雪上加霜。
因城施策，差异化调控就是，库存小的，房价涨的猛的城市，还得憋着，等着长效机制来管你；库存大的吓死人的城市，适当放松一下，赶紧卖吧。
调控目标还没完成，长效机制也没出台，还需要时间和空间，那现在还谈个毛的调控松绑？库存比较大的、松绑了房价也涨不上去的城市，那你就稍微松动一下，该卖赶紧卖。
这才是2018年的政策基本面！
接着说房产税的问题。
其实，房产税这个事儿会影响房价，但决定不了房价。你看国外那些国家，哪个因为房产税导致了房价的暴跌？
但是，这些国家倒是因为房产税，提高了地方财政收入，房产税能占到地方财政的50%以上。
说白了，房产税这东西，就是地方政府的钱袋子，解决的是地方政府的地方债问题，不是房价问题。
22018年还会不会有新的购房机会？
首先，我们得明白一个道理。
经过2015、2016、2017年这三年的爆炒，全国大面积的洼地已经不存在了。
2015年，上海、深圳先暴涨，2016年，北京开始涨，紧接着强二线城市跟进，2017年，北京、杭州、重庆、西安这些城市接着涨，现在绝大多数的城市已经翻了番，甚至还涨了3倍。
基本上，所有的洼地已经被填平了，大面积的暴涨不可能会出现。
不仅政策不允许出现，市场需求也无法支撑。
闭着眼睛买房都能涨的时代已经过去了，剩下的拼的就是细节了。
第一个细节是，供需关系。未来谁的供需紧张，谁就有上涨的潜力。
比如，郑州、南京和深圳。
郑州2017年供地计划没有完成，不仅没有完成，跟2016年比，还有大幅的下滑，那么未来，郑州的供需关系一定是紧张的，房子供应是跟不上的；
南京的第一季度，只完成了26%的土地供应，看全年，也大概率完不成；
深圳就更可怜，土地供应需要啃城改这个硬骨头，大概率也是啃得很慢。
这几个城市在未来的紧张供需关系下，有上涨的潜力和可能。
再比如，重庆。
虽然有人预测，重庆是未来的大热门区域，但是重庆的供需非常宽松，而且待开发土地非常充足，而且房价已经完成暴涨，短期内再次上涨的可能性就不太大。
第二个细节是，人口流入。哪些城市的人口流入速率大，哪些城市就有上涨的基础。
哪些城市未来人口流入速率大？其实这个问题很简单。
盯着百亿房企首先布局长租公寓的城市就可以。
他们在选择长租公寓布局第一要素，首先考虑的就是外来人口流入速度快，外来人口比例高的城市。
这些城市有：
北京、上海、杭州、深圳、苏州、南京、广州、重庆、成都、武汉、厦门、郑州、西安、天津、青岛、福州、佛山。
第三个细节是，房企资金链。哪些房企的资金链紧张，那他开发的项目就有可能出现美丽的、适合抄底的价格。
事实上，2016-2017年，各大房企都在疯狂拿地，2018年，这些房企的资金链都到了异常紧张的境地。
比如保利、万科、融创、华夏幸福。
前面我们说过，2018年，大范围的调控松绑不会出现，在高负债的逼迫下，他们的资金压力会被转嫁到销售上，不排除会有价格调整、回调，以保证现金流的可能。
总的来说，2018年的购房得动脑子。
因为，机会不是大面积出现，而是以点状的形式。这些机会出现在土地供应跟不上、人口流入比较大的城市中，出现在负债比较高、现金流比较紧张的企业中。
32018年，哪些城市有机会？三四线会不会有机会？
关于哪些城市有机会，在前面已经说过，记住两个关键点：
盯着供地不足的城市，盯着人口流入大的城市。
除此之外，还有两个省心省力的小窍门。
窍门一，看看千亿、百亿房企重仓了哪些城市。
这些百亿级、甚至千亿级的房企，他们更善于对风险的把握，看市场要远比我们这些吃瓜群众更科学。
2016-2017房企拿地分布图▼
TOP50房企最青睐三四线城市▼
我们发现，这些一线房企重点拿地的城市有两大特征：
第一，聚焦五大城市群，环深城市群、环京城市群、环沪城市群、成渝城市群和武郑城市群。
第二、瞄准一线城市周边的三四线城市，尤其是有中短期内有地铁通达的城市。
跟着大房企走，可能不会占多大便宜，但起码不会吃亏，是安全的，他们对风险的把控要远高于我们。
窍门二，看看专家大佬都看好哪些城市，尤其是那些接触一线的人。
这些大佬的背后，也站着一大票的研究机构、专家学者，他们也能接触到一线的客户，他们还经历了多轮的市场周期行情，看问题比普通人更深刻，也更精准。
易居的执行总裁丁祖昱在年终总结中说到，他最看好的城市有：
一二线城市：杭州、三亚（海口）、天津、上海、武汉和重庆；
三四线城市：佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、徐州、扬州、镇江、中山。
吴晓波在年终分享中也提到了几个他最看好的城市：
乌鲁木齐、西安、成渝、昆明、深广、武汉、厦门、郑州、青岛、合肥
吴晓波认为，中国未来5-10年内，除了北上广深这些城市之外，还会出现这些以千万级人口为基础的超级城市群，而其中很多将来自于中部地区。
而罗振宇在跨年演讲中，也说重点的二三线城市在未来拥有巨大的潜力，他也提到了几个城市：
武汉、福州、济南、郑州
重点来了，我们米宅在过去的一年中，也走遍了中国几乎所有的重点城市，我们可能是目前拥有城市一线调研数据最多的研究机构之一，我们对于城市判断和城市选择时，也有自己的见解：
未来中国城市的发展，主要解决的问题就是不平衡问题，尤其是一二线城市的差距。
二线城市会崛起，会缩小和一线城市的差距，但三四线城市和一二线城市之间的差距会越来越大。
米宅最看好的城市有：
深圳、杭州、南京、成都、武汉、郑州、合肥、重庆、长沙、苏州、昆山、惠州、燕郊（廊坊）
结合房企和专业机构的数据，我们发现有几个城市多次出现，值得我们特别关注。
未来一到两年内，购房选择时，需要着重关注的城市：
一线城市：深圳、杭州
二线城市：南京、武汉、郑州、苏州、成都、重庆（还是要慎重）
三四线城市：昆山、惠州
至于，其他的三四线城市，我们只需要看这张图，就能明白了。
三四线城市上涨动力不足，市场已经下行；客户越来越难找，渠道成本越来越高，自住越来越少，投资越来越多，风险越来越大。
4结语
最后，我们来总结一下，看看2018年的房价和房市：
政策基本面：
大范围上，调控不会放松；因城施策，个别城市会限购松绑，但都没价值，但松绑了你也不会去买。
市场基本面：
一线冰封、二线平稳、三线回落。
大范围洼地不存在，需要去找，去动脑子想。
去供地不足、人口流入强的城市里找，去资金链紧张房企开发的项目中找。
城市基本面：
一线看深圳、杭州；二线看郑州、武汉、南京、苏州；三四线看惠州、昆山。
