共有产权制度保障住房刚需 利于稳定房价预期

共有产权制度保障住房刚需 利于稳定房价预期
2017年08月08日 07:15 证券日报

主持人沈明

今年以来,房地产调控出现了许多新的方式和手段,比如土地供应政策的调整、信贷资金的导向、共有产权住房制度、发展住房租赁市场等,与之前的自住房、保障房等共同构成了房地产供给侧结构性改革。本报今日请专家对房地产市场的新动向作出解读。

共有产权制度保障住房刚需

利于稳定房价预期

专家认为,此次共有产权住房制度的推出,提供了完善楼市调控的新思路

本报见习记者 杜雨萌

    最近一段时间,房地产市场频频迎来重磅政策,最为瞩目的就是北京市住建委8月3日宣布《北京市共有产权住房管理暂行办法》向社会公开征求意见。根据该办法,北京拟新推“共有产权住房”,“新北京人”获得共有产权房的比例不低于30%。

    方正证券房地产首席分析师夏磊8月7日在接受《证券日报》记者采访时表示,共有产权房实质上是商品房的一种,是有保障功能的商品房,但在产权份额上由政府持有一部分,减少了购房人的压力。由于其产权分割更为清晰,日后北京新入市的自住房会逐渐被共有产权房取代。

    记者梳理后发现,北京共有产权房的推出,是对原自住型商品房政策的进一步升级。根据《办法》规定,,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。此外,已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买共有产权住房。

    财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林在接受《证券日报》记者采访时表示,此次共有产权住房制度的推出,透露出三个方面重要导向意义:一是提供了以产权制度来完善房地产市场调控的新思路。虽然此前限购、限贷、限售、限离(离婚)等行政化政策对楼市调控能起到立竿见影作用,但却抑制了房地产正常的市场机制,且降低了场内流动性,这对房地产市场健康发展会带来一定的隐忧,长期下去也会给经济带来负面影响;二是最大的亮点在于完全遵循市场化机制,不干扰市场价格,而是通过产权制度来抑制投机、支持刚需购房、促进公平;三是准入条件更加严格、精准,聚焦无房家庭首次购房需求。

    值得关注的是,共有产权房的推出,其实早在上半年就已“剧透”过。今年4月份,住建部和国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出,超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市,要增加公租房、共有产权房供应。而再早之前,住建部曾于2014年发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》,并将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石确定为共有产权住房试点城市。

    “共有产权住房解决了政府供地缺乏激励的问题,有利于刺激政策扩大和落实供地计划,形成有效供给,满足居住需求。”链家研究院院长杨现领告诉记者,这一政策对于稳定房价预期将起到积极作用。

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北京出台“共有产权房”,你会买吗?

一、二线城市土地成交活跃

房企处于补库存阶段

本报记者 苏诗钰

    2017年上半年,各地房地产调控政策频繁出台,地方差异渐趋明显,热点城市政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,开启“限售”模式且范围不断扩大,同步加强房地产金融监管,着力抑制投资投机性需求。很多一、二线城市为了抑制房价的上涨,开启了增加土地供应的政策。

    8月7日,中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,虽然各地楼市调控频繁,但整体看,一、二线城市土地市场成交依然活跃。即使很多城市土地调控政策严格,但企业依然处于补库存阶段。房企积极拿地,特别是部分三四线城市,近期土地竞争激烈。三线城市的溢价率则有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市进入了卖地百亿元城市行列。

    据悉,北京、上海等城市,土地成交溢价率在政策约束下有所降低。

    中原地产报告显示,房地产市场2017年以来继续平稳,但部分热点城市热点地块即使在调控重压下依然拼抢明显,虽然高溢价率地块比例与数量减少:但北京、杭州、武汉等城市土地出让金依然突破了500亿元。从2017年上半年的城市土地市场看,武汉、南京、郑州、合肥、苏州依然是热点区域。整体溢价率相比2016年有所降低,但部分热点地块依然抢手。

    “从土地供应角度看,各地要增加租赁住房有效供应,鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,这些政策有利于推动租赁土地供应,缓解租赁市场的供需结构。楼市调控持续,全国从2016年四季度以来,已经有超过60个城市,出台了160多次各类房地产约束性调控,这使得部分非热点属性的土地出现了明显降温,土地市场出现了非常明显的分化。”张大伟告诉记者。

调控效果逐渐显现

一线城市个人房贷投放放缓

本报记者 傅苏颖

    自2016年年底中央经济工作会议明确“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位以来,进入2017年全国多个城市纷纷出台了限购等房地产调控政策,目前效果已经逐渐显现。

    《证券日报》记者获悉,北京银监局副局长蒋平日前在银行业例行新闻发布会上披露,3月份至6月份,北京市辖内银行机构新发放个人住房贷款金额分别为239.21亿元、236.08亿元、218.15亿元和158.46亿元,贷款发放节奏持续放缓,二季度的月均增量仅为一季度的一半,其中6月份对个人商业用房贷款的发放额比3月份下降三成。执行“3·17新政”的个人住房贷款中,支持“刚需”群体购房的贷款发放额占比超过七成。

    蒋平还透露,北京银监局牵头组织对辖内银行机构开展房地产业务专项检查,目前检查还在持续。同时,会同人民银行营业管理部、市金融局、北京证监局对银行政策落实情况开展专项巡查,加大监管力度,确保政策落地。

    除了北京之外,上海、广州、深圳个人住房贷款均现一定程度放缓。中国人民银行上海总部数据显示,2017年上半年个人住房贷款投放进度大幅减缓。本外币个人住房贷款上半年新增1189.23亿元,同比少增743.54亿元。

    数据显示,6月份全国首套房平均利率为4.89%,为基准利率的9.97折,环比上升了3.38%;其中,超八成的银行无利率优惠,有32家银行执行基准利率上浮,为基准利率的1.05倍-1.2倍不等。以北京为例,截至2017年6月末,北京市首套房贷平均首付比例提高至40%;首套房贷平均利率水平,从去年末基准利率的0.86倍提高至0.92倍。

    另外,在今年强监管的背景之下,监管层的打击违法违规行为的力度有所加码。据统计,在今年以来银监会开出逾1500张的罚单中,房地产贷款成为银行违规集中爆发的重点领域之一,银监会的惩罚力度也有所加强。

    厚生智库研究员赵亚赟昨日对《证券日报》记者表示,北上广深个人住房贷款放缓主要源于房贷利率提高、限购等调控政策减少了市场需求,投机热情消退。另外,房贷利率上升和处罚力度加大传递了高层抑制房价过快增长的决心,对打压房价起到一定作用。

    当然,下半年房地产调控仍然不能松懈,相关风险值得警惕。近日,中国银监会2017年年中工作座谈会召开,会议提出,当前银行业风险防控形势依然复杂严峻,房地产市场潜在风险不容忽视。

顺应住房存量增长大势

保障房建设与租金管制并重

本报记者 苏诗钰

    近期,鼓励住房租赁市场发展成为了市场热议的话题,保障性住房也十分引人关注。据悉,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。

    中信证券一位分析师近日表示,大城市的公共资源稀缺,人口流入较多,住房自有率较低。在市场经济的环境下,把大城市的房价调整到绝大多数居民都可以负担的地步,本身是极为困难的。于是,有一些地方采取了给予中低收入居民提供保障性住房的方式,另外一些地方则采取了租金管制的方式去降低中低收入居民的生活负担。

    该分析师表示,由于我国在1998年房改之后,很少提市场化租赁房源,而重视保障性住房的提供,因此业内对租赁权保护知之较少。在房改之初,我国社会的住房存量整体偏少,因此强调通过保障性住房去增加社会整体房屋存量是很有道理的。但保障性住房相比租金管制亦有运行不灵活的缺陷。尤其在社会房屋存量持续增加之后,培育一个健康有序的房屋租赁市场,保护租客的合法权益就显得更加重要了。因此,住房保障政策从以建设保障性住房为主,逐渐转向以保障房建设和租金管制并重,是顺应了住房存量增长的大势。

    8月7日,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从保障房的建设角度看,当前总体上出现了结构性调整的现象。第一是棚改带来了调整的可能,这会带来很多新的现象,类似过去的动迁安置房的建设力度会减少,而货币化安置带来了新的去库存的动力。第二是公租房的开工力度继续较大,而类似经适房等规模会持续减少。

    严跃进表示,从保障房的建设来看,当前的问题在于申请的流程相对繁杂,导致分配过程中出现各类问题。对于类似保障房项目来说,此类房源实际上还存在很多新的问题,如产品设计不到位,很多保障房用于商业性出租等。当然此类产品对于抑制房价过快上涨是有积极作用的,也从某种程度上解决了很多刚需购房者的购房问题。

    近日,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)并向社会公开征求意见。

    “从后续推进看,共有产权住房推进应该是房改的一个大方向,可以理解为带有很强保障性质的住房类型。对于此类住房来说,后续推进的可能性较大,这和当前此类住房的性价比高等有关,是房企未来积极转型和投资的重点。”严跃进告诉记者。

    严跃进表示,对于共有产权住房后续的发展,关键要看到两个问题。第一是产权共有的过程中,若遇到各类产权证明,政府如何给予相关配套。第二是房价波动的过程中,回购产权的价格如何确定。

住房租赁市场实现健康发展

应建立两大前提

一是通过各项优惠条件鼓励国内企业生产租赁性住房;二是严格限制住房的投机炒作

本报见习记者 孟珂

    近日,住建部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),明确提出,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

    对此,中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示,发展租购并举是房地产长效调控的政策之一,这一政策有利于提高租房者权益,稳定租赁关系,增加租赁房源。另外,租赁新政策也在一定程度上保护了部分无力购房的租户。从长远来看,租赁市场会在《通知》政策落地后,平稳健康发展。

    张大伟认为,目前,我国租赁市场还存在很多问题,需要在《通知》落地执行过程中在各个地区细化调整。问题有以下几点:

    第一,从目前主要核心城市看,公共资源不均衡是主要特点,优质学区、医院非常紧张,这种情况下,即使满足已经买房的本地户籍人口都有压力,如果实行“租购同权”,很可能给公共资源供需带来更大压力。第二,由于租售比悬殊,对于房源拥有方来说,租赁的收益并不高,所以愿意长期出租的比例不高。第三,相比售价的大幅度波动,房租体现房屋的居住价值,所以,租房者很难承受房租的上涨。第四,在住房租赁市场交易中,房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上仍然属于强势地位。第五,《通知》中提及的增加租赁住房有效供给,但形成房源依然需要一定的时间。

    社科院金融研究所研究员易宪容昨日对《证券日报》记者表示,要让中国的住房租赁市场健康发展必须建立在两个前提条件下,一是通过各项优惠条件鼓励国内企业生产租赁性住房,保证居民的居住权,而不是为了牟取暴利,企业的利润应规定在居民租赁成本最小化的水平上。二是严格限制住房的投机炒作。如果没有这两个前提条件,不仅存量住房无法转化为租赁性住房,而且通过各种优惠政策建造的租赁性住房也可能成为一些企业或个人谋利的工具。所以,发展中国的住房租赁市场最为重要的不是让“租购同权”,而是要为中国的房地产市场立法,把住房的居住功能定位法律化和制度化,并在法律基础上来保护居民的“租购同权”。

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