控房贷政策见效
去年住户中长期贷款减少3800亿元
本报记者 闫立良
1月12日，央行交出了2017年的金融“成绩单”。除了去年12月份M2继续创出历史新低外，全年住户中长期贷款较上一年度减少了3800亿元。由于住户中长期贷款中个人房贷的占比较高，所以据此推算，在房地产调控长效机制逐步完善之后，去年房贷投放规模得到了有效控制。
央行发布的2017年金融统计数据报告显示，12月末，广义货币（M2）余额167.68万亿元，同比增长8.2%，增速分别比上月末和上年同期低0.9个和3.1个百分点；社会融资规模存量统计数据报告初步统计，去年社会融资规模存量为174.64万亿元，同比增长12%；社会融资规模增量统计数据报告初步统计，去年社会融资规模增量累计为19.44万亿元，比上年多1.63万亿元。
对于M2再创历史新低，央行有关负责人已经打过“预防针”：估计随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务，比过去低一些的M2增速可能成为新的常态。
去年12月末人民币贷款余额120.13万亿元，同比增长12.7%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和0.8个百分点。2017年人民币贷款增加13.53万亿元，同比多增8782亿元。
去年3月份，央行加急下发《做好信贷政策工作的意见》，要求将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策组成部分，合理配搭使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等，适度调整辖区内房贷政策。此外，央行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。正是在控房贷政策的影响下，去年房贷投放规模有所收敛。
分析人士认为，去年住户部门短期贷款从2016年的6494亿元升至1.83万亿元，说明消费贷有所启动，但消费贷流入楼市的现象引起了监管层的注意并出台了限制措施。预计今年的流动性将延续去年紧平衡的状态，以维护流动性合理稳定。2018年的房贷政策将延续去年控房贷的主基调，有保有压的趋势会更加明显，首套刚需、改善需求将得到支持，投机炒房则会受到遏制。
楼市调控差异化明显
年内一线城市房价下行压力仍存
本报记者 杜雨萌
新年伊始，楼市调控继续走向“精准化”。近期，多城相继调整购房政策，如南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政，降低外地人才落户和购房门槛，以保障合理住房需求。与此同时，一城多策的差异化调控措施也开始显现。如兰州新政在松绑部分区域限购的同时，也在进一步加码限售政策。
昨日，安居客房产研究院首席分析师张波对《证券日报》记者表示，首先可以肯定的是，多个城市房地产调控政策出现调整并不意味着楼市调控松绑，而是应该视为房地产市场分类调控，或者说精准调控的进一步深化。总的来说，由于我国城市数量众多、地域分布较广，因而不同城市间的差异情况也很大，而此前“一刀切”式的调控方式容易误伤部分刚需购房人群，并且不利于各城市的优化发展。所以，随着今后各地精准化调控的深化，预计可以更大限度的保障楼市平稳健康发展。
值得关注的是，最近一段时间，已有包括福建、四川、湖北等多地先后召开住房城乡建设工作会议，并提出要继续保持调控政策的连续性和稳定性。
在张波看来，2018年楼市调控的主基调已在十九大报告中关于楼市的52个字中，体现得非常明确。一是坚持房住不炒定位；二是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；三是实现让全体人民住有所居的目标。而在十九大召开后，无论是中央经济工作会议还是住房城乡工作会议，均是围绕这个总的指导原则，从短期调控抑制楼市投机需求、大力发展租赁住宅上，到强化长效机制对于楼市的调控作用。
展望2018年，张波认为，房地产市场在调控政策连续性和稳定性的双重保持基础下，不同城市的差别化调控还会继续。一线城市由于土地供给的增加结合限购、限贷等政策的不松绑，预计房价下行压力依然较大。
房地产差异化调控的决策依据是什么？
黄志龙
房地产调控的政策取向
要讨论2018年房地产市场前景，必然需要关注中央最新的政策动向。
首先，十九大精神是房地产市场制度的长期之“纲”。党的十九大报告关于我国住房制度的表述这样的，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。
这一表述至少明确了两大方向：一是此前十余年以投机性、赚取买卖差价为主要目的之一的房地产交易行为将受到明显抑制。换言之，长期来看，限购、限贷、房产税将重点针对多套住房的群体，而居民的自住需求仍将得到不同程度的支持和鼓励；二是市场化、机构化的长期租赁住房，将得到前所未有的政策支持，多元化的住房供应体系将是大势所趋。
其次，从中央经济工作会议看2018年房地产调控之“策”。会议强调了“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”在此可作两点解读：一是当前调控政策的整体方向不会改变，从而保证政策的连续性和稳定性；二是中央将改变当前接近一刀切的严厉调控政策，地方政府和各城市将进行适当的政策微调，差异化调控政策主张将得到落地。
最后，从全国住房城乡建设工作会议看2018年房地产调控具体之“措”。除了中央一贯强调的精神外，住建部特别指出“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三线、四线城市和县城要继续做好去库存工作。”同时，“加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。”
由此可见，此次兰州、合肥等城市微调限购政策是地方政府承担房地产稳定的主体责任、差异化调控政策的具体落地。
哪些城市会跟进优化调控手段
如何“加强市场监测分析，提高精准调控的能力与水平”，实现差异化的调控目标，决策依据将会是什么？又有哪些城市可能会优化调控或放松限购政策，不同城市的购房者可以重点关注以下三方面指标。
首先是前期房价上涨过快的核心城市，其周边三线城市房价调控放松后。一般而言，不同等级城市之间房价的差距会有一定的历史均值。2010年6月份至2016年11月份，全国100个城市中，一线城市与二线城市住宅价格之比由2.4倍上升到3.5倍，一线城市与三线城市房价之比由3.3倍上升到5.5倍，而二线城市与三线城市房价之比则由1.35倍上升到1.59倍。
而在房地产高度市场化的国家中，不同等级城市的房价波动大体是同步的，各城市的房价之比也有一个相对稳定的历史均值。然而，当前我国一线、二线、三线城市房价之比，明显偏离了2010年-2013年间的历史均值。特别是部分二线城市，房价涨幅过快的问题尤为突出。相反，核心城市周边的三线城市，如果与核心城市的房价差距过大，一旦优化调控的政策落地，其价值洼地的特征也将更为突出。
其次，存销比高企、库存绝对规模较高的二线城市，将是优化调控的重点。存销比是反映住房供需状况的一个重要指标。2017年4月份，住建部80号文要求，各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的城市应停止供地，36个月-18个月的城市要减少供地，12个月-6个月的城市要增加供地，6个月以下的城市不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
根据易居研究院的最新统计，截止2017年11月末，全国42个城市中存销比最高的为北京24.2个月，北京存销比高企有其独特性，史上最严的限购、限贷政策加上雄安新区的分流，使得北京住房需求陷入历史低谷。
从全国其他城市的存销比数据看，此次放松调控政策城市合肥、兰州的存销比分别为20.6个月和12.3个月，属于存销比偏高的城市，同样，库存绝对规模较大、存销比较高的城市如大连、沈阳、济南、西安甚至天津等二线城市，后期跟进、优化调控的可能性也较大。
最后，购房者可积极介入租金上涨潜力大、对高端人才吸引力较大的二线城市。根据云房数据的统计，当前住房租金回报率超过4%的城市仅有乌鲁木齐和哈尔滨，其他租金回报率较高的城市也都集中在东北、西南等地区。相反，一线城市、东部发达地区二线、三线城市，租金回报率普遍都在2%以下。
随着“房住不炒”政策陆续落地和租购并举住房制度的推进，住房租金回报率逐渐恢复到3%-4%的合理水平，将是各个城市的大趋势。
对于大多数城市而言，租金回报率的上升，要么是房价的回落，要么是租金的提高。租金的上涨，必然要求人口的源源不断的流入。因此，东北、西北、西南地区人口流出较为严重的地区，显然不具备房租持续上涨的人口基础。相反，武汉、郑州、长沙、西安、成都等已经采取吸引人才政策、在周边具有较大人口基数的二线城市，且租金回报率处于2%-3%的相对合理水平，同时租金上涨的潜力较大，这些城市可能是后期优化调控的城市。
作者系苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员
证券日报之声
