中国只有一种城市的房价会逐年上涨

中国只有一种城市的房价会逐年上涨
2016年07月30日 21:21 九哥财经

本文讨论的问题:近期,官方首提中国经济陷入“流动性陷阱”。社会上钱很多,但经济增长乏力,背后的根源究竟是什么?哪一种城市的房价会逐年上涨?

回顾“渡边太太军团” 从世界看资产配置荒

最近几年,我们慢慢感觉到有一些现象,用传统经济学无法解释了。2008年美国次贷危机恶化成国际金融危机后,世界各国为了刺激经济需求,不乏扩张性的财政政策和货币政策,通过政府带头投资,拉动企业跟投。

同时由于政府印钞增多,可能造成通胀预期,消费者也会跟着消费,这时候如果把全社会投资和消费的热情都激发出来,短期的需求不足的现象就会慢慢消失,经济就会回到正常状态,这就是大家期盼的“经济复苏”。

2008年经济危机,大家预测不会像1929到1933年那么长,但是到今年,危机已经第8年了,除了美国经济复苏,世界大多数经济体越陷越深,印那么多钞票都没有用,从根本来讲,经济增长还是要靠资本积累和技术进步。

当你发行大量货币时,必须要和新技术结合,才能形成新兴产业,形成新的实体经济投资的增长点,世界经济一定是在新兴产业的带动下实现复苏的。但是在金融危机前后的很长一段时间,投资于金融资本太多、而真正投资于科技创新的太少了,从全球范围来看都是如此,其中美国可能是最重视技术创新的国家了。

也正是因为科技创新成果与资本相结合,把美国从危机中救出来,但是这个力量没有大到把全世界经济从危机中拉出来。所以现在出现了一个尴尬的局面,就是资本找不到新技术相结合的时候,会自己去创造泡沫,包括房地产泡沫、金融市场泡沫。

但是2008年以后,金融市场已经炒作得很长一段时间了,到去年美联储加息,大家才开始感觉害怕。资本市场的老手开始从金融市场上退出来,追求一些避险产品,甚至大家都去抢购避险产品的时候,一些国家的国债被抢购的最后成了负利率。

很多国家的央行开始实行负利率政策,比如欧洲的央行、日本的央行等等,都鼓励银行向企业贷款,但仍然不起效果。所以大家担心未来会出现通胀的现象。但是实际上又出现负利率,重现了通缩。所以很多人说世界各国央行行长已经失去了方向感,美联储未来也不排除负利率这个选项。

2008年以后,美国经济最糟糕的时候也实行零利率,也就是美国也可能出现通缩,美联储也是有思想准备,知道现在这个刺激政策刺激不了经济复苏,长久负利率的出现这将是大家从来没有遇到过一种新情况。

当时只有日本一个国家是通缩,其他国家都在通胀,所以日本可以把资金拿到别国套利。当时不仅日本的金融机构在外汇套利上做得很成熟,甚至很多家庭妇女也做的成功,国际金融界称她们为“渡边太太军团”,这和今天的中国大妈很类似,不过她们的水平比我们的大妈高很多。

但与当时的日本相比,世界性负利率和通缩的情况就麻烦了,“资产配置荒”不仅对经济产生了影响,世界性的收入分配矛盾也会更加凸显,很有可能会出现民粹主义、保守主义、孤立主义盛行的情况。

方便面没有成人纸尿裤好卖?冰冻三尺非一日之寒

所以目前来看,全球所面临的形式都是过去没有想到的,当然这些问题同样在中国存在,而中国还比别人更多一个麻烦,就是人口老龄化的问题。

对于中国,货币增长速度远远超过GDP的名义增长速度。但是在这么快的货币增长速度的情况下,中国的GDP却掉得非常快。

而我国这么多货币,同样也找不到新技术相结合。所以我国也出现资金脱实去虚、不愿意到实体经济投资的情况。大量资金流入股市,最后还闹出股灾,但对外投资增长却也达到60%。从整个国家来讲,这些都是资金找不到技术成果来结合的结果,想要产业升级、企业进步,但并没有技术积累。

这个问题不是一两天,冰冻三尺非一日之寒。

回过头来看,中国对科技投入严重不足,我们有五年规划,一般有32个考核指标,会从方方面面考核五年规划有没有完成任务。一般来讲这些指标的目标值设定,会留有余地,大多数都能够完成,甚至是超额完成。

但是在我们刚刚过去的两个五年规划,有一个指标连续十年没有完成,这就是企业科技研发投入占GDP比重,也叫做创新强度。

2010年是十一五规划的最后一年,当时科技研发投入应该达到GDP的2%,但是只到达了1.75%,十二五时期我们把该目标值设置在2.2%,但是十二五时期做了很多军工项目,例如嫦娥、神舟等。去年,我们仍然没有完成任务。所以未来能不能完成这个指标,还要做出很大努力。

但是现在回过来看,我们也有少数企业一直坚持做研发,例如华为的厚积薄发,但是大多数企业在这方面投入是不足的,中国政府一直对房地产大力扶持,现在看来也应该分一点给科技研发,或许今天也不会如此被动。

在这个背后,我们说也看到中国的另一个麻烦,就是我们刚刚提到的人口老龄化问题,中国房地产也遇到了人口瓶颈。

80后有2.28亿人,可以说是人口爆发的十年,这十年当然也是中国房地产最火爆的十年,但是后来独生子女政策,90后人口一下子减少到1.75亿人,00后人口进一步减少到1.45亿人,准备的产能就变得过剩了,房子不好卖了。

紧接着围绕房地产的重化工业、钢铁、水泥等产业也开始产能过剩,连啤酒、方便面、手机等年轻人喜欢的东西都不好卖,而最好卖的是老年人用的纸尿裤,老龄化的确来了。

这种老龄化带来的最明显结果是劳动力占比的下降,中国人口红利在慢慢消失,到2012年,16岁的年轻人开始少于55岁退休的年长者,劳动力总量减少345万,这个是整个劳动力所带来的供求关系的明显变化,而产业结构确没有升级上去。

今年GDP增速恐低于6.9% 制造业投资首次负增长

现在最供不应求的不是高端劳动力,而是农民工、保姆、护工,今年毕业的760万大学生反而成了最难找工作的群体,所以白领的工资不怎么涨,保姆的工资却涨的跟自己挣得一样多。

我们现在正应该是农民大量进城的时候,2015年中国城市化率是56.1%,但是流动人口却减少了568万,城市化早衰现象出现了,而户口、社保以及城市的高房价成为“告老还乡”的主要原因,这个和未来的房地产也有很大关系。

多年来,一讲到房地产都会讲到城市化。全球的央行都感觉,无论印多少货币,也带不来经济复苏,印钞票没用,边际效率低,甚至出现流动性陷阱的时候,所以资金推动对房地产市场来讲,也并不是有利的,更何况再加上人口老龄化、农民工退减的现象。

从中国的短期来看,今年恐怕GDP增速会低于6.9%,我们已经连续6年年度GDP减速,到现在仍然没有见底,如果想在未来稳住6.7%,出现L型增长曲线,从现在投资的增速来看,都还要付出更大努力。

从长期来看,一个国家的经济增长需要积累,今年固定资产投资增速,应该说是多年来低点,今年上半年投资增长速度只有9%,其中6月份只有7.4%,这一次投资减速和去年房地产投资减速的带动不一样,主要是制造业投资下滑所引发的。

房地产投资一般占总投资18%、19%,而制造业却占到总投资的35%左右,今年6月份,我国的制造业投资出现了负0.3%的增速,这是我国第一次出现制造业投资的负增长。

在中国过去的高增长中,一个重要的因素是我们储蓄率高、投资率高。目前来看,中国的储蓄率并没有明显变化,投资率掉下来了,实际上民间房地产投资也一直是负增长。短期来看不能保证第二季度GDP增速6.7%,也是因为这个原因。

对中国来讲,靠货币政策刺激经济增长,效果越来越差,企业由于放得贷款比较多,对经济前景不看好,就会存定期存款,所以这个时候可以说社会说不缺钱,只是企业不知道往什么地方投资,那么央行降息也没有必要,连央行司长也承认中国现在站到了流动性陷阱边缘。

所以这个时候中国未来唯一出路是靠供给侧结构性改革,要鼓励往科技研发配置,提高劳动力素质, 升级产业结构能够,才有可能使整个经济走出现在的困境。资本能够找到新技术相结合,我们才能够真正产生新的增长动力。未来中国供给侧结构性改革成功标志,不是中国GDP增速重新回升,而是全要素生产率的提升。

45月家庭房总贷款5千亿,只有一种城市房价会逐年上涨

对于去杠杆而言,现在真正高的是企业杠杆而并非家庭部门杠杆。5月份,对家庭住房贷款放贷总额为5千亿,而对企业放贷仅1千多亿,要贷款的企业抵押物不足或者是担保不足,幸亏老百姓在还有买房子的积极性,这对银行的帮助很大。而对于中国来说,今年房地产去库存不是特别明显。

所以在这样的大形势下,也不会出现全国房价的普涨,当然也不会出现全国房价全面崩盘,这两种过于乐观和悲观情景都不会发生。

中国未来房产走势可以“分化”为三类。

一个城市的常住人口数量除以户籍人口数量的数值如果小于1,说明人口需求量在下降,这个情况在新一轮产业结构当中会处于弱势,不能创造足够岗位,年轻人往外跑,房价一定会跌。

而南方很多城市出现出口竞争力下降的情况、很多当地的农民工退潮,所以这些城市尽管常驻除以户籍人口数值大于1,但比重确是下降的,未来房价也是难以上涨,甚至是5-10年都房涨不上去。

中国未来只有一种城市,五年来常住人口不仅仅大于一还是逐年上升城市,这些房价会上涨。

这些城市有两个特征,第一个特征服务业占GDP比重与其他城市相比相对较高。中国目前就业岗位主要不是靠制造业创造,制造业开始取代人工,哪个城市就业比重达,创造岗位就多,带动刚需就多,这个城市房价会上涨。

第二,创新强度,科技研发投入占GDP比重,因为这个比重高的城市,往往是新一轮产业结构当中处于优势。高科技企业极具区,高科技上市公司多,随着这些上市公司的上市,全国人才在这些城市集中,会带来财富集中。

北京人讲北京房价不是靠北京人抬起来,是靠全国富人抬起来的,而山西煤老板带钱来北京买房的时代过去了,未来是通过资本市场向科技创新强的城市集中的。

所以这一轮北京房价上涨最快的区域是什么地方?是海淀区、中关村。这里面可以看出,中国未来房价上涨的城市会越来越少,会上涨的地段也会越来越少,北京金融街是金融产业集齐聚,北京CBD是商贸业集聚区,海淀区是教育、学府的集聚区,这些地方是房价上涨最快区域。

中国房地产新一轮产业结构调整中,和过去变化形势有很大变化,必须跳出房地产看房地产,才能够看得清楚其中一些规律。

【补充阅读】

官方首提中国陷入“流动性陷阱”

【注】流动性陷阱是凯恩斯提出的一种假说,指当一段时间内利率降到很低水平,市场参与者对其变化不敏感,对利率调整不再作出反应,导致货币政策失效。

“这可能意味着流动性陷阱的到来。”中国人民银行调查统计司司长盛松成对于企业激增的货币持有量表达了疑虑。

7月中旬,中国上半年宏观经济数据与金融数据齐发。尽管GDP增长以同比6.7%的增速,迎合了年初的预期。但在业界人士看来,中国经济的下行趋势并未得到有效遏制。

与此同时,M1和M2增速剪刀差的扩大,成为业界关注的一个焦点,并由此引发出“流动性陷阱”及货币政策有效性的讨论。

在金融数据发布的第二天,盛松成参加“2016中国资产管理年会”发表演讲,在分析近期货币信贷数据变动时说道,“有一个现象早就引起了我的关注,好几个月以前,我们的M2和M1差距不断扩大。”

人民银行最近公布的2016年上半年金融数据显示,6月末,广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%,增速与去年同期持平;狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速比去年同期高20.3个百分点。

对此,从官方到研究机构都分析认为,M1增速持续快速上升的主要原因是企业的活期存款大量增加。今年上半年,企业活期存款新增1.72万亿元,同比多增1.69万亿元。

交通银行首席经济学家连平认为,企业、个人活期存款增长比较快,说明他们更愿意持有活期存款,有一个问题涉及机会成本,定期利率下降比较快,定活期利差收窄,从市场来看,大家愿意持有活期存款,实际上是预防性动机和交易性动机比较大。

在盛松成看来,企业激增的货币,如果不能有效转化为投资,进而促进经济增长,或将成为“企业的流动性陷阱”。

有业界人士认为,流动性陷阱的存在,意味着货币政策的有效性丧失。但中国是否已经陷入流动性陷阱,仍有待观察。

M1快增与流动性陷阱

2016年上半年金融数据显示,6月末,广义货币(M2)余额149.05万亿元,同比增长11.8%,增速与去年同期持平;狭义货币(M1)余额44.36万亿元,同比增长24.6%,增速比去年同期高20.3个百分点;流通中货币(M0)余额6.28万亿元,同比增长7.2%。

盛松成表示,M2这次是11.8(6月份),很巧,5月份也是11.8的同比增速,去年的这时候也是11.8,我当调统司长几年以来,这几个数据几乎是同样的,这说明M2总体讲是比较平稳的。但是M1不同,从去年10月份开始高速增长,一直增长到今年的24.6,所以引起了我的很多思考。

《财经》记者统计上半年M2和M1月同比增速数据显示,今年前六个月M2的月同比增速分别为14.0%、13.3%、13.4%、12.8%、11.8%、11.8%;M1的月同比增速分别为18.6%、17.4%、22.1%、22.9%、23.7%、24.6%。

从数据能够看出,M2和M1的剪刀差逐渐成扩大趋势。对此,盛松成在媒体发布会上解释,M1增速持续上升主要是企业活期存款大量增加。今年上半年,企业活期存款新增1.72万亿元,同比多增1.69万亿元。

企业活期存款大量增加有三个方面的原因:一是定期存款与活期存款的息差缩窄,企业持有活期存款的机会成本降低。去年央行多次降息后,一年期定期存款和活期存款息差由去年5月末的1.9%收窄至今年6月的1.15%。二是不少企业存在持币待投资倾向。今年以来,经济下行压力较大,企业投资的回报率较低,企业投资意愿较弱,也较难找到好的投资项目,于是将闲置资金存为活期存款。三是房地产市场销售活跃导致大量居民存款和个人住房按揭贷款向房地产企业活期存款转移。今年上半年,个人购房贷款新增2.36万亿元,同比多增1.25万亿元,导致房地产企业沉淀资金较多,活期存款大量增加。

同时,M1增速持续上升还有一个原因是地方政府置换债券发行较多,部分地方政府置换债券和新增债券资金短暂留存于机关团体账户(主要为地方政府融资平台账户),导致机关团体活期存款增加较多。盛松成补充称,“今年上半年,机关团体活期存款新增6907亿元,同比多增6575亿元。”

根据我国的货币供应量划分层次,M0=流通中的现金;狭义货币(M1)=M0+企事业单位活期存款;广义货币(M2)=M1+准货币(定期存款+居民储蓄存款+其他存款)。

凯恩斯在分析人们持币的各种动机时,将人们持有货币的动机分为交易动机、预防动机、投机动机,相应地人们持币的需求包括:交易需求、谨慎需求和投机需求。

连平表示,实际上是预防性动机和交易性动机的可能性比较大,主要还是预防经济波动、汇率波动。而M1快速增长带来的问题已经显现,民间投资下降,对经济增长也会带来一定压力;同时还有一种可能,交易性动机、预防性动机很重,而闲散资金一旦对某个资产热衷,容易造成资产价格上涨,北上广等一线城市很多高价房继续上涨,就是财富总量比较大的人在这种情况下带有预防性投资,在供求关系紧的产品上促进资产价格上涨,容易造成局部泡沫、投机,对经济也有很多负面影响。

据中信建设证券研报分析,2009年9月-2010年12月间,受当时我国宏观强刺激政策的影响,M1增速超过M2增速;进入2011年后M2增速再度反超并维持了近五年时间。从2015年10月起至今,我国再度出现M1增速超过M2的情况。

在前述年会上,盛松成表示,这可能意味着流动性陷阱的到来,特别是企业的货币持有激增,却未能进行足够的投资以拉动经济增长,他将其改造成“企业的流动性陷阱”。

华泰证券研报认为,企业活期存款上升和其他存款下降是M1、M2逆剪刀差形成的表象,房地产、企业利润和股市等因素是逆剪刀差形成背后的逻辑。

对未来M1M2增速情况,中信建设证券假设两种情形,一是新增信贷规模较低,未来七个月每月增长6000亿元;二是新增信贷规模较高,每月增长8000亿元。根据他们的估计结果,如果新增信贷规模较高,预计今年余下时间M2增速仍保持相对平稳,增速区间在10%-11.5%之间;M1增速预计在短期维持高位后,从四季度起开始显著下滑,M1M2增速差明显收窄。如果新增信贷规模较低,则M2增速将略微下滑,增速区间在9%-10.5%,M1增速四季度后下滑更快,可能在年末回落至12%左右。

来源:正和岛(zhenghedao)、《财经》杂志

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