重庆房价一直在涨 瑞安却把重庆天地卖了！

近年来，中国房地产市场逐步从增量市场过渡到存量市场。而随着市场的变化，开发商开始将目光投向散落在各地的“烂尾”项目，近两个月来，地产大鳄悄无声息地出手，在看似平静的市场再起风浪：

◆ 5月12日晚，融创中国发布公告，将斥资102.54亿元收购天津著名烂尾楼——星耀五洲80%股权及债权；

◆ 5月31日晚间，融创中国再出手，出资21亿元收购华城富丽60%的股权，而华城富丽主要从事的是江北嘴国际金融中心项目的开发；

◆ 7月10日，融创完成了并购路上最大的一宗交易——以631.7亿元价格收购万达集团13个文旅项目91%的股权、76个酒店100%股权；

◆ 5月26日深夜，瑞安房地产发布公告宣布，将重庆天地79.2%股权以41.33亿元对价卖给了万科。6月30日，万科与重庆瑞安完成股权交割，在这宗收购案中，万科拿到了11宗空地和3宗在建和停工（嘉陵帆影）项目。

至此，在“天际线”居全国前列的重庆，两个顶着“西部第一高”光环的烂尾楼（江北嘴国际金融中心和嘉陵帆影）都有了新主人。

图：重庆天地建成效果图

西方有句谚语：一个人的砒霜，是另一个人的蜜糖。烂尾楼，无疑就是这样的东西，无论是对砸在手里的开发商还是对项目所在地的城市而言，都是一块疮疤。但是在寸土寸金的一线，热门二线或者环一二线的三线城市，土地已经很难拿了，即使能拿价格也很高。所以，对于有能耐的开发商来说，盘下烂尾项目并使之复活，就成了一笔不错的生意。

对于买方而言，接受“烂尾”虽然存在如何盘活“问题存量”的挑战，但也可以吸纳资产、做大营业收入。对于卖方，出售这些项目一来可以获得大量的资金储备，二来可将前期手中的“烂尾项目”转手，交给更适合的企业运作，减轻负担和压力，三是可略作调整快速加入对新目标的角逐。

所以，在市场开始悄然变化的今天，“烂尾楼”交易已经成为了一个一箭双雕、利人利己的双赢合作模式。

“小妹小妹你快些长，长大嫁给弹簧厂，三天一只鸡，两天一个膀……”这个顺口溜所描述的就是曾经重庆标志性的区域——化龙桥。

化龙桥，位于重庆渝中腹地，濒临嘉陵江南岸。过去，这里经常因洪水为患，传说是一条孽龙作祟，于是修桥一座以降龙，这就是“化龙桥”名字的由来。历史上，化龙桥是与朝天门和磁器口齐名的重庆水码头，是中药材、水果、陶瓷等物资的集散地。在抗战时期，一些工业企业开始在化龙桥落户，当时最具代表的就是中南橡胶厂。

上世纪50~80年代，是化龙桥最为“辉煌”的时期：拥有各种国企、私企200多家，近5万人，其中超过一半属于厂矿企业职工。这200多家厂矿中不乏弹簧厂、中南橡胶厂这样的国营大厂，工人待遇非常好，所以老百姓都向往进入化龙桥工作。而这里，也就成为了当时重庆女孩们最愿嫁的地方。

当年在这座“重庆第一桥”的右边是一条小河沟，对面就是猫（miao）儿石。以前是没有自来水的，所以上万名住在这里的居民需要到河里挑水吃。冬天，人们担水从桥下的一大块儿坝子路过都不敢多待，因为哪怕你从河里担水上来是大汗淋漓，如果在这桥下多歇了一会儿，都怕是要“清鼻子”长流。

不过，在烈日炎炎的夏天，这里就成了最好的避暑纳凉之地。吃过午饭，老人们就手拿蒲扇，提着凉椅扛着凉板带着一家老小直奔桥下抢占地盘了，男娃儿打着光东东（赤膊）穿个小裤衩就聚在一起“斗鸡”、玩泥捉迷藏，女娃儿就捡块瓦片光脚板在地上修起“房子”来……更有胆大包天的熊孩子，吆五喝六的去小河沟对面的桥墩上寻找传说中的“镇龙宝剑”。虽然，宝剑未曾找到，但是爸妈的打骂肯定是没少挨。

而作为革命圣地的化龙桥、红岩村更是远近闻名。那里曾经是解放前《新华日报》印刷厂所在地，也是电影《报童》的拍摄地。小时候，不知道看过多少次的《烈火中永生》也曾经多次在化龙桥取景。

图：化龙桥的工厂时代

后来时代变了！上世纪90年代中期，化龙桥上万职工集体下岗。1995年，这块原先归属沙坪坝区管辖的地域划归渝中区，居民的人均收入就与其他街道差距明显，曾经繁华忙碌的化龙桥没落了，街道脏乱，小巷拥挤。所以，它后来又成为了“老重庆”印象里破旧、贫穷、落后的代名词。

经历了繁荣、热闹的化龙桥，逐渐老去！

2003年之前，化龙桥在老百姓眼中还是一片拥有众多老旧厂房和大面积棚户区的“下岗一条街”。2005年10月25日，位于红岩纪念馆附近的西大门住宅区率先破土动工，化龙桥旧城改造工程正式进入建设阶段项目，从此，化龙桥有了一个“新名字”——重庆天地。自此以后，化龙桥就很少被人再提起。

在生物学家眼里，城市是一个有机体，每天都要发生新陈代谢，化龙桥就正在进行这个生命活动；而在城市规划学家眼里，化龙桥是城市变迁的一个标本，一个城市的消失和一个城市的生长，在这里重叠在一起。 

然后，历经蜕变，重庆天地一片片高端住宅区在化龙桥拔地而起，一栋栋国际化品质高端写字楼现身企业天地，一座座保留了重庆本土文化的吊脚楼变身新天地，成为了重庆新的名片、新的地标，新的国际时尚潮流中心。

2009年10月，重庆天地项目中规划高度为468米的“西部第一高楼”——嘉陵帆影项目正式开始动工，这个计划投资约80亿人民币，将建99层高的高端综合商务大楼，当初预计将在今年6月整体竣工。

2015年，时任中国新天地重庆项目总经理胡永刚先生接受采访时说，“解放碑商圈是不可复制的,我们瑞安·中国新天地也在打造一个难以复制的重庆天地项目。重庆天地作为一个整体性的项目，不仅单靠一个单体商业体，而是以‘揽大城，荟生活’的多元素新城市生活概念，倾力建设和打造包括高端住宅、甲级办公群、城市农庄、足球公园、购物中心、休闲娱乐中心等多种元素组成的360万方滨江城市综合体，全面满足全客层人群的居住、商务办公、购物休闲、餐饮娱乐等需求。”

如果一切都按部就班的完成，也就没有后来万科什么事儿了，也不会有今天这篇推文了。

在一切向好的2013年，重庆天地陷入停工。2013年春节前，嘉陵帆影主塔现场的动臂塔吊已经撤走。当时，官方消息称，嘉陵帆影的停工是因为重庆轨道交通9号线调整和江北机场新建跑道等原因。实际上，停工的原因是瑞安的资金问题。因为不仅重庆项目，瑞安在大连的项目也已经陷入麻烦，罗康瑞向外兜售其在内地项目时，曾提出了将重庆、大连和盈利状况良好的上海瑞虹新城项目打包，以提高吸引力。 

今年5月26日深夜，瑞安房地产发布公告宣布，将重庆天地79.2%股权以41.33亿元的价格卖给了万科。6月30日，万科与重庆瑞安完成股权交割，万科正式携手瑞安共同开发重庆天地项目，完成交割后，万科以41.33亿元换回近126万平方米的土储。

事实上，这次不是罗康瑞第一次在内地抛售物业，在重庆瑞安天地之前，罗康瑞已通过出售上海企业天地3期、武汉天地以及佛山岭南天地成功套现过百亿元。有业内人士表示，这一系列动作符合瑞安自2015年提出的“轻资产策略”，通过不断出售内地物业来实现“减重”，这也体现了近年来，瑞安要走出负债高企泥潭的决心。

根据2017年3月22日瑞安房地产披露的2016年全年业绩公告，资产方面，2016年，瑞安房地产的经营现金流量为人民币110.37亿元，使该公司截至2016年12月31日的现金及银行存款总额达人民币155.67亿元。公告同时显示，净资产负债率减至68%，较2016年6月30日的75%下跌7个百分点，较2015年12月31日的81%下跌13个百分点。而在5月24日的股东大会上，瑞安房地产主席罗康瑞提出希望今年年底，集团负债比率将降至约50%至55%。

而这已非瑞安房地产与万科第一次交易。双方首次“牵手”是在2015年12月，万科旗下万丈资本联手香港李锦记以57.9亿元收购了瑞安上海企业天地3号楼，2016年2月完成交割。2017年3月13日，瑞安房地产又以约80亿元人民币出售其在上海的商住混合项目瑞虹新城50%的股份，有消息称，该交易潜在买家可能为万科。万万没想到，该项交易尚未证实，重庆天地交易倒是先公布了。

据悉，交割完成后重庆天地住宅首开B15组团包含高层、大平层和别墅等高端再改类产品，建面约87㎡-282㎡，预计今年10月份面世。而，“嘉陵帆影”项目也将在下半年全面复工，建成后将成为重庆最高的地标建筑。

重庆天地地处渝中腹地，搭借政府大力发展大石化片区的东风，为什么多年来房价仍未有起色？

重庆天地虽属于传统核心区，但所属片区的地形特殊。虽然毗邻大坪、沙坪坝、解放碑和观音桥，但它与其他区域的链接度较差，商业面临较大挑战。未来轨道交通9号线-化龙桥站的开通，势必会为重庆天地带来更多的人气。不过，本已架构密集的嘉陵帆影在未来还要与轻轨在五楼交叉交接，工作繁杂，也将会对“嘉陵帆影”的建造制造许多的难题。

按照它的商业和写字楼体量，塑造一个全新的商业商务中心，几乎是它唯一的成功出路。而在战略上，瑞安在初期定位时，很可能低估了在重庆再造一个中心的难度，凭借一点商业格调和大量写字楼，以及比较高的产品硬件，远不足以让一个地段真正繁华起来，这种理想和现实的差距，导致重庆天地经过十年努力耕耘以后，依然无法和这个城市接轨，这或许就是重庆天地上市以后一直处境比较尴尬、最后不得不黯然退场的主要原因。

而所有这一切瑞安没能解决的难题，也将一并移交给万科。不过，和瑞安不同，现目前的的万科还不需要抽身应付家族争产内斗，而万科雄厚的资金链和在商业地产上的成熟运作模式，想要盘活重庆天地也非天方夜谭。

而唯一令笔者略有担忧的是，万科能否一如既往的秉承瑞安在重庆天地项目上的坚持，它能否坚持住，重庆天地在城市人文上的初心，不抛弃，不放弃？这些，时间会给我们答案的。

文：财经小八、007