中国的商业地产界，喜欢以欧美为师，香榭丽舍、第五大道……吸引着一拨又一拨中国考察者的目光，但无论是文化传统、消费氛围还是社会环境，欧美与我们差距实在太大。实际上，与中国一衣带水的日本在这条道路上走得就很远了。也真是因为如此，日本才一次又一次吸引国民买买买。
近两年，旅行的国人在日本掀起了一波又一波买买买的热潮，永旺、伊藤洋华堂、西武百货、7-11、优衣库、MUJI、大创……日本的零售品牌，也越来越为国人所熟知。不但如此，事实上，日本实体商业也确实独具特色，并且非常成功。
从一开始，日本的商业项目就独具特色并极富创新性。
日本百货店起源可以追溯到1904年三越吴服店发表的“百货店宣言”。1914年，三越百货店正式在东京都内开张，标志着作为实体形式百货店的诞生。
购物中心对于日本来说是一桩舶来品。日本的购物中心起源于1960年代，即二战之后的经济复苏期。当时，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场开始形成分支，从事于购物中心的开发工作。1969年日本第一座大型、以百货公司为主力店的购物中心——玉川高岛屋购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。
不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。在日本，城市中的火车站是货物储运中心以及公众聚集场，而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发，因此在当时购物中心是以市区内的购物中心为主。
从1970年代开始，一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本，而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来，借助这个时机，日本郊区购物中心开始兴起。1990年代是日本购物中心快速发展的一个时期，以现存购物中心的数目为基础，有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。
与欧美不同，日本的商业项目要密集得多，这一点与北京、上海等都市相似，日本的商业项目也早就走上了小型化的道路。
与美国相比，日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。相对而言，日本公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。
值得注意的是，小区型购物中心正在日本快速增加，成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系，日本购物中心都走美式大型化路线，但由于投资及经营成本比较高，难以达到损益平衡，加上近年来大型店（GMS）营运走下坡，业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购物中心以贴近市场需求。
此外，体现购物中心新型发展模式的lifestyle centers 近些年在日本也开始有了发展，该模式亦源于美国，一般处于市内，定位中高端，相比较大型的Mall而言，其市场半径要小，但是其服务的大都是较为富裕的人口，其建筑设计不再是封闭型的，而是低密度开放式的，以营造体验式的，更加休闲、娱乐的消费环境。
日本购物中心早已进入了前所未有的大竞争时代。贴身肉搏战之中，绝大多数的购物中心都陷入了销售不振中。也正因此，近年来日本购物中心已经改弦更张，越来越注重差异化，种类也开始变得丰富，有再开发型、火车站大厦型、折扣型、郊外型、生活样板中心型和主题型等，而且许多购物中心还添加了一些从未有过的“新”元素。
日本人注重细节。他们生活中的每一个细节都流露出精致感，而这种精致感和法国人充满艺术气息的精致不尽相同。它更多地表现出日本人对细节的态度——细节和整体对生活的意义是同样的，而整体的品质和可靠是基于每一个细节的精致，粗糙的细节不可能产生优质的整体。
也正是因为这种高规格的服务和方便快捷的购物方式，舒适的体验度，一次又一次的额吸引着大批的中国国民在日本买买买，也真是因为中国人的买买买，一次又一次的推动了日本的发展。
本文由贝才说（微ID：wlbj88）供稿，主要对油银等大#宗商品行情分析和指导，讲真话，是财经爱好者不可多得的良师益友！非诚勿扰！
