4大现象表明房价真的在跌!6月后买房黄金期或出现

4大现象表明房价真的在跌!6月后买房黄金期或出现
2017年05月03日 15:03 真话财经

在三月份十几项楼市调控政策的轮番「轰炸」之下,北京楼市终于降温了。

本文将重点解决以下两个问题:

1.房价是真的下跌还是暂时性松动?

2. 房价何时触底?/何时是最佳购房时机?

根据链家的数据显示,4月第二周,将房价下调的二手房业主占比上升至66.9%,创2016年以来的最高水平。

其中,北京东城区、西城区、石景山、朝阳、丰台、通州房价均价下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。

在链家系统内成交量排名前20的小区已有9个小区房价下跌,如新龙城、加州水郡、苹果派房价已下跌8.2%、5.1%、3%。个别房源降价400万元。

比如,北京市区东北部的酒仙桥地区的和乔丽晶小区,一套面积167平方米的两居室已由过去报价的1300万元降到现在的1050万元。

和乔丽晶二期,一套285平方米的三居室,已由过去报价的2200万元降到现在的1800万元。

除了北京,其他城市的房价也出现了类似情况。

上海:在调控政策的持续作用下,上海房地产市场并没有出现快速上升的势头。数据显示,新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点。

深圳:自从去年11月份以来,深圳新房的成交量已经连续5个月下滑,其中,3月份月度成交量803套,创下2011年9月有数据以来的新低。

厦门:4月29日当天,小长假首日,厦门首次出现二手房0成交的记录。

连马云都说:8年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

为了探究此次房价是否是真正的下跌,还是短期波动,「真话财经」从以下几个方面进行了分析:

1.货币,即银行的房贷政策;

2.楼市的加息政策;

3. 业主和买家双方的反应;

4. 中介方面的动态。

得出初步结论,此轮房价迎来了真正的下跌,有购房需求的人要抓紧了。

首先,我们要搞清楚影响房价最核心的因素——货币,也就是银行的房贷政策。

一般来说,当二套房首付比例提高到5成的时候,政府就是真心在调控楼市,投资需求就被打掉一大半,房价也会应声而跌。

现实情况确实如此,从这一角度来看,房价下跌应该是真的!

所以大家现在看到的是,一线城市先开始松动,因为上海、深圳就属于第一批严格限贷的城市!

预计接下来各城市会依限贷时间为序,陆续降价:

第一波:北京、深圳、上海;

第二波:苏州、厦门、南京、广州、郑州、合肥、杭州;

第三波:武汉、福州

其次,针对楼市的加息政策也影响了房价的涨跌。

分析师观点基本一致,认为加息对于房地产影响很大,方正证券首席经济学家任泽平也认为,加息利空房地产。

从历史数据看,自2010年10月到2011年7月,央行总共加了5次息,存款基准利率从2.25%上升至3.50%,贷款基准利率从5.31%上升至6.56%。

在加息周期里,广州楼市的网签均价出现下降波动,2010年10月为11745元/㎡,到2012年5月也仅为12013元/㎡

在刚刚过去的5月1日,部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率,二套房在基准利率基础上上浮20%。

这意味着,央行针对楼市的「定向加息」已经拉开了序幕。这种做法,对楼市的杀伤力极大,很有可能成为「楼市调控长效机制」的组成部分。

再次,要关注业主和买家的反应,这能帮助我们更直观的判断房价是否真的在下跌。

2005年的上海,由房价下跌引发的中国第一例集体退房诉讼事件就是在那个时候的发生的。

经历过2003、2004年房地产市场的人,应该还记得当时有一个名词叫「温州炒房团」,他们手里攥着大把现金在长三角扫房,令各地房价快速上涨,尤以上海为最。

之后国务院出台了空前严厉的调控政策「国八条」,直接打掉了上海房价的涨势。2006年年中时,上海同比跌幅是3.5%,交易量比之前少了7成以上。

比如,「水岸蓝桥」的期盘2004年下半年价格是5000-6000元/平米,2005年春节已经翻了一倍多,达到13000元/平米,很多业主就是在这个阶段买入的。

宏观调控之后,又跌回到八九千。为了减少损失,业主们宁愿违约也要退房,和开发商打起了官司。最终业主们胜诉,开发商回收房产。

不过这个小区,现在的房价是70000/平米。

所以,当买家开始拉横幅砸售楼处时,就说明房价真的开始降了,虽然现在还没有曝出这种情况,但北京的业主们都开始降价卖房了。

最后,还需要关注中介的动态。俗话说,春江水暖鸭先知。在多条新政效应叠加、二手成交量下降的情况下,一些中介公司已经开始出现关店。

以北京为例,位于朝阳大悦城西北的链家门店已于近日关闭,门店内外的物件已经搬空,经纪人都已离开。

呼家楼店门店也已经关店,经纪人已经转移到周边其他门店办公。丰台地区、通州地区的少数中介门店也「消失」了。

房天下透露,房天下正在关闭部分线下门店,预计关店总数量是300家,这300家门店主要分布在环京地区和北京市。

这从另一方面反应的是成交量的下调,北京五一小长假期间的成交量同比明显下滑,并创下近4年最低。

二手房市场肯定是成交量下调在先,后续才有价格下调。这种情况下,一般是中介门店关门潮出现,之后就是事实上的房价下调。

通过分析,我们基本可以判断,此次房价下跌是真的「狼来了」。那么,房价何时才会触底呢?

经济学家马光远认为,房价的明显松动应该在6月份之后。下半年,房地产市场的画风将完全逆转,房地产政策也将再次面临是否松动的尴尬。

中原地产首席分析师张大伟认为,市场价格暂时处于横盘状态,政策对价格的大面积影响需要3-6个月时间显现,北京楼市很可能在第二季度出现价格调整。

其实,还有一种非常简单的判断方法,看信贷政策,信贷政策松动时就可以入手。

比如,对二套房的认定有没有放松;贷款利率有没有暗地里打折;公积金贷款的额度会不会上升……

再隐性一点的,把首套房的购房资格也给你松一松。以前要交5年社保才能买房,突然有一天说补缴的社保也行。

这时候,就必须要抓紧上车了!

以2008年为例,金融危机之后,房价有一波下跌,当已经跌的差不多时,政府说可以首付两成、房贷利率打7折。

这样一来,楼市就开始回暖了,那是一个买房的黄金时机。

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