备粮预警!楼市铁血调控,高杠杆买房者当心被清盘​

备粮预警!楼市铁血调控,高杠杆买房者当心被清盘​
2017年04月18日 11:42 楼市资本论

楼市资本论认为,中国楼市当下绝对是处于史上最严调控期。自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后,已有近50个城市出台各种房地产调控政策140余次。而最近,政策又有了新变化,买了房子,需要在取得不动产权证满2-3年后才能出让,这在历史上可以说绝无仅有,称之为“限卖”。这是在为众多炒房者发起备粮预警信号啊!

【一】限卖政策加码中国楼市铁血调控

限卖可以极大遏制房地产炒作,被视为“斩断楼市流动性”的大杀招,一不小心,就会被高位套牢,从而炒房炒成房东。一时间,投资者傻眼了,买房者纠结了。据不完全统计,目前,成都、厦门、福州、广州、珠海等超过13个城市已经出台限卖政策,发布房地产“限售令”,对“拿房即卖”说“不”。

启动限售地区(不完全统计)

厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易

成都:高端人才所购住房5年内不得上市转让

福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续

青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易

广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让

长乐(福建):取得不动产证未满两年的,不得上市交易

常州:新购房满2年方可上市交易

惠州:新购买的商品住房满3年方可转让

珠海:新购房屋3年内禁止交易转让

东莞:升级限购,满2年才可交易

扬州:产权未满两年不得交易

杭州:企业购买区域住房需满3年方可上市交易

海南全省:新购房须取得不动产权证满两年后方可转让

那么,限卖是否就是调控政策的“天花板”了?不是的,政府“调控弹药库”里的“弹药”还很充足。据业内专家张大伟表示,其他最近会明显加码的政策还有以下:

1、最低指导价格上调:二手房对房价的影响越来越大,所以最低指导价格的上调直接影响税费变化;

2、限价:未来一年,很多城市的房价调控目标将是房价环比不涨,预期限价将力度非常大,包括现房的定价都有可能升级调控;

3、限签:特别是高端项目,限制签约将非常明显地影响回款周期;

4、限预售:预售难度越来越大,特别是地王项目,入市难度加大,而资金成本将成为巨大的压力;

5、房产税时间表:很快会出现政策时间表,对购房者的心理影响将逐渐加大;

6、房企融资:房企融资难度加大,预期资金收紧将继续增加,未来一年房企必须保证资金,融资需要考虑资金成本;

7、土地出让模式转变,价高者得:从各地土地市场调控趋势看,溢价率限制成为趋势,房企资金链依然宽松情况下,后续土地出让模式会继续探索;

8、收入证明的严格审核:将从过去的企业证明转变为个税证明;

9、中介机构很可能从过去的双边代理变为单边代理。

那么随着房地产限购限贷乃至限卖政策越来越严,那些高杠杆的投资者,乃至投机者,即所谓炒房的人,你们还好么,你们该如何是好?就一些技术操作,今天分享这篇文章给大家。

【二】高杠杆购房的三种现象

据统计,2016年,全国房地产开发投资资金来源中,企业自有资金仅占15%;工农中建四大行年报显示,一年之内,在四大行办理的个人房贷猛增2.7万亿元;与此同时,央行统计报告表明,2016年全年新增个人住房贷款4.96万亿元,占全年新增贷款总量的39.21%。以上这些,都是大家能看到的宏观数据,而在2015至2016楼市行情中,在每个人身边的微观范围之内,高杠杆购房的种种现象,究竟有哪些呢?

其一,普遍性的,这几年买房人大多首付比例较低,多是三到五成。

遥记2006年,首付三成的现象几乎看不到,且对大多数人而言不可想象,当时国人还在集体质疑美国人为何普遍负债模式生存。彼时国人买房,都不喜欢向银行贷款,而多是找亲戚凑,一般几年就还清,其实也挺累的,但不能算宏观经济概念范畴的杠杆。而今,人们发现,向银行借钱不仅利率低,期限长,还可以不欠人情、更容易借,都涌向银行,这也是经济社会发展的必然趋势吧,而当人们情愿或不情愿、自觉或不自觉地将首付比率压缩到三至五成、将按揭比例提高至五到七成的时候,房价也伴随着水涨船高,应当说,2015年至2016年这一波房价涨势,杠杆助推因素比以往要强。

其二,有些买房者,首付是自己的,但因所购房屋总价较高、或数量较多,所以按揭贷款额度之巨,前所未见。

一些上海、深圳购房者,按揭贷款在七八百万左右;一些南京、杭州买房人,贷了三百多万,甚至五百多万;一些常州、无锡买房者,贷两百多万,如此种种,不一而足……这些高额度贷款者中,有些是生意人、公司高管等高收入者,有些是现金储备充足的资深买房人,有些则是收入平平者,甚至是刚刚进入职场、刚刚立足城市的新人,通过较高贷款比例实现购房梦,目标是恒产恒心、提高净值。

其三,更有甚者,连首付都是贷的,用的信用贷或者其他类似贷款,其余是住房按揭贷款,这种尤其值得慎思。

笔者身边就有这样的实例,由于工作几年都是月光族,或者曾经买股票、投资生意亏本,所以连首付都凑不出来,但看着房价上涨,无可奈何,从众心理驱使,就用了几个信用贷,或者拿到其他什么贷款,用来做首付,其余房款再用按揭方式贷。

像这样的,现金流基本不可能支持长期甚至短期负债,也就不可能长期持有所购的房产,想必是楼市短期投机者无疑了。一个月前,笔者还听友人说,有个在校大学生,想借首付然后在楼市快进快出赚一笔,别人劝都不听,执意要做,如此种种,想想都不靠谱。须知经济学最基本规律之一:利润越高,风险越大。这样高的杠杆,连接上如此超短线的投机,真的好么?

高杠杆超短线购房投机行为,其目的有且只有一个,就是希望或者预判短期内房价能够较快上涨,从而在比较短的周期内,将所购房屋出手以获利。但显然,如意算盘归如意算盘,如果是低价购房,尚有回旋余地,如果高杠杆买在相对高位,则殊不知,杠杆既可以小博大提高回报,也可致现金流无力支付流动负债而窘迫,更有可能导致投资亏损的成倍增加?

【三】五种措施解救炒房者

房子,真的是用来住的。当前一些城市对于新购住房(无论新房还是二手房)限售政策的出台,更是还原了短期投机行为的资金链风险。笔者以为,如果你是或者即将是高杠杆买房者,的确到了该清醒自律的时候,从长期来说,以后别再用高杠杆,从短期讲,高杠杆者可做到这几点,也只保一时无虞:

1、备足粮

在做按揭贷款计划之初,应对逐月还款和现金储备进行精确计算,无论将来一个月要还一千,还是要还一万,手中必须留足现金,准备好能维持至少五年以上的现金储备,这样一来,手有余粮、心中不慌,并且五年之内,还有新增收入,五年之后,个人收入很大可能性还会增加,所以可稍稍安心。与此同时,也请谨记要把按揭贷款周期拉到足够长,最好是30年360期,这样现金流会比较健康,不至于为了几年内还清房贷而紧张窘迫。

2、增收入

想办法增加年收入,也是高杠杆者必备的执念。无论是通过升职加薪,还是通过第二职业,亦或是微商赚钱,总之必须增加现金流,这也算是带动助推个人的成长吧,正所谓有恒产者有恒心。当然,还可以做房东,将所购房屋出租,如果每个月的租金不菲,完全可以以租养贷,或者一定程度上以租养贷,这也算是增加收入的通用模式。

3、盘存量

所谓盘存量,就是掏掏自己的口袋里还有的存量资金。比如说,是否有留在账户里这么多年几乎都忘了的股票,是否有尚未换成现金的各类债券、大额存单,是否有很多年前购买但尚未回本的纸黄金等等,赶紧找回账户和早已忘记的密码,把钱取出来;再比如,是否有其他应收账款尚未收回,赶紧打电话催要;还有,不久前刚买房的人,请把住房公积金的余额提出来,留着用做现金储备,如果是纯商贷,每月公积金新增余额还可以用来逐月还商贷。

4、降杠杆

如果实在不行,应做到退一步海阔天空:可以大换小,把一套高总价、高贷款的房屋,老老实实换成总价较低、贷款率较低的房,把腾出来的现金用做未来还贷;还可以多变少,将手上诸多房产中最不想保留的一套出手,通常来说这是一套没有贷款的老旧房、无学区房,将其换成现金,足以度过漫长的还贷期。这样,就把家庭资产负债表做小、做健康,尤其对于那些连首付都是贷的高杠杆者,当务之急必须如此。

5、借外力

如果上述第一项没有做,第二、三项做不到,第四项又因一些城市的“限售”而做不成,那么只有借助外力这最后的办法了,比如,想办法从正规渠道融资以维系现金流,又比如,与贷款银行协商想对策,不然的话怎么办,难道要让银行把房收了么?当然,如果是融资,也只能是在银行,或者靠谱的亲友。要寻找正规的低息贷款或借款,而不能是民间高利率借贷。

也许一年多以前,还可以认为,我国的居民按揭贷款总额,占银行贷款总量的比例,尚处于百分之十几的国际中低水平,尚有很大回旋余地,但一年多过去,算一算,2016年全年新增个人房款4.96万亿,意味着每个人新增3500元,而这仅仅是一年,关键是增速太快。因此,今年3月,央行表示随着住房产业的政策调整,2017年房贷会适当放慢。毫无疑问,未来一段时期,房地产领域的信贷,在保护刚需的同时,将会有适度的收紧,无论对购房者,还是对地产商。

话说回来,对少数高杠杆购房者个人而言,考验长期偿债能力的负债比率(总负债占总资产比例)是多少,考验短期偿债能力的现金比率(短期现金流比流动负债)又如何,都将十分关键。偶然间,笔者翻开机械工业出版社编译的《Corporate finance》(9th edition),看到第17页赫然写着:“负债通常伴随着固定的现金支出负担,即债务清偿,如果企业不能支付,将会构成违约”。

楼市资本论认为近期,政府这边不断增加限制条件,从限购到限售,不仅让有资格买房的门槛越来越高,买到房子的也只有被迫自持,一切变相的出售都被限定在不可能短期套现的狭窄范围。很明显,这一次的楼市调控已经上升为政治任务,政府誓要把房价维稳住,并一定程度上惩戒炒房者,以此捍卫“房子是用来住的,不是用来炒的”。但关起门来说,刚需也好,炒房也罢,总归属于人民内部矛盾,因此,楼市资本论特别分享这篇文章给大家,大家好才是真的好。

文 | 启航

来源 | 南京楼市

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