请问,我还要多久才可以搬进“长租公寓”?

请问,我还要多久才可以搬进“长租公寓”?
2018年01月13日 08:57 美房

作者:美房网主编

国家开始发展租赁市场啦!这个秘密已经不约而同的被很多小青年发现咯。他们为之感到兴高采烈,终于盼到了这一天,终于可以远离那个整天喋喋不休的房东大妈。再也不用担心半夜房东敲门,再也不用担心催租或者催搬家的各种电话,再也不用担心房东儿子动不动就突然结婚,房东女儿动不动就突然从国外回来,自己就得卷铺盖滚蛋……

当国家宣布2018年将重点发展租赁市场的时候,这群小青年激动不已、喜大普奔,甚至以为过了春节就可以搬家啦。届时会有一排排整齐的公寓矗立在眼前,精装修、拎包入住、配有健身房、游泳池、娱乐会所、24小时热水、无线电视与宽带……

当你兴奋地要打包行李的时候,却看到各路大神都在唉声叹气的说:我国啊,发展租赁路还很长。我国的租赁市场会很艰难。长租?短期内别想哈。我国租赁市场,需要长期建设的过程……

What?很长到底是多长?我还能活到那天吗?

今天,我们好好思考几个关于长期租赁市场的问题。

第一、国家发展长期租赁是为了降房价?

有专家发言说:国家发展长期租赁、推出租赁用地就是为了解决房价过高的问题。此时掌声一片,奥!原来发展长期租赁是为了降房价。但是,很显然这个语文水平不过关。解决房价高的问题,是说房价高你买不起了你就来租房吧,反正你也长期买不起,你就来长期租房吧。但并不是房价高,发展了租赁市场就能降房价,让你有钱买房的意思。

房产税一提出,就说房产税可以降房价。发展租赁,又说发展租赁也为了降房价。长期以来,大众似乎一直盼望着一位“英雄”的出现,他能替天行道,又或者可以劫富济贫。

最后却发现一次次来的都不是英雄,不过是路人甲或者王老五。他们没有一巴掌把“房价”打下去,甚至还扶了一把,保证房价稳定不要摇摆。同样发展租赁跟降房价也没有关系,还是那句话,发展长期租赁市场,并不说明你就不能“租”个70年产权的。

第二、长期租赁市场的路到底多长?

现在,全国人民已经都知道了,国家要发展租赁,买不起房子可以租房了,但是到底什么时候才能真正见到可以租的房子出现在身边?什么时候才可以真的去租到可以“长期租住”的房子?

既然国家要发展,那么就要有所作为,2017年8月21日国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选择北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展试点。按照工作计划,试点城市于2020年底总结试点工作。

我们会发现这些试点城市虽然为数不多,却一、二、三线城市都包含了,齐了。那么对于国家的这种安排跟指定,我们就分别来看看各类城市怎么做的。

政策一出,这些被点到名的城市就得纷纷作出反应,先看上海、北京这些一线特大城市。早在2017年7月份上海市就已经成交了两块租赁用地,并且明确指示只租不售。

随后上海租赁用地土拍进入活跃期,自7月首次公告出让租赁住房用地截止到2017年12月底,上海累计公告出让7批次29幅租赁住房用地,涉及土地面积约80公顷,可建建筑面积约182万平方米。

新年伊始,2018年1月上海又将推出10幅租赁用地,分别于3号及16号17号出让,合计总建面37.42万方。1月3号出让的3块地已经竞拍成功,落下帷幕。另外7块土地,将分别于1月16号公开出让5块和1月17号公开出让2块。嗯,不禁感叹,上海发展租赁的动作可真快,土地可真多啊。

北京,截至2017年12月底,北京市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,也就是北京早已超额完成租赁用地出让任务。

2017年9月,广州首宗纯租赁用地科学城KXC-K1-9地块成交。

2017年9月26号,杭州首块只租不售用地诞生,彭埠单元地块。

2018年1月新年刚开始,南京挂出5幅即将作为租赁用地的地块。

除了以上几个城市已经率先迈开脚步,其他城市目前还没有见到大的动作。除了上海,北京频繁出让租赁用地,似乎对长租市场非常欢迎,甚至有那种早已等这一天很久了的感觉,其他点到名的城市似乎脚步并没有那么快。广州、杭州、南京起码首块租赁用地已经出炉了,而合肥、郑州、沈阳这些介于二线与三线之间的2.5线城市,目前还在开会、研究、“制定作为试点城市的规划”或者“方案起草”当中。而佛山、肇庆这种三线城市目前还表示沉浸在“重磅!我市已经被选为首批租赁城市试点”的超级新闻中,懵懂的样子,像极了走神的学生,上课被老师点到名字,站起来却不知所措。

看到这里,可能那些身处二三线城市的年轻人会说,说好的长期租赁,到现在租赁用地规划都没有,我们去哪儿租啊,租毛线啊。说的是,长租市场的发展,或者说想见到那种长租公寓的出现,不同的城市,不同的人群,你们看到的程度是不一样的。

那么到底这条路上有多长,我们需要经历一个什么样的过程,才能等到那天呢,看一下美国对长租市场运营的最成功的企业EQR,从它持有物业的规律我们就能发现,发展租赁市场应该先发展哪里,再发展哪里。

1993 年 EQR上市时, 仅有69处物业、2.2万套公寓;

至 1998年,已经拥有654处物业、18万套公寓;

2000 年,规模进一步扩大到1104 处物业、23万套公寓。

理论上,你们会认为这个公司的持有物业数量,会像我们国家的GDP一样,一直毫无悬念的在增长当中。然后长到今天,他就是全美最大的出租公寓运营商。

但是错了,EQR之后就开始调整,甚至至今都在调整当中,所以才能保住最大出租公寓运营商的宝座。而且他的调整就是缩减!

2007年EQR公司在全美物业缩减到25个区域580处房产;

2013年缩减为11个区域的403处物业;

2015年,缩减到394处物业;

2016年进一步精简到7个州的300处房产。但是请注意,虽然只剩下300处物业,却99%的房产集中在加利福尼亚州、华盛顿特区、纽约都会区,西雅图、塔科马港市、波士顿地区,集中在核心区域。而纽约、华盛顿、加利福尼亚、波士顿等这些城市是中国小学生都听说过的,全世界耳熟能详的国际大都市。

这说明EQR在调整战略的时候,逐渐的聚焦,逐步的向核心城市靠拢。有人会纳闷,为什么逐渐的消减,物业越来越少,却还能越来越多的钱赚,你傻啊,当然是消减的那些郊区物业,那种不赚钱甚至赔钱啊。

由此可见发展长期租赁市场,应该先是大城市、超大城市,也就是那种房价非常高,而人口又不会减少的城市。反过来讲,对于一些二三线城市,房价并没有飙升,还在一些人承受范围之内。尚未突破两万,或者徘徊在一万左右甚至更低的城市,对于生活在这种城市的年轻人来说,奉劝一句还是先搬砖,想住长租公寓,先别等了。

对于我国首批公布的试点城市,到2020年试点结束,在2019年中期每个城市就会向中央提供各地试点的成果,届时相信政府会根据实验的效果采取有针对性的推进方案。

第三、长期租赁市场的盈利与运营

上海、北京的租赁用地土拍非常活跃,但是却很明显有两个特点,第一“零溢价”;第二大都被国企收入囊中。我忽然想起来,之前说要支持国家发展租赁市场的,万科、恒大、碧桂园那些房企大佬们呢,奥,拍卖那天你们刚好没在家,对吗?又或者看到国企在场,自动避让?

发展长期租赁,建设长租公寓,先从政府开了头,租赁用地已经开始了,但是要建房子离不开两个因素:土地金融。就国家下的决心来看,土地的问题似乎并不是那么难,但是这房子谁来建,怎么建,谁出钱,倒是个问题。问题的关键似乎还并不是在于建设资金与金融本身,主要的是牵扯到未来的盈利以及运营。毕竟发展租赁市场,并不是发展慈善事业,找到好的盈利模式以及长期可持续运营策略才是最关键的。

好多房地产企业依然习惯于卖房赚钱,似乎对于那些少的租金收入表示会“谨慎”跟进租赁市场。

此时,很多公众大号看到国家发展租赁的消息后,立马抛出借鉴美国发展租赁市场道路的观念,我想我们国家的人“拿来主义”是用习惯了。然而,美国人并不是中国人,中国人的脑袋并不是美国人的脑袋,中国的金融环境并不是美国的金融环境,总想着照搬别人的发展模式,其实并没什么卵用。

国外金融工具丰富,各种资本手段可以为发展租赁市场薅到羊毛,而我们国家除了依赖开发商想不出第二个人选,而开发商依赖的银行,又日益消减杠杆,所以打造出来的长租公寓也品质较低,进而结果是,只能得到超低回报率。回报率低就没有钱赚,对于已经卖惯了房子的开发商来说,实在猜不透这究竟是个烫手的山芋,还是个大蛋糕。

那么,我们国家的租赁市场如何发展,既然我们是有特色的社会主义中国,那么我们就把中国所有的东西,都变得让他有特色!我想提醒国家,请不要放过那些有房也有钱的“中产阶级”,因为我们国家中产数量大,持有资金多,重要的是他们有生产能力,又急需投资与理财。所以快点出现各种政策吧,叫这些中产们,要么交出你的房,要么交出你的钱。之前深圳的“房子存建行”不就是异曲同工吗。

股市离不开中产,去库存离不开中产,租赁市场同样也离不开中产。所以租赁市场,短期靠中产,长期靠证券。证券化似乎是资本市场融资问题得到解决屡试不爽的方式,租赁REITs普及是迟早的事,但是先要普及的是观念。先要改变人们的脑袋,你才能改变人家的“口袋”,不看到租赁市场的红利谁又肯掏钱买单?

作者:1880号会员 赵心/Wechat:mkshf01

以上内容仅代表个人观点

郑重声明:本文在美房网上海站首发,是美房网上海站原创文章,欢迎转发,不欢迎转载。如需转载请保留本版权说明。

作者文章

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部