请问，我还要多久才可以搬进“长租公寓”？_

作者：美房网主编

国家开始发展租赁市场啦！这个秘密已经不约而同的被很多小青年发现咯。他们为之感到兴高采烈，终于盼到了这一天，终于可以远离那个整天喋喋不休的房东大妈。再也不用担心半夜房东敲门，再也不用担心催租或者催搬家的各种电话，再也不用担心房东儿子动不动就突然结婚，房东女儿动不动就突然从国外回来，自己就得卷铺盖滚蛋……

当国家宣布2018年将重点发展租赁市场的时候，这群小青年激动不已、喜大普奔，甚至以为过了春节就可以搬家啦。届时会有一排排整齐的公寓矗立在眼前，精装修、拎包入住、配有健身房、游泳池、娱乐会所、24小时热水、无线电视与宽带……

当你兴奋地要打包行李的时候，却看到各路大神都在唉声叹气的说：我国啊，发展租赁路还很长。我国的租赁市场会很艰难。长租？短期内别想哈。我国租赁市场，需要长期建设的过程……

What？很长到底是多长？我还能活到那天吗？

今天，我们好好思考几个关于长期租赁市场的问题。

第一、国家发展长期租赁是为了降房价？

有专家发言说：国家发展长期租赁、推出租赁用地就是为了解决房价过高的问题。此时掌声一片，奥！原来发展长期租赁是为了降房价。但是，很显然这个语文水平不过关。解决房价高的问题，是说房价高你买不起了你就来租房吧，反正你也长期买不起，你就来长期租房吧。但并不是房价高，发展了租赁市场就能降房价，让你有钱买房的意思。

房产税一提出，就说房产税可以降房价。发展租赁，又说发展租赁也为了降房价。长期以来，大众似乎一直盼望着一位“英雄”的出现，他能替天行道，又或者可以劫富济贫。

最后却发现一次次来的都不是英雄，不过是路人甲或者王老五。他们没有一巴掌把“房价”打下去，甚至还扶了一把，保证房价稳定不要摇摆。同样发展租赁跟降房价也没有关系，还是那句话，发展长期租赁市场，并不说明你就不能“租”个70年产权的。

第二、长期租赁市场的路到底多长？

现在，全国人民已经都知道了，国家要发展租赁，买不起房子可以租房了，但是到底什么时候才能真正见到可以租的房子出现在身边？什么时候才可以真的去租到可以“长期租住”的房子？

既然国家要发展，那么就要有所作为，2017年8月21日国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市开展试点。按照工作计划，试点城市于2020年底总结试点工作。

我们会发现这些试点城市虽然为数不多，却一、二、三线城市都包含了，齐了。那么对于国家的这种安排跟指定，我们就分别来看看各类城市怎么做的。

政策一出，这些被点到名的城市就得纷纷作出反应，先看上海、北京这些一线特大城市。早在2017年7月份上海市就已经成交了两块租赁用地，并且明确指示只租不售。

随后上海租赁用地土拍进入活跃期，自7月首次公告出让租赁住房用地截止到2017年12月底，上海累计公告出让7批次29幅租赁住房用地，涉及土地面积约80公顷，可建建筑面积约182万平方米。

新年伊始，2018年1月上海又将推出10幅租赁用地，分别于3号及16号17号出让，合计总建面37.42万方。1月3号出让的3块地已经竞拍成功，落下帷幕。另外7块土地，将分别于1月16号公开出让5块和1月17号公开出让2块。嗯，不禁感叹，上海发展租赁的动作可真快，土地可真多啊。

北京，截至2017年12月底，北京市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，也就是北京早已超额完成租赁用地出让任务。

2017年9月，广州首宗纯租赁用地科学城KXC-K1-9地块成交。

2017年9月26号，杭州首块只租不售用地诞生，彭埠单元地块。

2018年1月新年刚开始，南京挂出5幅即将作为租赁用地的地块。

除了以上几个城市已经率先迈开脚步，其他城市目前还没有见到大的动作。除了上海，北京频繁出让租赁用地，似乎对长租市场非常欢迎，甚至有那种早已等这一天很久了的感觉，其他点到名的城市似乎脚步并没有那么快。广州、杭州、南京起码首块租赁用地已经出炉了，而合肥、郑州、沈阳这些介于二线与三线之间的2.5线城市，目前还在开会、研究、“制定作为试点城市的规划”或者“方案起草”当中。而佛山、肇庆这种三线城市目前还表示沉浸在“重磅！我市已经被选为首批租赁城市试点”的超级新闻中，懵懂的样子，像极了走神的学生，上课被老师点到名字，站起来却不知所措。

看到这里，可能那些身处二三线城市的年轻人会说，说好的长期租赁，到现在租赁用地规划都没有，我们去哪儿租啊，租毛线啊。说的是，长租市场的发展，或者说想见到那种长租公寓的出现，不同的城市，不同的人群，你们看到的程度是不一样的。

那么到底这条路上有多长，我们需要经历一个什么样的过程，才能等到那天呢，看一下美国对长租市场运营的最成功的企业EQR，从它持有物业的规律我们就能发现，发展租赁市场应该先发展哪里，再发展哪里。

1993 年 EQR上市时，仅有69处物业、2.2万套公寓；

至 1998年，已经拥有654处物业、18万套公寓；

2000 年，规模进一步扩大到1104 处物业、23万套公寓。

理论上，你们会认为这个公司的持有物业数量，会像我们国家的GDP一样，一直毫无悬念的在增长当中。然后长到今天，他就是全美最大的出租公寓运营商。

但是错了， EQR之后就开始调整，甚至至今都在调整当中，所以才能保住最大出租公寓运营商的宝座。而且他的调整就是缩减！

2007 年EQR公司在全美物业缩减到 25 个区域 580 处房产；

2013 年缩减为 11 个区域的 403 处物业；

2015年，缩减到394处物业；

2016 年进一步精简到 7 个州的 300 处房产。但是请注意，虽然只剩下300处物业，却99% 的房产集中在加利福尼亚州、华盛顿特区、纽约都会区，西雅图、塔科马港市、波士顿地区，集中在核心区域。而纽约、华盛顿、加利福尼亚、波士顿等这些城市是中国小学生都听说过的，全世界耳熟能详的国际大都市。

这说明EQR在调整战略的时候，逐渐的聚焦，逐步的向核心城市靠拢。有人会纳闷，为什么逐渐的消减，物业越来越少，却还能越来越多的钱赚，你傻啊，当然是消减的那些郊区物业，那种不赚钱甚至赔钱啊。

由此可见发展长期租赁市场，应该先是大城市、超大城市，也就是那种房价非常高，而人口又不会减少的城市。反过来讲，对于一些二三线城市，房价并没有飙升，还在一些人承受范围之内。尚未突破两万，或者徘徊在一万左右甚至更低的城市，对于生活在这种城市的年轻人来说，奉劝一句还是先搬砖，想住长租公寓，先别等了。

对于我国首批公布的试点城市，到2020年试点结束，在2019年中期每个城市就会向中央提供各地试点的成果，届时相信政府会根据实验的效果采取有针对性的推进方案。

第三、长期租赁市场的盈利与运营

上海、北京的租赁用地土拍非常活跃，但是却很明显有两个特点，第一“零溢价”；第二大都被国企收入囊中。我忽然想起来，之前说要支持国家发展租赁市场的，万科、恒大、碧桂园那些房企大佬们呢，奥，拍卖那天你们刚好没在家，对吗？又或者看到国企在场，自动避让？

发展长期租赁，建设长租公寓，先从政府开了头，租赁用地已经开始了，但是要建房子离不开两个因素：土地和金融。就国家下的决心来看，土地的问题似乎并不是那么难，但是这房子谁来建，怎么建，谁出钱，倒是个问题。问题的关键似乎还并不是在于建设资金与金融本身，主要的是牵扯到未来的盈利以及运营。毕竟发展租赁市场，并不是发展慈善事业，找到好的盈利模式以及长期可持续运营策略才是最关键的。

好多房地产企业依然习惯于卖房赚钱，似乎对于那些少的租金收入表示会“谨慎”跟进租赁市场。

此时，很多公众大号看到国家发展租赁的消息后，立马抛出借鉴美国发展租赁市场道路的观念，我想我们国家的人“拿来主义”是用习惯了。然而，美国人并不是中国人，中国人的脑袋并不是美国人的脑袋，中国的金融环境并不是美国的金融环境，总想着照搬别人的发展模式，其实并没什么卵用。

国外金融工具丰富，各种资本手段可以为发展租赁市场薅到羊毛，而我们国家除了依赖开发商想不出第二个人选，而开发商依赖的银行，又日益消减杠杆，所以打造出来的长租公寓也品质较低，进而结果是，只能得到超低回报率。回报率低就没有钱赚，对于已经卖惯了房子的开发商来说，实在猜不透这究竟是个烫手的山芋，还是个大蛋糕。

那么，我们国家的租赁市场如何发展，既然我们是有特色的社会主义中国，那么我们就把中国所有的东西，都变得让他有特色！我想提醒国家，请不要放过那些有房也有钱的“中产阶级”，因为我们国家中产数量大，持有资金多，重要的是他们有生产能力，又急需投资与理财。所以快点出现各种政策吧，叫这些中产们，要么交出你的房，要么交出你的钱。之前深圳的“房子存建行”不就是异曲同工吗。