房地产调控之怪现象:明明不想调控,偏偏高喊调控

房地产调控之怪现象:明明不想调控,偏偏高喊调控
2018年01月14日 18:05 康辉谈楼市

随着兰州直接松绑限购令,合肥松绑限价令,南京、长沙、武汉、郑州用大学生名义松绑限购令的接力赛此起彼伏,当各种媒体还在给房地产调控到处寻找遮羞布时,当领导发出“房地产调控绝不会虎头蛇尾”的声音的时候,当大会公告“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”的声音还在余音绕梁的时候,所有人都忽视了原来大会公告中还有“分清中央和地方事权”的最新定调,于是各地的松绑就有了依据,那就是“这是地方事权”的因城施策。

就像一些地方政府爆出债务危机后,大领导发出“中央绝不会为地方政府履行债务”的时候,怎么听都像高举大棒的家长对自己顽皮的孩子说:“再不听话,别进家门!”后到处找孩子的嚎啕大哭。

两年前,当最高领导人发出“化解房地产库存,促进房地产业持续发展”的声音后,我及时发表了《买房就是爱国》的原创观点,当两年前政府工作报告中的“坚决抑制投资投机性住房需求”被“鼓励居民自住和改善性住房需求”所代替后,总理有史以来第一次公开喊出“欢迎外国人来中国买房”。

可惜2016年去库存下的房价暴涨,让领导们再次让历史重演,虽然六次提出“化解房地产泡沫”,多个城市提出“让房价回归到2016年10月水平”,于是把三年前提出的“让市场在资源配置中起决定作用”的三中全会公告扔到了脑后。

调控的目的到底是什么,房地产市场平稳健康发展的长效机制到底是什么,大概制定调控的人都不知道。而调控的核心无不是投资性住房需求到底是打压还是鼓励。

于是,房地产调控的核心就变成了到底是否抑制投资性住房需求!2014年政府工作报告提出“坚决抑制投资投机性住房需求”,2015年没有表述,2016年政府工作报告中是“鼓励居民自住和改善性住房需求”,2017年政府工作报告中是“坚决抑制投资投机性住房需求”,而2018年可以肯定的是“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”,翻译过来就是“鼓励投资,抑制投机”。

从这几年的公告中可以明显看出,投资性住房需求就是困惑中国房地产市场的核心。而困惑的原因就是无法给投资性住房的定义。

而我早早就给出了投资性住房需求的定义。投资性住房就是房产的生产环节和消费环节不能正常匹配时的润滑剂,就是房地产领域的商业行为,就是商品房当前价格和未来价格出现巨大偏差的必然产物!就像银行不能满足企业尤其是中小企业正常的资金需求的时候,就需要到作为投资市场的股市中发行股票来满足企业的资金运转。而开发商们生产的房子当不能有效被市场消化的时候,就需要零资金成本的投资性购房需求去替代高成本的开发商资金链,让开发商专注于最擅长的生产房子,而投资者专注于持有房子,大家各尽所能才能让房地产市场平稳健康发展。而投资者购买房产就和购买公司股票一样即满足了生产企业的资金需求,也能分享公司发展带来分红的机会。

投资性住房的实质就是老百姓参与国家建设并分享国家快速发展带来红利的财富性机会。在投资性住房的持有阶段,恰恰就是本次最近几次中央经济工作会议提出的“发展住房租赁市场”的房源提供者。

到底房产投资者参与了城市建设,能不能获得相应回报,这就是对投资房产者的质疑,就像股市投资者把自己交给上市公司,能不能获得回报一样,而股市就是投资公司,而楼市就是投资城市,因为房产就是一个城市的股票。股票的分红就是房产中的租金回报,所以在租售并举政策大环境下,租金高的房产才有升值的最大把握。

而在住房租赁市场上一定是这样的现象:一边连着高收入人群,一边连着低收入人群;一边连着本地人,一边连着外地人;一边连着虽然收入不高但可能有点儿积累的普通中产家庭,另一边连着刚刚起步或刚刚大学毕业的年轻人。这些刚刚起步的人、这些外来的人口、这些低收入人群,他们买不起房子,租住这些富有者、当地人的房子,于是就产生一个巨大的租赁市场。

在这种条件下,城市化进程可以继续推进,人口流动可以有序进行,整个社会劳动力、人才的流动,还有由此带动的资本及其他生产要素的流动,都才是最有效的。建立租售并举的住房制度,这是修正了的最新的说法,与以往倾向于帮助低收入人群买房的调控思路,在表述上明显进步了很多。而在美国至今有38%的家庭没有自己的住房,要租住私人住宅或者廉租房,而西欧、中欧住房自有化率更低,大部分国家处于40%-60%的状态,而北欧的住房自有化率则进一步下降至20%-30%。

而建立住房租赁市场的核心就是要鼓励大量的房产投资者在满足自住的前提下,用富余资金购买库存商品房作为租赁市场的房源提供,这样既有效消化了库存商品房,活跃了经济,又能帮助暂时无法解决住房问题的人群从租房开始向拥有房产去过渡。所以,我才定义了买房就是爱国的定位。

而房产总价中的70%都被国家以土地出让金和税收的名义收走,国家政府用这些收入进行城市建设,打造城市配套设施,让很多的人获得城市化带来的便利。

可惜,这种买房人给国家做出的突出贡献并没有得到应有的尊重,就像纳税人交了税还让受益者拿起筷子吃肉放下筷子骂娘,最终纳税人伤心失去纳税动力,国家税收越来越少,整个国家重新回到共同贫穷的时代。

而房地产调控的目的就是在这种纠结中寻求平衡,也正是对投资性住房需求没有得到公正的定位,让这种调控全部是短期行为,或者说当领导高喊“房地产调控绝不会虎头蛇尾”的时候,其实就是到了虎头蛇尾的时候。

其实,领导比谁都清楚房地产的重要性,所以有有了二十四天前住建部长发出“建筑业在国民经济中的支柱产业地位显著增强”的提法。

既要让买的起房的人有原因买房继续给国家做贡献,有要让暂时买不起房或者看不清房价的人不要骂娘,于是,管理者就在这样平衡中单独纠结。而管理的本质就是找到平衡点,于是,才有了领导提出“房地产调控绝对不会虎头蛇尾”的时候,就到了房地产调控虎头蛇尾的时候。

美房网首席特约分析师

康辉(meikang989),毕业于北京理工大学应用数学系,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产观点见诸各大媒体。

美房网康老师助理

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