华东多城土地市场“春江水暖” 房企拿地仍偏谨慎

　　原标题：华东多城土地市场“春江水暖”

　　本报记者 张家振 刘颂辉 上海报道

　　全国22座重点城市2022年首轮“两集中”供地大幕已拉开。

　　据了解，目前福州、合肥和厦门已经完成了2022年首轮土地出让，上海、杭州、南京和苏州等多座华东地区城市相继披露了供地计划和竞拍规则。

　　在上述已完成2022年首轮土地出让的三座城市中，福州和合肥土拍虽仅相隔一天，但土地市场热度呈现出较大的差异。其中，3月16日，福州2022年首轮集中供地开拍，房企参拍积极性不高，流拍率达到31%；3月17日，合肥2022年首轮集中供地则迎来了“开门红”，土拍现场竞争激烈，9成地块触及封顶价格。

　　3月16日，福州首轮集中供地收官当天，国务院金融稳定发展委员会、中国人民银行、银保监会、证监会和国家外汇管理局等五部委密集表态促进房地产业良性循环和健康发展。

　　合肥当地一家房企营销总经理在接受《中国经营报》记者采访时表示，可能是企业认为机会来了，判断后续能获得更多的政策支持，才会结合手里的项目储备和资金情况积极参与拿地。

　　但也有业内专家持相反观点：“在因城施策的背景下，尽管五部委密集发声对房地产市场释放了利好信号，但只能提振中长期的投资信心，预计短期内政策传导效应有限，华东土地市场仍将处于平稳理性的状态。”

　　竞拍热度回升明显

　　长三角地区是每年土拍市场的“主角”。中原地产研究中心数据显示，2021年1~12月，全国共有12座城市卖地金额超过1000亿元，长三角地区城市就占据了4席。

　　3月16日~17日，福州市完成了2022年首轮集中供地，共吸引了27家企业报名，品牌房企包括建发、中海、保利和招商等。

　　据了解，在福州市推出的18宗涉宅地块（含2宗租赁用地）中，有12宗地块最终成功出让，土地总面积411亩，成交总价款66.27亿元。另有3宗地块流拍，还有3宗地块在开拍前因规划调整而取消出让，流拍率达33%，整体平均溢价率4.2%。

　　从出让土地品质来看，本次福州四城区推出15宗涉宅用地，其中纯商品住房用地达到9宗，占比六成，为福州市实施“两集中”新政以来最高的一次，且地块地理位置较好，优质地块较多。

　　“福州市2022年首轮土拍遇冷，土地流拍、底价成交、国企托底等特征明显。”中房研协测评研究中心分析认为，从土拍结果来看，房企拿地依旧十分谨慎；从参与房企来看，国企托底特征依旧突出。

　　“本次拍地共吸引了包括建发、保利、福州市城乡建总、福州城投建筑、新区开发投资集团等在内的约27家竞买人参与竞拍，以央企和地方国企为主。”中房研协测评研究中心表示。

　　不过，3月17日，合肥市首轮集中供地热度开始明显回升，共出让19宗涉宅地块（含两宗保障性租赁住房用地），总出让面积1192亩，总建筑面积172.3万平方米。最终，合肥市共吸金151.2亿元，平均溢价率13.5%，多数地块触及地价封顶，转为投报高品质住宅建设方案摇号确定竞得人。

　　好地研究院统计数据显示，房企在合肥竞价激烈，超过40家房企参与。其中，11宗地块有多家单位在竞品质环节拿到相同的最高分，最终通过摇号确定得主，摇号率73%。另有4宗地块在竞品质评分环节确定了最终得主。

　　3月24日，厦门市2022年首轮集中供地收官，土地市场也出现了回暖迹象。在厦门市10宗供应地块中，最终有9宗顺利成交，2宗触顶摇号，3宗底价成交，共吸金153.7亿元，平均溢价率6.8%。

　　据好地研究院统计，20余家房企竞逐厦门土拍，除保利、招商、中海、建发、国贸和联发等央国企外，也有龙湖、金地商置和顶峰等民企。其中，湖里岭兜2022P02地块参拍房企多达15家。“总体来看，竞争热度有明显回升。”

　　多城微调土拍规则

　　据了解，在全国重点城市土地市场持续分化的背景下，多地调整放宽了土地规则和准入门槛。

　　根据福州今年首轮土地集中出让竞拍规则，个别地块在溢价成交的情况下，出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，最高上浮幅度不得超过4.5%。

　　对此，克而瑞地产研究中心认为，该条规则试图通过新房限价放松，增加开发商的利润空间，以调动拿地积极性。中房研协测评研究中心也表示，此举为房企拿地预留了一定的盈利空间。

　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌专注于安徽房地产市场的研究。其向记者表示，开发企业热情参与拿地，与土拍规则放宽有一定关系，将竞买人的评分标准进行微调，可以使中小房企也有成功拿地的机会。

　　合肥市土地市场官网显示，3月9日，合肥市自然资源和规划局将《合肥市商品住宅高品质建设内容和评分标准》中的“开发企业资质等级为房地产开发一级资质分值为5分”修改为“开发企业资质等级为房地产开发一级资质分值为 5分，二级资质及以下分值为4分”。这也意味着，标准调整缩小了中小房企与头部房企的竞争差距。

　　上海公布的2022年首轮集中供地规则也对“评标办法”“一次书面报价规则”和“挂牌程序”作出了相应调整，部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标（70分）+技术标（30分）的100分制”。

　　“上海调整集中供地规则体现了今年积极供地、积极推盘的导向，对于改善今年供求关系有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　3月24日，杭州市规划和自然资源局发布公告，该市将采用新的土拍竞价规则——地价到达封顶价之后不再直接摇号，而是通过线下“一次报价+摇号”方式，并以次高报价原则确定竞得人。同时取消了此前的“5000万元勾地保证金”政策，代之以“竞买单位需在报名截止日足额缴纳地块起始总价的20%保证金后，即可参与竞买”。

　　同日，南京市2022年首轮集中供地计划出炉。南京市规划和自然资源局发布的土地出让公告显示，拟集中供应20宗地块，总起始价约267.23亿元。除1宗地块需建设单身职工公寓（租赁住房）外，其余地块均未要求配建租赁住房面积。

　　中指研究院土地事业部分析师殷玉轩直言，南京市土地出让规则是在向房地产企业让利，是在落实“三稳”政策的大环境下，唤醒土地市场，稳定土地供应，推进城市规划建设。

　　房企拿地仍偏谨慎

　　在中指研究院看来，尽管在各地推地结构方面优质住宅地块增多，土地竞拍规则调整放宽，并通过降低门槛、提高利润等方式更加注重土地市场稳定和公平，但目前土地市场表现进一步分化，房企拿地仍偏谨慎。

　　“大部分民企融资端并没有获得实质性改善，销售端则继续承压，现金流依旧紧张，拿地积极性未被充分调动。”中房研协测评研究中心分析认为，与此同时，房企投资逻辑也更加清晰，楼市发展更具韧性或发展空间更大的城市群受房企关注更多。

　　旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉控股”，00884.HK）董事局主席林中在日前召开的业绩发布会上表示，各部委的表态不会改变公司的发展战略，今年会依然坚持稳健经营，精细化做好产品服务，持续降杠杆，从房地产开发企业转型成城市配套运营综合服务商。

　　“所以，在城市投资方面会进一步提高质量，经营管理进一步做细做小。”林中强调，“公司已经做出了彻底的改变，‘穿新鞋走新路’，过去关注规模，未来就关注经营效益，关注核心利润。”

　　旭辉控股方面在回复记者采访时还表示，长三角地区是公司深耕的区域，会密切关注一线及核心二线城市的投资机会，“前提是确保公司流动性安全”。

　　绿城中国控股有限公司（03900.HK）执行董事兼行政总裁郭佳峰在年度业绩发布会上也表现谨慎：“在当前市场不明朗的背景下，公司将继续保持投资定力，提高投资标准，稳健参与。预计80%的投资资源聚焦在一二线城市，另外20%布局江浙地区的强三线城市。”

　　好地研究院浙江区域院长朱祖渊分析认为，相关部委对房地产发展的表态，会在中期利好行业发展，而在短期内，多数房企尚处在偿债周期里，资金链趋紧是面临的最大问题，房企手里有资金才有扩张信心。

　　“在接触的民营房企中，有的甚至表示今年将不会在公开市场拿地，有的则计划通过收并购渠道增加土储货值。”朱祖渊进一步表示，前期受行业冲击小并且负债率控制好的企业，今年将是拿地的窗口期。

　　上述安徽房企营销总经理也向记者透露，其所在公司已关注到政策面支持房地产市场健康发展的表态，并已讨论过今年在江苏省南京市和苏州市投资拿地的计划。

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责任编辑：李墨轩