本报记者 陈雪波 卢志坤 成都报道
4月26日，成都世园会开幕，一批外地游客借此机会涌入成都。作为一座旅游城市，近两年来随着文旅市场的快速复苏，文旅消费也带动了成都零售物业的发展。
到目前，成都零售物业总存量超过1000万平方米，仅次于上海，排在全国第二位，这是体现城市消费容量的指标。这个排名也意味着，成都的消费活跃度处在国内靠前的位置，其背后是成都辐射整个西南区域的消费服务。
近期旅游消费增长加速，更多外地消费者进入成都，再次推动了当地市场活跃度。目前成都的零售物业市场出现了怎样的分化？有哪些业态进入调整期？市场的未来预期如何？就这些问题，《中国经营报》记者专访了世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟和世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚。
消费层次更加丰富
《中国经营报》：每年成都都会迎来大量的外地游客，旅游市场不容小觑。文旅消费是如何影响到一座城市的零售物业市场的？
邹丽娟：旅游消费能够直接带动的是餐饮、酒店、娱乐、特产这些领域的消费，当地的这些产业能够首先受益。
现在，“文旅+商业”深度融合已经逐渐演变为当前文旅产业发展的显著趋势之一，它能够有力地推动地方特色文化的弘扬和发展，同时增加客流量并引领消费模式向更高层次转变，从而推动所在地区的经济稳步增长。
成都已经积累了很多经验，比如成都的东郊记忆商业区，以“新国潮”“原创性”以及“青年+”为主题理念，打造了一个融合多种文创元素与潮流产业形态的全新文旅商业。文旅商业是促进都市文旅发展，“促消费、扩内需”的重要方式，但如何变“流量”为“留量”是各地文旅首要思考并解决的问题。
《中国经营报》：成都的消费市场已经溢出成都，覆盖到了整个西部地区。成都为什么能吸引到其他城市、其他省份的消费人群？
邹丽娟：成都有很多商业载体，这些载体规模大的同时，城市站位比较好。比如万象城定位高端品牌，IFS、SKP定位重奢品牌，这样成都就有了很丰富的品牌层次。此外，多样的品牌能够适配不同的消费人群，达到了很好的品牌组合。再搭配强大的运营能力，就实现了综合的良好表现。
另外，成都近几年发展出了很好的主理人品牌。主理人品牌，是具有个人影响力的主理人基于用户喜欢的价值主张和话题进行经营的自主品牌，咖啡、二手衣服、手办等领域都可以有主理人品牌。出现在小街小巷里的主理人品牌，营造了成都的文化消费优势，这也是成都相比其他城市非常有吸引力的一个方面。
在几年前，消费者都更倾向于购买大品牌的商品。但现在消费诉求已经千人千面了，主理人品牌就有了相当的必要性。成都有很积极的创新土壤在其中，也给了主理人文化很好的发展契机。成都的一些服饰类主理人品牌已经开出多家门店，甚至走出成都，到了长沙、西安等城市。
另外，成都的非标商业也极具个性。比如开业不久的麓湖CPI，在建筑形态、消费动线、品牌组合及商业运营上均创新突破，运营效果很好。从2020年开始，非标商业成为了成都的开发热点，也是伴随城市更新成长起来的，非标商业的供应量还在增长。
《中国经营报》：现在成都商业中心是如何分布的？主要商圈表现出怎样的特征？其中的高端品牌布局进入了什么阶段？
邹丽娟：目前，成都已经形成了春盐、交子公园商圈两个都市级核心商圈，外加人民南路、新南天地、大源、建设路等10个次级商圈的格局。
春盐商圈的文化底蕴深厚，游客多，业态以零售业态为主，今年一季度新进品牌中81%都是服饰这样的零售品牌，但家庭、儿童人群的消费体验相对较少。另外，餐饮集中在春熙路街铺，购物中心因为租金高，占比也不会太大。
交子商圈则被商务、高端住宅环绕，所以家庭、儿童的体验业态会有较高比例，比如仁和新城。同时，除重奢外，大部分项目都是服务本地消费者，游客到访相对较少。而且，新城区底商街铺密度不如老城区，所以购物中心的餐饮占比也会更大。
林晴岚：高端品牌来成都布局经历了三个阶段。第一个阶段是大众奢侈品牌，第二个阶段是设计师或小众奢侈品牌布局，第三个阶段是奢侈品牌进入细分线，比如FENDI的家具线CASA、DIOR的男装都已经出现在成都，成都品牌矩阵更加完善，消费者需求也在分化升级。
部分业态进入阶段性调整期
《中国经营报》：成都的餐饮领域相对成熟。但从数据来看，今年一季度成都餐饮需求占比从2023年的39.8%回落至33.9%，是什么原因？
林晴岚：不同于写字楼市场，有时候购物中心的空置率上涨、业态需求下降，可能是因为主动调整业态导致的。比如购物中心的调整过程中，会主动将一些业态清理出去，引进新的业态，优胜劣汰是个好事，会走向更分化、更细致的升级。餐饮需求的变化也是这样的，处于动态调整中。
整体来看，目前成都的餐饮业态表现出两个趋势：一方面自带流量的米其林或网红餐饮品牌在地标项目或热门商圈扩张，如新斗记、四面泰等；另一方面，简餐、轻餐等快捷、健康餐食扩张，且主要集中在临近商务区的购物中心，比如GAGA、Wagas、Boots泥靴、和府捞面等。
《中国经营报》：有很多行业在实体店中表现出很强的韧性。在线上消费规模持续扩大的当下，实体店呈现出了怎样的特点？
邹丽娟：实体门店正在加速向兼具消费、服务、体验、社交属性的综合性场所进化，“质”重于“量”、体验驱动销售和社群营造将是未来发展的方向。
购物中心近年来增加了很多体验类的业态，比如餐饮、娱乐、教育等等，这些是没有办法被线上消费取代的。服饰类的消费同样可以通过线下体验门店，来实现沉浸式的购买体验。
一些品牌在线上做到一定的积累后，也会将流量转化到线下实体店。比如在小红书上做出品牌影响力后，再到IFS这样的头部购物中心开实体店，展示品牌形象。另外，线上货品可能也会和线下货品有一定的差异性，以此来吸引消费者到店。
林晴岚：再比如说，近些年一些珠宝店设置了下午茶的区域。他们并非靠茶点盈利，而是刻意为VIP用户营造这样的聊天社区，客户停留的时候会获得更多的产品信息，也能获取更多品牌的附加价值，这就是实体店的绝对优势。
实体门店向兼具消费、服务、体验、社交属性的综合性场所进化的步伐将进一步提速。一方面，全渠道零售的日益成熟，将推动零售品牌最优化线上和线下资源的协同；另一方面，随着收入水平的不断提升，消费者对消费环境和服务价值的认可程度也将随之提升。这一趋势在中高收入人群聚集的一、二线城市将率先凸显。
未来预期“谨慎积极”
《中国经营报》：最近成都正在召开世园会，去年还召开了大运会。大型的会展、赛事能够给当地零售物业带来怎样的促进作用？
邹丽娟：从官方数据来看，2023年成都大运会期间成都市零售业销售收入增长21.6%，住宿业、餐饮业销售收入分别增长57%、42.3%；成都市住宿餐饮业、交通运输业、文体娱乐业等行业在当年的7月1日—7月21日增长11.9%，7月22日—8月8日增长了22.1%。
这些大型活动的前期准备，提升了成都的影响力和区域的消费配套。而“会后经济”也值得重视，大运会的场馆在后面开了很多演唱会，产生很多后续的消费。同理，世园会也会在未来产生长期的消费拉动作用。
《中国经营报》：从成都在年内即将开业的购物中心来看，近期零售物业的市场预期如何？
邹丽娟：今年成都即将开业的购物中心有香港置地光环、温江旭辉Cmall等。今年开业的购物中心和非标商业体量都会超过2023年，但不及2022年。相对来说，近郊的商业体建设会放慢一些速度，更多的运营方在有限的资金面前会先进行存量改造。
整体来说，商业运营商是持谨慎积极态度的。在去年、今年都能看到很多国内主流运营商宣布入驻成都的消息，有十多个。之所以说“谨慎”，是因为在之前运营商会拓展传统的商业载体，但现在他们会更专注于消费的细分领域。
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