捡漏法拍房别被“助拍”忽悠|法拍房_新浪财经

　　“原房主一直不肯搬离怎么办？”“8折买法拍房反被骗30万”……在社交平台上，一些法拍房买家焦急地发帖求助。法拍房虽然价格低于市场价，但因为腾退难、产权纠纷、拖欠缴费等问题，其交易一直存在风险。在此背景下，法拍房助拍、中介服务应运而生。

　　这些助拍服务团队靠谱吗？记者发现，客户在支付高额费用后，得到的服务质量参差不齐，有些不法分子甚至假称有“低价房源”骗取钱财。

　　解词

　　法拍房：法拍房是指法院查封并处置的房产，通常因经济纠纷、债权债务纠纷或贪污罚没等原因进行强制拍卖，以拍卖所得价款偿还债务。

　　乱象1

　　这费那费不少收

　　关键时刻掉链子

　　“腾退太难了！”在社交平台上，一名助拍人员发布笔记描述了腾退法拍房的艰难：“房里住着70多岁的老夫妻，强制执行？几年前的还排队呢！刚敲门大爷就冲出来开骂……终于明白腾退只能靠专业团队。”渲染完风险后，该笔记开始推荐某互联网平台旗下的法拍房团队，称可以协助客户办理包括选房、贷款、垫资、腾退在内的一站式法拍房服务。

　　记者咨询北京多家中介机构发现，服务费的报价基本在拍卖成交价的1%至2%。此外，有些机构还会以咨询费、服务费、代办费、腾房费等名义收费。不少机构在宣传时“无所不能”，但收取费用后，却未必如承诺般尽职尽责。

　　“收这么多钱，却没做什么有用的事。”邢先生委托一家中介公司竞拍法拍房，中介公司称自己有关系，可以协助腾退，如无法腾退还能赔付。但中介收取房屋总价1.9%的服务费和1.5%的所谓腾房费后，除了协助办理过户手续外，没有起到任何作用。

　　邢先生抱怨，这家中介对于法拍房的拍卖流程、重要节点完全不了解，回复问题也很慢。在关键的腾退问题上，这家公司并无宣称的清退团队。“全靠我自己和法官联系沟通。”他觉得，法拍中介在整个法拍过程中作用有限。有一次，法官得知中介不是邢先生的直系亲属后，直接将中介拒之门外，要求直接和邢先生沟通。

　　乱象2

　　宣称有关系门路

　　用低价房忽悠人

　　还有一些人打着“和法院有关系”或掌握法拍房“低价房源”的旗号，向参拍人员收取高额费用。消费者交钱后才发现上当受骗。

　　在近日公开报道的一起案例中，某中介公司向高先生推荐了一套法拍房，称其价格只有市场价的8折。随后高先生通过资产公司垫资，交了30万元定金和10万元中介费，并在对方要求下与另一家咨询服务公司签订了委托竞拍协议。一个月后，咨询服务公司的李经理称已获得房屋解封权，可避免竞拍直接交易，但需追加60万元定金。李经理还给出了一份“对赌协议”：若3个月内未购入房屋，除退回90万元定金外，再赔偿高先生60万元。

　　高先生追加了60万元。然而，3个月后，这套房仍未能解封。对此，李经理说是因为多起诉讼导致这一房屋被轮候查封，拍卖无限期延后。本应“愿赌服输”，但是中介公司拒绝退还中介费，咨询服务公司也表示只能退回60万元定金。

　　在黑猫投诉【下载黑猫投诉客户端】平台上，客户交钱后法拍失败的退费纠纷也很多。

　　在一起投诉中，某拍卖公司宣称有门路，客户仅需57万元就可以买下一套法拍房。客户信以为真，交了1500元服务费，但房子的最终成交价为200多万元，根本不是宣称的低价。在另一起投诉中，买房人交了一万元的法拍房服务费后，只参拍了一次，还没成功，且这套房实际成交价远高于中介最初宣传的价格。最终，买房人要求退款也被拒。

　　变化

　　如今参拍可直接联系法官

　　因为法拍房存在腾退难、产权纠纷、拖欠缴费等问题，不少购房者既跃跃欲试想以低价“捡漏”，又担心在收房过程中被坑导致“鸡飞蛋打”。

　　想要减小信息差，尽量降低购房风险，除了求助助拍机构和中介，还有别的办法吗？

　　记者了解到，随着司法拍卖逐步规范化、信息更加透明，法拍房的信息公开和执行力度正悄然发生变化。

　　2024年10月，最高人民法院发文要求，执行法院应当负责腾退交付法拍房，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

　　记者查看各大法拍房平台发现，目前，大部分法拍房的公告页面中，都会详细地说明房产的性质、用途、有无欠缴物业费、是否已腾空等，对有无违建等情况也会进行特殊公示。

　　“该房屋为平房，拍卖成交后需要买受人自行重新测绘并审核备案……房屋过户需要买受人先行缴纳土地出让金……”以即将起拍的位于东城区的一处法拍房为例，法院在公告里详细说明了房屋的特殊情况。

　　北京一位执行法官告诉记者，以前的法拍房公告页面提供的基本是司法拍卖辅助机构的联系方式。目前，该法官所在团队已设立专门团队来进行财产处置，通过公告上的联系方式，参拍人员可以直接联系法官。

　　对于购房者而言，意味着法拍房信息更清晰，交易流程更顺畅，自己的合法权益也更容易得到保障。

　　记者注意到，北京多家法院所拍卖房屋的公告页面中，已经开始直接向公众提供法院咨询电话，有意向的拍卖者可以直接向法官了解房屋的详情。部分房源还提供预约看房服务。

　　对企图阻挠财产拍卖的行为，法院也保持高压态势。延庆一女子为逃避执行，与小姑子串通，自导自演一场诉讼“双簧”，意图通过虚假诉讼转移房产和车辆。法院查实后，以虚假诉讼罪分别判处两人有期徒刑10个月和8个月。

　　支招

　　过来人讲述顺利收房诀窍

　　近来，不少竞拍人独立自主完成了法拍房拍卖，并且顺利过户、腾退、入住，王先生就是其中的一员。王先生在2024年自行拍下了一套北京的法拍房，并在拍下一个月后顺利收房。

　　“买法拍房之前，一定要详细看公告，了解法院是否已经控制房屋，被执行人是否配合腾房，是否腾退困难，是否有租赁，是否有老人等情况。”王先生强调了看公告的重要性。

　　“如果公告中有房子的内部照片，说明法官可以进得去，一般问题不大。”王先生总结了一些小技巧，“明确写明腾退困难的房子，不建议去拍，省得给自己找麻烦。”

　　王先生还建议意向参拍者，既然是买房大事，可以上门实地踏勘，敲门询问，从而了解被执行人的态度、房子被拍卖的原因。一个关键的观察角度是看卖房的金额能否覆盖被执行人的欠款金额，“如果被法院执行完后，房款能够覆盖欠款，收房则会相对顺利。”王先生分享道。“法院是拍卖过程中唯一能够保障参拍人权利的机构。”王先生认为，市场上许多法拍中介能调查到的信息并不多于参拍者，在腾房过程中起到的作用也有限，“不交房就承担损失”的承诺实际上也并不一定能兑现。

　　在法拍过程中，如何与法官沟通呢？王先生说，法院的案子很多，法官不可能随时注意到每一个法拍房的进展，在拍卖成功、交完钱等关键节点，最好主动打电话跟法官沟通。

　　提醒

　　挑“助拍”一查资质二看实力

　　北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣律师提醒，虽然公告更加详细、可直接联系法官等变化在一定程度上降低了法拍房的风险，但并不意味着完全没风险，房屋无法交付、存在共有产权或多重查封等问题仍可能发生。参拍人员需要谨慎考虑，选择自行成交还是购买助拍服务。

　　“具备一定法律知识和房产交易经验的人，可自行参与法拍房竞拍。但自行成交需要投入大量的时间和精力，对房产市场、法律法规等知识要求较高，对普通人来说可能挑战较大。”王玉臣律师认为，如果缺乏相关经验和专业知识，又没有时间和精力，最好请相关专业人士陪同。

　　如果参拍人员经过自我评估，发现自己没有条件及精力自行完成法拍过程，应该如何挑选合格的助拍机构或中介？对此，王玉臣律师建议通过企查查等平台查看中介公司的营业执照，确保其具备合法的经营资格，看其是否存在风险。“此外还要看中介是否有专业的法律团队，能否提供专业的法律支持，能否在交易过程中提供专业指导。”王玉臣建议，最好向曾经使用过服务的客户了解真实情况。最后，在签订合同时要仔细阅读合同条款，明确双方的权利和义务，特别是要在合同中列出收费项目，避免有隐藏收费。