北京楼面价站上10万+！中海地产75亿拿下海淀树村35号地，溢价28%

乐居财经北京 徐迪 3月18日18:19，海淀树村35-1地块落槌成交。

共10个买家（含联合体）参与现场竞拍，经过274轮举牌，最终，中海地产以75.02亿元的总价摘得该地块，溢价27.93%。

折合楼面价10.23万元/平方米，超过了建发朱房30地块，成为北京首个楼面价10万+住宅地块。

还得是海淀，北京最热闹的土拍场子，没有之一。

该地块未设上限价，由于参与企业众多，现场举牌的激烈程度犹胜朱房土拍。

进场房企包括：建发房产、绿城中国、中海地产、中国金茂、海开控股、首开股份(2.690, 0.01, 0.37%)（维权）、中建壹品、越秀地产、保利发展(8.640, -0.07, -0.80%)，以及招商+华润联合体。

海淀区树村资金平衡用地统筹项目HD00-0705-0035-1地块起始价58.64亿元，未设上限价与指导价。

地块位于上地街道，为R2二类居住用地，占地39737.8平方米，地上建筑规模73299.74万平方米。

地块容积率为1.6，控制高度18米，按照层高3米计算，预计为6层洋房。

但实际地上建面与占地面积的比值为1.84。

出让文件中也注明了，1.6的容积率是与东侧一条防护带统一计算的结果，根据测绘图，这条防护带的占地面积为6074.54平方米。

此外，在地块北侧，还规划有1条东西向街坊路，宽度不小于15米，长约170米，占地面积约2550平方米。

如果再去掉街坊路的面积，0035-1地块的容积率将超过1.95。

地块形状较为规整，南北长度约为东西宽度的2倍，这种长条地形，顶着1.95容积率上限，建出一个限高18米洋房社区，楼间距想必不会太宽裕。

特别是东西楼栋的距离，两侧基本要卡在建筑红线边缘；而北边较窄的位置，预计只能排布一栋楼，并排两栋很容易出现“握手楼”。

好在0035-2防护带地块在吞噬容积率的同时也释放了绿化率，住宅地块可以适当减少绿地做功能服务用房。

项目规划设计上也提到了一些具体要求，包括遵循城市设计的理念，建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。

设计方案在满足建筑功能的同时，注重创造宜人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量。居住小区的住宅建筑建议增强院落围合感，沿现状树村公园形成连续的建筑界面。居住地块内部结合中心花园，强化景观均好性与社区归属感，同时应加强与树村公园景观的融合渗透。

建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，突显历史特色，适当结合新中式风格。住宅应采用坡屋顶形式。街区内的居住建筑以暖色调为主。

树树35号地位于北五环外，距离地铁13号线上地站步行约1.2公里；北侧紧邻华联商场，生活配套完善；同时，临近上地信息产业基地，有联想、百度、腾讯、新浪、网易等众多知名互联网企业入驻。

东边是北京体育大学，隔着北五环往南，是北大和清华，文脉重地，学区属性极强，海淀最强二派，周边有上地实验小学、101学校（上地分校）等名校。

这是一宗素质足以吸引内城改善群体的地块。不论产业、学区还是地铁，树村板块都是称得上海淀北C位所在。

生态环境也不错，西、南双侧公园环绕，隔着清河是北五环，没有噪音问题困扰。

西北两公里是功德寺双子地块，往东两公里是朱房村双子地块。

功德寺双子触顶摇号成交；朱房双子更是足足拍了一下午，400多轮举牌，最终一块溢价17%，一块溢价25%，热度可见一斑。

周边竞品来看，功德寺双子销售指导价10.5万/㎡；

朱房两块地无指导价，其中0029地块成交楼面价8.92万/㎡；建发0030地块楼面价更是高达9.5万/㎡，预计售价不会低于12万//㎡。

西边隔着公园还有两个次新盘：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约9万/㎡；

海开圆明天颂，2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。

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