近日，王府井（600859.SH）2023年股东大会在北京市东城区王府井大厦召开。创立于1995年，始于“新中国第一店”北京市百货大楼的王府井，即将在2025年迎来70岁生日。本次股东大会上，当谈及王府井未来发展战略时，董事长白凡将“转型”“高质量发展”作为关键词。
从百货向多业态转型
“随着科技飞速发展，人们生活方式和零售模式业态的改变，单一业态难以在市场上维持，必然面临转型，王府井一路走来，也从百货拓展至购物中心、奥莱、免税等业态。”白凡表示。
据王府井年报，截至2023年底，王府井共拥有百货、奥莱、购物中心门店数分别为31家、17家、29家，较去年同期分别减少5家、增加1家、增加6家；2020年6月，王府井取得免税品经营资质，王府井旗下首个离岛免税项目王府井国际免税港已于2023年1月18日对外营业。
从各业态营收表现来看，奥莱业态已成为王府井近年效益增长的主力军。2023年内，奥莱业态实现营收20.34亿元，占总营收中15.39%，同比增加35.09%，在各业态中增长最快，同时，毛利率在各业态中位居第一，达到68.72%；百货业态实现营收56.09亿元，同比增长6.22%，仍为公司业绩实现的主要构成，占比42.42%；购物中心业态实现营收25.80亿元，同比增长7.69%，在总营收中占比19.51%；超市业态受业务规模缩减以及竞争激烈影响，全年实现营收3.75亿元，同比下降18.51%；专业店（睿锦尚品和法雅商贸）实现营收15.09亿元，同比增加16.35%。
王府井各业态营收构成 图源：王府井年报
线下多元化商业业态与线上消费的多重夹击之下，适应消费者尤其是年轻消费群体的新趋势，创造更有创新元素、更具个性和体验感的购物空间，是众多大型商业零售的共同选择，王府井也不例外，这家“奔7”的老店，将目光锁定了年轻人。
2023年底，王府井奥莱UP TOWN、金街喜悦购物中心项目先后开业。据介绍，王府井奥莱UP TOWN位于北京市大兴区，其作为王府井奥莱的升级之作，创新推出了“元气奥莱”的理念，以乐活、多元、潮流、焕新四大定位关键词，打造具有年轻力的欢乐场，同时也使王府井的奥莱业态在北京东部、中部、北部区位布局拓展至北京南部；喜悦购物中心则关注“Z时代”年轻人喜好，引入大量区域首店，以美食、潮玩、手办、ACG文化为主，打造主题街区。
不过，此前亦有投资者在投互平台对王府井奥莱UP TOWN新项目提出疑问，对公司取得一些盈利微薄的项目表示不解，对此，王府井回应称，新项目尚处于培育期，且物业为长期租赁，新租赁准则对租赁前期租赁融资费用影响较大，对公司当期及未来一段时间内利润会产生一定影响。
租赁经营的掣肘
事实上，王府井股份为传统的百货零售行业，大部分门店为租赁物业经营，且租赁合同年限较长，截至2023年12月31日，王府井股份使用权资产账面价值为77.47亿元，占资产总额18.84%，租赁负债83.54亿元，占负债总额的40.39%。
白凡表示，王府井过去几十年的发展，从百货业态走向奥莱、购物中心等多种业态，从立足北京到走向全国，在迅速扩张之下，经营模式大多为租赁物业，在现阶段实现高质量发展的要求下，需要公司对可持续经营物业进行把控，通过对项目参股等方式，保障长期运营。
“如果在王府井的经营下，把某一个不起眼的小项目逐步发展成一个引人注目的大项目，成为属地的热门商圈、新地标，在租赁物业下，王府井可能会面临续租的问题，如果后续业主方不再将物业租赁给王府井，需要另辟新地，这样公司前期投入与培育成本会很大，所以我们要转变发展方式，也即高质量发展。”白凡表示。
事实上，白凡提到的发力奥莱业态等多业态转型、以参股方式代替租赁经营等发展战略上的转变，在本次股东大会上审议的议案中有所体现。
本次股东大会上，第六项议案《关于收购北京环汇置业有限公司部分股权及债权暨关联交易的议案》显示，王府井拟与公司控股股东北京首都旅游集团有限责任公司（以下简称“首旅集团”）分别签署《产权交易合同》和《债权转让合同》，以现金人民币1618.40万元收购首旅集团持有的北京环汇置业有限公司（以下简称“环汇置业”）15%股权，并同时以现金8.63亿元收购首旅集团对环汇置业截至评估基准日对应15%股权的债权本金及利息部分。
据介绍，通州文旅区商业配套综合体项目（以下简称“通州项目”）与环球影城主题乐园仅一路相隔，目前，该项目正处于建设期，预计于2025年建成并营业，建成后主要由奥特莱斯商业综合体、高端酒店、盖上小镇三个部分构成。其中，奥特莱斯商业综合体暂定名为“王府井奥莱MORE”，在业态上区别于其他奥特莱斯及传统购物中心，内部以国际名品奥莱为核心，整合化妆品、功能体验、潮流户外等品类业态。
关于本次收购环汇置业部分股权及债权的目的，议案中显示，近年来，奥莱业态持续较快增长，成为国内零售行业的重要业态。在此发展趋势下，王府井加快转型变革，在重点城市发展旗舰性项目是公司奥莱板块重要的发展战略之一。
议案显示，通州项目对王府井主业发展与转变发展模式具有重要意义。在奥莱业态持续增长背景下，本次交易完成后，奥莱部分将由王府井控股子公司北京王府井奥莱企业管理有限公司（以下简称“王府井奥莱”）委托运营，王府井在全国奥莱市场占有率得到进一步加强，委托管理协议毛利额的5%收取管理费，王府井奥莱可以享受项目成长带来的稳定收益；同时，相较于纯租赁模式，王府井持有环汇置业股权并派驻一名董事，旨在使用相对较小投入保障奥莱项目的长期稳定经营权，并可积累开发运营新业态综合体的经验。
事实上，通州项目曾出现在王府井2021年吸收合并首商股份并募集配套资金的投资项目中，彼时，王府井募集配套资金总额预计不超过40亿元，并对项目拟投入3.44亿元。此次股东大会审议的第七项议案，即为终止对该项目募集资金投入，这背后，便是王府井从租赁经营走向参股经营的转变。
2021年王府井吸收合并首商股份并募集配套资金投向的项目，图源：王府井公告
据王府井董秘王健介绍，通州项目原计划由公司设立全资子公司作为实施主体租赁相关物业进行经营，但公司出于战略需要，计划将通州项目的运营方式由租赁经营，变更为收购并持有部分项目公司部分股权，并委托公司旗下北京王府井奥莱企业管理有限公司运营管理，故公司拟终止通州项目的募集资金投入。
“不再采取租赁经营，也是考虑到王府井的经营压力，在通州项目所处位置租赁经营20年，同时涉及新租赁准则，租金成本十分高昂。”王健表示。
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