平安观点：
央企物管龙头，规模稳健扩张：中海物业隶属中国建筑集团有限公司旗下中国海外集团，最早于1986 年在中国香港开展物业服务，1991 年进入内地市场，2015 年10 月在香港联交所主板上市，为中国领先物业管理公司之一。公司主要开展物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车位买卖四项业务，2023 年收入贡献72.1%、16.4%、9.9%、1.5%，毛利润贡献68%、13.5%、16.3%、2.1%。收入利润稳健增长，2015-2023年营业收入、归母净利润复合增速25.4%、38.7%，2023 年分别达130.5亿元、13.4 亿元；管理规模逐年攀升，2023 年在管面积升至4 亿平米，处主流物企靠前水平。
内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行：公司股东方中建及中海集团财务稳健、实力雄厚，提供平稳运行环境，多维度支持公司业务开展，包括积极销售持续交付，土储充足支撑发展，基于丰富房建、基建业务协助项目获取等。中建及中海集团房地产布局偏向核心城市，对物业费收缴、增值服务等开展亦有望形成正面影响。此外，公司市场化拓展持续发力，全业态服务能力增强，2023 年新增外拓合约面积1.1 亿平米，新增外拓合同额40 亿元，处主流物企领先水平。2023 年末第三方在管面积占比升至40.5%、非住宅在管面积占比升至30.1%。2023 年公司整体满意度90 分以上，保持行业标杆水平；公司严控收并购质量，以集团内资源整合为主，融合效果良好。
费用管控优势明显，现金流呈现改善：公司2023 年综合毛利率15.9%，趋于稳定；销管费用率3%，维持主流物企较低水平。后续随着规模化、数字化持续深入、精准用工提升人力资源配置效率，成本费用仍存优化空间。2023 年经营性净现金流持续改善，年末现金及银行结余51.3 亿元，同比增长24.3%。
投资建议：公司作为央企物管领先者，关联方财务稳健实力雄厚，公司自身品质优先外拓强势，费用管控优势明显，经营业绩持续向好，预计公司2024-2026 年EPS 分别为0.47 元、0.55 元、0.63元，当前股价对应PE 分别为10.1 倍、8.7 倍、7.5 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。
风险提示：1）市场化拓展不及预期风险：存量时代下物企发力市场化拓展为必然趋势，过度竞争可能导致公司项目获取不足，外拓项目盈利能力承压风险；2）增值服务发展不及预期风险：若宏观经济修复进程低于预期，增值服务需求释放相对有限，可能导致增值服务发展不及预期风险；3）盈利能力稳定性不及预期风险：由于人工成本刚性上升，市场化拓展竞争加剧，可能导致公司单盘盈利承压，整体盈利能力稳定性低于预期风险。
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