公募REITs获批3周年！私募REITs之路，还有多远？

来源：ABS交流合作

2021年5月17日，首批9只公募REITs产品获批，我国公募REITs由此启航。截至2024年4月底，全市场已上市公募REITs 36只，总规模已超千亿元，项目类型覆盖了产业园区、高速公路、仓储物流、保障性租赁住房、消费等基础设施领域，在盘活存量资产、带动新增投资、促进体制机制革新、助力基础设施行业高质量发展以及丰富资本市场投资产品等方面具有重要作用。

政策支持力度大 监管重视程度高

我国境内公募REITs起步稍晚，尽管市场规模逐渐增长，但整体规模有限，无法与美国、日本、澳大利亚、英国和新加坡国外成熟市场相比。

自公募REITs试点工作启动以来，不同行业的主管部门均陆续出台了相应政策支持公募REITs发展，包括保障性租赁住房、能源行业、水利行业、环保行业等，大大提高了公募REITs试点工作的推进效率。同时，监管部门重视程度高，项目审核逐步常态化，项目获批节奏不断加快，不同行业产品陆续面世，公募REITs市场正实现快速发展。

经过三年多的发展，已基本形成以公募REITs为核心的，以Pre-REITs、REITs投资等构成的产业链。相关国资、税务配套制度以及各区域个性化的配套支持体系也已初步建立，为后续发展奠定了坚实基础。

企业关注度提升 资产类型扩容可期

作为企业打造“募投管退”闭环的重要战略性工具，公募REITs能有效促进资金使用效率，形成存量资产和新增投资的良性循环；提高企业直接融资比重，降低企业经营风险。

相比于试点初期，越来越多的基础设施行业企业意识到公募REITs可以帮助他们真正优化财务报表，获得长期的增量权益资金，因此开始主动了解公募REITs这一创新融资模式。

近年来，证监会、国家发改委等监管部门多措并举，大力推动公募REITs市场高质量发展。消费基础设施于2023年正式纳入公募REITs试点范围，未来有望进一步扩大至市场化租赁住房、其他商业不动产、医疗养老等行业领域，推动更多优质项目盘活上市。

丰富投资品种 配置价值凸显

公募REITs可提供稳定的分红收益，且具备风险分散、抗通胀等多重优势。它的诞生进一步丰富了资本市场的投资品种，与股票、债券等传统金融工具形成互补，也降低了各类投资者参与基础设施领域投资门槛。

随着前期市场波动，各公募REITs产品预计分派率出现大幅提升，已具备较高配置价值。由于利好政策频频出台，沪深港通、FOF及社保基金等增量资金进场有助于提升市场流动性，加之稳健的产品业绩表现，公募REITs二级市场后续增长空间可期。

与此同时，监管部门、专业机构也持续通过多渠道、多形式大力加强投资者教育，提高投资者对不同资产类型的认知，使其能够理性评估公募REITs投资的价值和风险，有助于形成更加稳定的市场环境。

以上内容来源：国泰君安资产管理（公众号）

私募REITs这两年发展历程

    2023年2月17日，中基协ABS业务委员会2023年第一次会议在上海召开，会议提出探索多层次REITs市场，加强对于ABS产品创新，助力完善ABS和REITs市场体系。

    2023年12月20日，首单持有型不动产ABS“华泰--中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”成功设立。

    2024年4月1日，建信租赁住房基金持有型不动产资产支持专项计划，在上交所已获受理。

    2024年4月19日上午，上交所在上证路演平台就持有型不动产ABS产品最新发展动态及政策进行了介绍和宣讲。

    2024年5月10日，2024大湾区基础设施REITs高质量发展研讨会上，深交所表示“未来将继续积极探索构建Pre-REITs、私募REITs、公募REITs协同发展的多层次REITs市场，为更多类型不动产提供全生命周期的服务”，越秀集团表示“当前正在开展多层次REITs产品体系建设，除了推动公募REITs的上市发行，也正在积极探索发行私募REITs。”

私募REITs深圳活动 邀请函 5月24日周五下午

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