来源：反做空研究中心
今日上午，万科召开2023年业绩发布会，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董事会秘书朱旭、首席运营官刘肖回应了融资、债务、深铁支持、分红等焦点话题，并阐述了对今年房地产的最新看法。
郁亮表示，“去年四季度以来，万科得到了深圳国资和大股东深圳地铁的大力支持，也得到了金融机构合作伙伴的关心和帮助，也得到很多的关心，对这些善意和支持。我们非常感恩，包括对一些问题的批评，我们也很感激。关注是因为有更高期待，希望万科能做更好，能够做出一个穿越周期的标杆，也请相信我们会全力行动，坚决不躺平，我们有充分的信心会战胜困难，一定会跨过这个关口。”
有信心有能力去应对目前挑战
万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，在行业深度调整的背景下，仍然保持、守住了安全底线。虽然部分短期指标，比如在手现金、现金短债比的压力有所加大，但这些挑战都是阶段性的，公司已经做好了积极应对，也得到了深圳国资、大股东和金融机构的大力支持。“我们有信心，也有能力去应对目前的挑战。”祝九胜说。
对于评级下调，祝九胜表示，公司基本面没有根本性的大的变化，评级下降肯定是有影响的，但没有大的根本性的影响，目前看来影响相对有限。祝九胜称，剔除预售监管资金来看，2024年公司在债务偿还上，“有压力，但能过关”。祝九胜表示，目前万科跟融资有关的挑战来源于三个方面，开发业务收支不平衡、融资模式的转换、经营性业务的收益率处于爬坡状态。
祝九胜表示，金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。2023年，万科新获融资约900亿，融资总量基本稳定，为了增加融资端的安全垫，公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。近期公司有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITS的企业，也说明了公司在经营性业务的能力优势，相信未来经营贷会以百亿级芝麻开花节节高，给公司提供新的资金来源。祝九胜用“两岸‘援声’啼不住，轻舟将过三重山”，表达了对各方大力支持的感谢和跨过阶段性挑战的信心。
祝九胜表示，银行贷款之前是总对总的信用贷，监管政策的变化必须转向项目制，抵押模式一夜之间转过来，有1-3年的转换期。祝九胜提到，银行关切三个问题，第一钱流到哪里去，第二资产项目在哪里，第三现金流和货值够不够。这三个问题回答得好，银行肯定是支持的态度。险资合作方面，祝九胜表示，险资支持更多的是以险资的债权计划对应万科的经营性业务，在期限上都在10年甚至10年以上。“期限设置上，比如说5+1+1+1这种，加不加有时候是企业的选择权，有时候是双方的选择权，然后到每一个临近的时点，大家就坐下来好好商量行不行权。”
数据显示，截至今年3月末，万科已在22个城市上报住建融资协调机制白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元。祝九胜介绍，万科长期以来跟银行都是良好的基于战略、基于长期的这种合作关系。万科短名单合作银行有8家、长名单合作银行16家，长期合作的银行有26家，这些银行长期都很支持万科。“当行业下行销售下滑、回款减少情况下，银行在风险防范方面是我们的同盟军。”他表示。
深圳地铁即将完成百亿级支持
万科管理层表示，在去年11月6号与金融机构的交流沟通会上，深圳国资做出非常积极的表态，那次会议以后，深圳国资采取了4大类措施，以市场化和法制化方式来帮助和支持万科。第一帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；第二是市场化方式来认购万科旗下盈利的消费基础设施；第三是通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个项目合作；第四，深圳国资也在积极协调金融资源来支持万科。
目前这些项目的进展的情况有的已经完成，有的已经支付诚意金，还有的则正在逐步落地过程之中，这些项目如果全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。祝九胜表示，万科大股东深圳地铁即将完成百亿级的实质性的支持，新的资金来源是足够的，原有的缺口一定是会被弥补。
郁亮重申市场超跌，但行业不可能回到高点
对于行业判断，万科董事会主席郁亮在会上称，尽管行业不可能回到高点，但是万科没有改变行业超跌的判断。郁亮称，应该用动态眼光看待行业需求的变化。他提及两方面：第一，房地产市场已经从有没有住宅市场到好不好的阶段，人均居住面积不可能停留在现有水平上。第二，目前60%住房没有电梯，城镇化进程仍没有结束。因此，未来住房需求建设将会维持10亿平方米的中枢值。
郁亮表示，未来房地产市场情况仍然广阔，从政策趋势来看，近期包括北上广等地区的房地产政策在支持住房需求以及放松限购方面做了很多调整，这些政策调整是2011年以来力度最大的一次，相信市场会慢慢恢复。
上市以来首次不分红
据万科2023年度报告，当年度将不派发股息，这也是万科上市以来首次不分红。万科董事会秘书在3月29日的业绩推介会上对此作出回应：“万科一直以来非常注重现金分红来回馈股东，连续31年的分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍，这也是我们一直引以为傲的。基于这个背景，董事会在考虑取消2023年分红的时候，真的是非常艰难。”
朱旭表示，“当前行业还在深度调整中，1-2月份百强房企销售业绩下滑超50%，万科的销售下滑40%多，整个市场的信心还在恢复之中，经营的不确定性还存在，基于此，万科也跟债券投资人和股权投资人事先做了一些沟通。”
据朱旭介绍，万科投资人在分红方面存在一些分歧，如债权投资人希望公司不要分红或者减少分红，保留更多的现金储备，应对未来债权的偿还；股权投资人则分为两类，一类能理解，希望公司不分红，保留更多现金储备，确保经营安全，另一类希望公司能延续以往的分红政策。“综合债权投资人和股权投资人的意见，董事会基于非常深入的讨论，还是决定在2023年度取消分红，帮助公司更好地应对特殊时期的不确定性，保障经营安全。非常恳请投资者给予我们理解。”朱旭说道。
万科在做极限情况下的压力测试
祝九胜表示，2024年公司要确保安全底线，希望开发业务坚持跑赢大势，经营层面现金流为正，并加强大宗交易和股权交易工作，回款达300亿元以上。与此同时，祝九胜提出，公司依旧将坚定降杠杆，推动融资模式转型，未来两年削减付息债务1000亿元，积极利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。公司也将推进组织精简高效，保持骨干员工稳定，支持业务发展，节衣缩食，压降管理费用。
郁亮表示，虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面，在市场的持续深度调整过程中，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，公司在做极限情况下的压力测试，并为此做出更加充分的准备。
郁亮认为万科危机意识还需要加强，万科改变的决心和力度还要更大，安全垫还要更厚。基于这样的考虑，万科对今明两年提出坚定降杠杆的目标。未来两年万科将削减付息债务1000亿元以上，坚定把债务降下来，在更安全基础上再去考虑发展，不分红也是为这项非常重要的工作创造条件。
万科执行副总裁兼首席运营官刘肖表示，未来会持续推动经营性业务模式由重到轻，而资产交易是业务由重到轻并持续提升经营水平的一个重要路径，所以万科2024年资产交易规模会比2023年更大。据悉，2023年万科资产交易金额为123亿元。
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