超出预期！央行“降息”15个基点！对楼市和购房有什么影响？

CFIC导读

◆5月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR为3.7%，保持不变；5年期以上LPR为4.45%，相较上月下降了15个基点。

5月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR为3.7%，保持不变；5年期以上LPR为4.45%，相较上月下降了15个基点。

5年期以上LPR与房贷相关，因此备受关注。4月18日央行的“23条”纾困政策就曾提出，要合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。这是2017年以来央行再次对首付和贷款利率提出明确要求，也为本次LPR的下调做了政策铺垫。

“即使如此，降幅仍然大大超出预期，此前业内预判在4.55%左右。”多位业内人士对《财经国家周刊》记者表示。

首套利率可低至4.25%

“5年期以上LPR下降达到15个基点，1年期LPR水平保持不变，可见优惠主要是针对中长期贷款的，当然也包括居民住房贷款。”一位商业银行内部人士对《财经国家周刊》记者表示，从2020年新冠肺炎疫情之后，LPR最多也就是下降10个点的幅度，“这次的确力度较大，非常给力。”

贝壳研究院市场分析师刘丽杰对《财经国家周刊》记者表示，5月5年期以上LPR超预期下降15个基点，代表决策层对稳房地产的实质态度和决心，将大大提振市场的信心。

值得注意的是，5月15日，人民银行、银保监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这就意味着，按照5月20日的贷款市场报价利率（LPR），首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度，当前可低至4.25%。

新华社援引《经济日报》报道认为，5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善型住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。

每个月可省多少房贷？

那么，本次5年以上LPR下降15个基点，对购房者会有什么实际影响，每月能省下多少利息开支呢？

前述银行人士和记者算了一笔账。假设购房人的贷款本金为100万元，并选择30年等额本息的偿还方式，那么可按以下两种情况来测算。

情况一：不考虑央行房贷利率下限下调的政策。此时，房贷利率从4.6%下调为4.45%，购房人的月供额将从5126元变为5037元，减少了89元。

情况二：考虑央行房贷利率下限下调的政策。此时，叠加LPR下调15个基点和银行下调20个基点的双重因素，实际的房贷利率就可以变为4.25%，若房贷利率从4.6%下调为4.25%，购房人的月供额将从5126元变为4919元，减少了207元。

虽然看起来数目不大，但是叠加30年的时间长度，即使利率从4.6%下调为4.45%，100万元的房贷也可以省下超过3万元。

刘丽杰估算说，“本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本，如以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。”

贝壳研究院的数据显示，自5月15日央行公布首套利率下限降低之后，已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%，加大了对首套住房的支持。全国103个重点城市中，有超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。

“需要注意的是，对存量贷款，银行是一年一个定价周期。”多位业内人士对《财经国家周刊》记者表示，本次LPR下调之后，大量存量房贷用户的利息调整，实际要等到明年元旦之后才能实现。相信后期银行对于首套、二套房贷均有更大的降息空间，可以用于支持住房需求，带动市场交易进一步增长，稳地产将在稳增长中发挥更积极的作用。

而购买首套房的房贷申请人，受到的优惠更为立竿见影。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“实际上，已经有银行在推4.25%的利率了。”

本文来源：财经国家周刊

作者：丹华

LPR降了，有何影响？

“520”这天，央妈的爱心大礼包落地！

LPR迎来超预期“降息”。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.7%，维持前值不变，5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15BP。

此次调整中，与房贷挂钩的5年期以上LPR迎来了单独下调，且幅度超预期，创下2019年8月LPR改革以来最大降幅。这也意味着，4.4%的首套房贷利率已经成为“过去式”，最新首套房贷利率可低至4.25%！

敲黑板！本次LPR调整产生的“减负”效应，将作用于新发放和存量个人住房贷款——据业内人士测算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。

5年期以上LPR超预期下调15BP

在中期借贷便利（MLF）利率这一“锚”保持不变的基础上，本次5年期以上LPR下降15个基点，超出市场预期。业内认为，本次结构性降息体现了在当前稳增长的关键时期，金融加大力度为实体经济纾困，提振有效需求，稳定经济增速。

“这是自从LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期LPR下降，而且5年期LPR创下最大降幅。”中国民生银行首席研究员温彬表示。

此番5年期以上LPR的下调是年内第二次。上次LPR报价的调整需要追溯到今年1月。彼时，在MLF利率和公开市场逆回购利率“双降”的强势带动下，1年期LPR由3.8%降至3.7%。而5年期以上LPR由4.65%降至4.6%。

从效果上看，5年期以上LPR作为中长期贷款定价的参考，其降低有助于支持中长期信贷增长，提振实体经济融资需求。“4月新增人民币贷款出现了较大幅度回落，企业和居民部门中长期贷款增长明显不足，反映出实体经济中长期信贷需求偏弱。”温彬表示，在1年期LPR不变保持的情况下，5年期以上LPR大幅降低，体现了银行主动让利，降低实体经济中长期融资成本，支持中长期信贷增长。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华说，国内面临复杂形势超预期，实体经济融资需求偏弱，年内稳增长与稳就业压力较大，国内有必要进一步引导金融机构合理降低实体经济融资成本，激发微观主体活力，促进投资与消费稳步恢复。

招联金融首席研究员董希淼表示，降低5年期以上LPR，可以推动降低企业中长期贷款利率，提振企业恢复生产、扩大投资的意愿和能力。从一季度和4月金融数据看，企业中长期贷款增速缓慢是较为突出的问题。

董希淼还表示，5年期以上LPR下降，两个期限LPR利差缩小，有助于压缩套利空间，减少长期贷款短期化等现象。

个人住房贷款利率最低可达

首套房4.25% 二套房5.05%

市场所关注的是，5年期LPR报价利率下调，将直接作用于购房者的钱包，为居民按揭贷款“减负”，提振刚需住房需求，促进房地产平稳运行。

对于5年期以上LPR调整对房地产市场的影响，业内人士对记者表示，与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。

“此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。”该人士称。

近日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，二套住房贷款利率下限保持LPR+60BP。

相关数据显示，2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR一共下调4次，从4.85%降至4.6%，此次调整后进一步降至4.45%。

对新发放和存量个人住房贷款

均会产生影响

本次5年期以上LPR调整，具体将如何影响购房家庭？

“本次LPR调整对新发放和存量个人住房贷款均会产生影响。”上述业内人士表示，2019年LPR改革完成后，所有新发放、存量商业性个人住房贷款利率均以相应期限LPR为定价基准加点形成。

对于新发放商业性个人住房贷款，利率将立即下调15个基点，叠加央行、银保监会5月15日将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，新申请住房贷款的居民家庭将迎来双重利好，购买二套房的居民家庭也能从中获益。

对于存量商业性个人住房贷款，也将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日后下调15个基点。按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，平均每月可减少月供支出约45元，未来30年内共减少利息支出约1.6万元。

分析认为，LPR后续仍有下调空间

本周，人民银行等量续做1000亿元MLF，中标利率保持不变。这也是该政策利率连续第三个月持平。而在MLF操作利率未变的背景下，此前，LPR报价已经连续三个月 “按兵不动”。

也因而，本次5年期以上LPR大幅下降，超出市场预期。业内认为，这不仅由于银行资金成本下降，而且是银行响应相关政策要求，主动降低实体经济融资成本。

“从原因上看，本月5年期以上LPR的下降，来自于银行主动压降点差。”温彬表示，银行资金成本的下降主要来源于建立存款利率市场化调整机制、前期的降准效应以及结构性货币政策工具的作用。

央行一季度货币政策执行报告显示，2022年4月人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期 LPR 为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。

新机制建立后，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应做出下调。根据最新数据，4 月最后一周（4月25日-5月1日），全国金融机构新发生存款加权平均利率为2.37%，较前一周下降10个基点。

展望未来LPR走势，东方金诚首席宏观分析师王青表示，后续仍有一定下调空间。

王青表示，为切实提振实体经济融资需求，接下来通过降准降息更大幅度地引导贷款利率下调，尽快推动各项贷款余额增速由降转升，进而为下半年经济有力复苏创造条件，有可能成为接下来货币政策操作的另一个重要着力点。

“历史规律显示，为助力楼市企稳回暖，需要房贷利率出现较大幅度下调（2008年以来的三轮房地产下行周期中，居民房贷利率最小下调幅度为142个基点）。”王青称，这意味着未来仍可能通过MLF利率下调直接带动5年期LPR报价进一步下行。

王青认为，由此，若6月乃至下半年早些时候降准降息持续落地，LPR报价还会有一定幅度的下调空间。这也将带动企业贷款利率和居民房贷利率更大幅度下降。

本文来源：上海证券报微信公号，瞭望

作者：范子萌

 微信编辑：王时通 

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