保障性租赁住房REITs陆续落地企业如何转换经营逻辑？|REITs_新浪财经

　　今年以来，我国住房租赁行业再迎实质性拐点。特别是保障性租赁住房REITs（房地产投资信托基金）陆续落地，华夏北京保障房中心租赁住房REITs获批，之前的红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs已完成询价。

　　那么，这是否意味着我国保障性租赁住房将迎来REITs发行潮？市场化的长租房参与主体该如何拥抱公募REITs？从盈利方面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？

　　三单保障性租赁住房REITs落地

　　发展保障性租赁住房是我国住房制度建设的重中之重。今年年初，住建部明确，“十四五”时期，40个重点城市计划新增保租房650万套（间），同时希望2022年全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。

　　在保障性租赁住房试点40城建设提速，供给量迅速扩充的同时，金融端利好消息频传，特别是保障性租赁住房REITs渐行渐近。近期，三单保障性租赁住房REITs获批，拉开了公募REITs落地住房租赁行业的大幕。

　　其中，红土创新深圳人才安居REITs、中金厦门安居REITs均已完成询价，进入发售流程。此外，华夏北京保障房中心租赁住房REITs于8月12日进行询价，为市场获批的第三单保障性租赁住房REITs。

　　“保障性租赁住房REITs的上市，使行业进入新纪元，拉开行业金融化的大幕。”8月12日的《中国住房租赁品牌价值蓝皮书》发布会现场，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，机构化、规模化、金融化是住房租赁行业的三大关键词。其中，机构化是基础，是前提；规模化是企业发展的必由路径；金融化是行业从萌芽走向成熟的助推力。

　　或形成“大鱼吃小鱼”局面

　　从最初的产业园区、高速公路、仓储物流到保障性租赁住房，基础设施公募REITs覆盖的资产领域越来越广。

　　赵然分析指出，公募REITs是一种金融创新工具，有助于进一步盘活存量资产，拓宽社会投资渠道、扩大保障性租赁住房规模，特别是在证监会对于回收资金的再投资去向有明确规定的前提下，势必会极大增加行业的有效供给，从而真正起到平抑租金、平抑房价的目的。除此之外，公募REITs也是一种主动管理型工具，可助推租赁住房项目获得稳定且可持续增加的运营现金流，最终实现资产或资产包的保值增值。

　　“对于租赁企业来说，在资金端，公募REITs属于直接融资，不仅可以降低企业的资金成本，也可以有效降低企业的资产负债率；在产品端，公募REITs会迫使企业去深入思考如何通过优化产品提升整体收益、降低运营成本。”赵然如是说。

　　那么，这是否意味着我国保障性租赁住房将迎来REITs发行潮？未来将会达到多大的发行规模？

　　在赵然看来，保障性租赁住房REITs的规模不会达到几十、几百单。一个不容忽视的问题是，良好的REITs标的需要具备一定的规模，如此一来，行业内或形成“大鱼吃小鱼”的局面，规模小而运营良好的资产有机会并入其中，加上公募REITs的资金将继续投入到保租房建设中，行业规模将不断扩大。因此，未来品牌租赁企业的数量或逐渐下降，而与之形成对比的是，单一品牌的体量或日趋扩大。

　　住房租赁企业需切换到资产管理“轨道”

　　对于具有金融产品属性的REITs来说，标配有稳定现金流的产品才是保证未来盈利的标尺，而底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。在赵然看来，未来，公募REITs收益率还有较大的提升空间，优质的公募REITs具有丰富的产品类型，多元化会让其收益率更加稳定。那么，从盈利层面分析，公募REITs收益率突破4%的着力点是什么？

　　从全生命周期的视角分析，租赁住房全生命周期包括“投、融、建、管、退”5个阶段。赵然认为，在增量时代，“投”“融”“建”是租赁企业的重心所在。当供给达到一定的规模，尤其是保障性租赁住房REITs打通金融闭环，提供了投资退出路径之后，住房租赁企业的资产管理能力就显得格外关键。

　　“住房租赁的底层逻辑换轨，成了资产管理逻辑，这是住房租赁企业眼下要特别关注的。”赵然表示，在资产管理的轨道上，租赁企业更应重视品牌运营，一个品牌如何切入市场、如何借助品牌策略实现4%甚至更高的收益率，成了凸显品牌力的最优级指标。

　　“住房租赁是个微利行业，机构化、规模化道路是行业参与者‘活下来’的必由之路。随着政策与金融红利的释放，住房租赁企业抓住机遇的关键在于，能否深扎进品牌运营的底部，科学制定资产布局、产品布局、人员储备、供应链管理等一系列紧耦合策略，以资产管理、长线运营的思路倒逼企业优化产品、优化服务，进而以更多的高品质供给让租赁住房真正成为新市民、青年人住房需求的压舱石。”赵然说。来源：《新京报》