双方协商好的“借房上学”
转眼就变了卦
虽然签署了赠与协议但借房才是本意
这种情况下
赠与合同还有效吗？
借出的房子难要回
山东济南，沈奶奶与方爷爷系夫妻，方爷爷于2010年去世，二人育有一子方伟（化名），一女方兰（化名）。2016年，沈奶奶与方爷爷共有的房屋拆迁后，沈奶奶分得一套拆迁安置房，安置协议记载被拆迁人为沈奶奶。2020年，沈奶奶作为赠与人，其孙子方晨（化名）、孙媳秦静（化名）作为受赠人，双方在不动产登记部门签订了一份赠与合同，载明沈奶奶将其名下的拆迁安置房赠与方晨、秦静二人，并将房屋登记在该二人名下。现沈奶奶将二人诉至山东省济南市槐荫区人民法院，主张当初过户房子是为了配合被告二人的孩子上学，并非将房子赠与被告二人，二人也承诺给孩子办完入学就将房子还给原告沈奶奶，但后来一直不配合过户。故请求法院判令双方签订的赠与合同无效，被告协助原告将涉案房屋过户至原告名下。被告二人共同辩称，他们一直在照顾原告，原告赠与房产是因为希望二人继续照顾她，并非因为孩子上学，双方之间的赠与合同真实有效。
法院：赠与合同无效
山东省济南市槐荫区人民法院经审理认为，赠与合同虽是无偿合同，但此种无偿往往基于受赠人对赠与人在感情、生活等方面的照料。尤其是涉及房屋等经济价值较大且对赠与人的生活具有保障作用的不动产，财产所有权人大都基于一定的目的作出赠与决定。
综合该案查明的事实，法院认为，原告沈奶奶与被告二人之间不存在真实的赠与合同关系。理由如下：
第一，原告沈奶奶欠缺赠与动机。虽然被告二人系沈奶奶的孙子和孙媳，但二人并不与沈奶奶共同居住，未能提交对沈奶奶进行抚养照料的证据；
第二，有证据证明过户房屋的目的仅为重孙入学，而非真正的赠与。原告沈奶奶及其子女，以及被告方晨（沈奶奶孙子）的母亲均对此出具证人证言，方晨父母作为其至亲，所作陈述可信度较高。
第三，被告方晨提交的《协商证明书》不能证明双方存在赠与法律关系。该证明书中，记载的仅为涉案房屋“过户在孙子方晨”名下，“过户”即所有权的转移登记，该客观事实的发生可能基于多种不同的基础法律关系，并不能明确一定是基于赠与法律关系发生的。
第四，原告沈奶奶与被告二人对该房屋的处理系无权处分。涉案房屋系原告沈奶奶与方爷爷夫妻双方共有财产拆迁后的安置房屋，房屋继承人不只沈奶奶一位，在方爷爷去世后，相关继承人对该房屋享有权利。沈奶奶与两被告在未与其他继承人协商的情况下，以赠与的方式办理过户系无权处分。
第五，被告二人以涉案房屋办理子女入学手续的目的性较为明显。经查证，被告二人的孩子确实在涉案房屋过户后，办理了涉案房屋所在学区的入学手续，而被告二人也并不在涉案房屋居住。
综上，法院采信原告沈奶奶的主张，根据《民法典》第一百四十六条的规定，虽然原被告双方以签订赠与合同的方式，办理了涉案房屋的过户手续，但该行为系双方共同的虚假通谋行为，应属无效。
根据《民法典》第一百五十七条的规定，被告应当返还涉案房屋，故原告沈奶奶要求被告二人协助将房屋过户至其名下，法院予以支持。
另需说明，因本案不涉及涉案房屋析产分割问题，故未追加相关权利人参加诉讼。
最终，山东省济南市槐荫区人民法院依法判决支持了沈奶奶的诉讼请求，判决作出后，双方均服判息诉，现该判决已生效。
法官：出借房屋需签署有效协议
《民法典》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而“借房登记上学”会使房产这一重要的不动产脱离真实权利人而存在。对真实权利人而言，该行为会产生极大的法律风险，应尽量避免类似行为。如果必须从事该行为，则应拟定内容明确的协议，并邀请第三人作为见证方在协议上签字。另外一定要尽早要回房屋所有权，以免出现房屋被抵押、拆迁而无法得到补偿等不利情形。作为借房入学一方，更应秉持诚信原则，如果非但不感念他人的慷慨相助，反而欲将房屋占为己有，即使让孩子赢在了教育的“起跑线”上，也会让其输在道德的基本线上。
《中华人民共和国民法典》
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
CCTV今日说法综合公众号@济南市槐荫区人民法院
VIP课程推荐
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
