代建渐成房企新增长极需求端客户日益多元|房企_新浪财经

转自：中国经营网

本报记者吴静卢志坤北京报道

自去年以来，在地产行业去杠杆的背景下，为追寻稳健、安全发展，企业对于轻资产、高盈利、抗周期的代建业务愈加青睐。

随着众多房企纷纷入局，代建正在由一个分支赛道开始走向独立赛道。某头部代建企业指出，代建未来将成为房企独立的业务和新的利润点。

与此同时，除了商业代建之外，纾困项目、国央企及城投公司开发项目，以及政府主导的保障类租赁住房建设所带来的增量业务，使得整个代建赛道客户类型变得更加多元。

由分支赛道变成独立赛道

今年2月底，龙湖龙智造与大家保险集团旗下另类资产投资管理平台、非保险类公司的持股平台——大家投控就温州市滨江商务区16-01、02、04、05、06、07地块项目达成开发管理合作。据了解，这是龙湖龙智造在浙江签下的首个建管项目。该项目位于温州市滨江商务区核心板块，总建筑面积约40万平方米，预计总投资额40亿元。

早在去年9月份时，龙湖集团就曾与大家投控合作，获得超高层综合体“苏州双子金融广场”代建代开发权。该项目位于苏州新区狮山核心CBD，是一个集住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等多功能业态为一体的超级综合体项目。龙湖龙智造在其中提供包括开发建设、可售业态销售管理及品牌使用等全过程的代建管理相关服务。

作为代建领域新入局者，龙湖龙智造拓展势头迅猛。去年8月份时，龙湖集团宣布入局代建领域，并发布代建品牌——龙湖龙智造。龙湖集团内部将其归类于服务业务中的智慧营造板块，该项业务结合了定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等产品服务模块，协同为客户提供一站式全周期的建造服务和营造服务。

随着近日龙湖集团发布2022年业绩公告，龙湖龙智造的业务进展也一并公布，据龙湖集团首席财务官赵轶介绍，截至目前，龙湖龙智造已获取建管项目近40个，总建筑面积超过700万平方米。

据了解，自去年发布以来，龙湖龙智造已接连签约苏州、成都、重庆、北京、无锡多个项目，目前已与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好的合作关系。赵轶表示：“通过龙湖龙智造入局代建行业是龙湖持续洞察行业机会、布局长期业务的重要战略，已成为集团服务业态的新增长极。”

随着房地产行业进入下行阶段，具备轻资产、逆周期、高利润率特征的代建业务愈加受房企青睐。从去年以来，越来越多的房企开始涉足代建“红海”。根据市场机构中指研究院的统计，2022年房企代建项目预计新签约建筑面积达到了11073万平方米，首次突破了1亿平方米，相比2021年增长了11.3%。

据不完全统计，截至2022年末，涉足发展代建业务的品牌房企已经超过60家。其中既有绿城管理、中原建业、金地管理等早期入局者，也有旭辉建管、世茂管理、龙湖龙智造等新玩家。无论是全国化超大型房企如万科、中海、保利发展等，还是地方性大中型房企如联发集团、滨江集团以及建业集团等均有涉及代建业务。

客户类型更加多元

所谓代建，是指拥有土地的委托方发起诉求，由拥有项目开发建设经验的一方承接，双方实现合作开发。依据委托方性质的不同，代建通常可分为商业代建、政府代建、资本代建等。

以往，商业代建是多数代建企业的主要业务类型，代建领域客户相对单一，但是从去年开始，政府代建、纾困类项目、城投平台等需求增加，使得该赛道客户变得更加多元。

比如中原建业，公司以往客户是寻求商业代建的中小开发商为主，集中在三线及以下级别城市，去年受疫情和行业整体波动影响，这些城市面临较大的去化问题，2022年中原建业的新拓展面积、合同销售、净利润等经营指标同比均有所下滑。为了减少对单一模式的依赖，中原建业从去年下半年便开始加大政府代建、资本代建、问题项目纾困等业务的落地。

根据业绩公告显示，截至2022年底，中原建业共与14家政府平台公司、8家国企签订战略合作协议，共签约14个政府代建项目，签约面积201万平方米。

在政府代建方面，中原建业主席及非执行董事胡葆森表示，公共住房、旧城改造，尤其是城投平台土地资源盘活的需求，是公司未来代建增长的重要驱动力。

据了解，自去年以来，城投平台的代建需求在整个代建领域中增长最为突出。自从2021年第二批次集中供地以来，不少城市拿地主力由过去的民营房企转变为城投平台和央国企。

以中原建业的大本营——河南市场为例，2022年政府所供应地块中有超过三分之二被城投公司竞得。中原建业相关负责人告诉记者，其中不少城投公司自身并没有相应的开发经验和地产全流程管理经验，之前也从未同时操盘过多个楼盘，因此后续需要寻找合作方，比如将地块委托给代建企业进行代建代售即是一种合作方式。

克而瑞研究中心高级研究员易天宇表示，对于城投平台来说，通过招拍挂拿地可以做大其资产，前期可以利用土地进行抵押融资来补充其流动性，后期可待当地销售市场止跌反弹时，通过自建或引入第三方代建来盘活项目，尽可能减少销售回款周期。

随着销售市场的回暖，今年前两个月，中原建业在管项目实现合约销售额33.68亿元，同比增长54.7%；合约销售建筑面积56.8万平方米，同比增58.5%。

“虽然还没有回到2021年最好的水平，但今年的业绩会较去年有明显的增长。”胡葆森认为，目前地产销售市场已经触底，来自城投平台、纾困类项目相关的代建需求增多，此类代建业务发展空间较大。

为了提升公司今年业务拓展力度，中原建业推出了城市合伙人模式。据了解，中原建业合伙人理事会于2022年12月成立，从190位合作伙伴中选取13位战略合作伙伴。合作之后，这些城市合伙人在各地市发挥自身资源进行签约，加速业务扩张。这13个城市合伙人自身的资产规模就已超过2000亿元，自中原建业成立以来，已经和13位合作伙伴累计签约超过了1000万平米，在今年1月份的集中签约中，城市合伙人贡献了超150万平方米签约面积，占集中签约面积的43%。

据中原建业管理层表示，城市合伙人会是公司未来发展的重要增长极。目前公司已在筹备第二次集中签约，项目数量在30个左右，预计合伙人的项目会达到60%以上。

除了城投平台带来的代建需求外，代建企业另一个业务增长点来自于保障性租赁住房的建设需求。根据公开信息，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房的总建筑面积约6.09亿平方米，平摊到2021~2015年，意味着每年新增1.2亿平方米保租房建设需求。

据了解，政府对于多数保租房、安置房等政府公益性工程的代建，会更倾向于央国企或拥有央国企股东背景的市场化主体，以及地方品牌影响力较大的当地企业。事实上，代建行业的头部效应已愈加明显，据中指研究院统计，从2022年新签约项目建筑面积维度来看，预计排名前五的企业所占代建市场份额约为58.6%，较2021年提升了5.4个百分点。

此外，在各地“保交楼”压力下，纾困类项目亦成为资本代建新机会点。易天宇表示，金融机构普遍不具备操盘开发能力，但具有资金和资源双重优势，拥有较全的金融牌照且可以为开发项目提供增量资金支持；而代建商拥有较为丰富的房地产项目开发经验，但传统“重资产、长周期”模式的开发业务存在较大的资金压力。金融机构选择与代建商合作，通过优势互补，可以实现项目价值的最大化。

实际上，部分头部代建企业的政府类代建和资本代建业务占比正在迅速攀升，比如绿城管理2022年新拓代建项目合约总建筑面积中，政府类业务、国有企业委托方及金融机构占比达76.5%。

据克而瑞统计，当前房地产代建行业整体规模仍然相对较小，整体开发市场的渗透率很低，对标欧美代建参与度可达20%~30%，这意味着国内代建行业未来仍有较大增长空间。