大城市小村庄老房改造变新房_新浪财经

转自：央视

2021年，北京城乡接合部的门头沟卧龙岗村由于基础条件太差，被市里选为首批农房质量提升试点村落，在原址拆除重建。记者来到这里的时候，大多数的房子都已经完成拆除。

在村里采访的时候，远处突然传来了悦耳的钢琴声。我们一路顺着寻找，在瓦砾深处找到了传出钢琴声的宅院。

史利宝，今年71岁，是土生土长的卧龙岗村人。

这天他刚好约了老友在家中小酌，想听听老友如何看待村子里正在进行的农房改造政策，周围邻居的房屋相继拆除，让原本不打算翻建房屋的他产生了犹豫。

2021年9月，北京市农业农村局联合多部门制定印发了《北京市农村住房质量提升试点建设工作方案》，旨在改善农村居住条件和居住环境，构建和谐宜居新农村。项目首批试点村17个，涉及北京市9个区，分为整体改造与局部改善两种类型。卧龙岗村，就是整村改造的3个试点村之一，而这也是改造范围最广，困难最多，问题最为复杂的一类。与以往政府大包大揽的模式不同，新的农房改造采用政府引导，村民主导的方式，在充分尊重村民意愿的前提下进行改造，以“统一规划、统一风格、统一监理、村民自建”为总体原则。这样的方式，大家能否顺利接受？项目推进实施中又会遇到哪些困难呢？

命运坎坷卧龙岗镇上最后一座“城中村”

77岁的庞福全，是这次整体改造政策的积极拥护者。村里的广播刚一通知，连具体细则他都没问，就拉着老伴李志兰去村委会签了翻建同意书，早早地完成了拆房工作。

北京市门头沟区永定镇卧龙岗村村民庞福全：因为我们书记说拆迁无望，没希望了。像我必须得自建，为什么？你（以前）住的是平房，不通风不透风，二三十年、五六十年的房都已经老化了，住着确实条件不行。我现在都77岁了，有这么个政策，那你就按照这个来，这个不会吃亏的，你也不会上当。

北京市门头沟区占地约1400多平方公里，其中只有不到10%的平原地区。2010年，北京市门头沟区实施棚户区改造，通过搬迁上楼，使平原区村庄基本实现城市化。2013年至2017年，通过村民自主实施原拆原建、局部置换统建、整村规划重建等模式，改变了深山区村庄的生活环境。但包括卧龙岗村在内的，处于浅山区城乡接合部区域的村庄，一直进退维谷。为了更大力度统筹城乡区域发展，实现乡村振兴，根据过往实践经验，“村民自主原拆原建与局部置换统建”模式，成为了推动城乡接合部村庄建设的方案。

北京市门头沟区农业农村局李文凯：这是基层做工作的一个主要方向，北京市一个功能定位的调整，不再进行大拆大建了，要把这个村保留下来，要给百姓做工作让百姓能理解。说明情况，以后发展的趋势到底是什么，我住这个小别墅可能比住咱们安置楼房要更舒适，并且是自己永远持有的这种状态，他也愿意自己来建。就希望政府给予适当的政策，同时用政策、用奖金来引导百姓按规矩来建，共同去努力，又和咱们政府倡导的、引导的匹配到一起。

简单来说，新的农房整体改造项目，在保持村址不变，宅基地不变等大前提下，重新进行风貌设计，并鼓励村民自己进行房屋原址重建，符合建设要求的村民，每人可获得一定的政府补贴奖励资金。在进行住房条件、村民意愿等调研后，卧龙村被纳入了首批试点改造村落。

北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：也算是争取，当时我找镇里，我说你拆迁拆不了，我就改造。我说这卧龙岗怎么办？外地人多、人口倒挂、环境差。首先防火，冬天煤气中毒，夏天防汛。这边一看高低不平，哪又滑坡了，冬天又着把火那麻烦了。以前你没去看过，那原来全是房，看不着天，那一着火，一个都跑不出来。这个只能改造，改造争取来也不容易，要珍惜这次机会。

在庞福全临时租住的家中，他给我们展示了自己的《交房验收及拆除通知单》和《农房提升意愿统计单》。

在这份统计单的政策补贴一栏，我们看到政府建房补贴为每人2.7万元，村周转补贴为每人2万元。房屋建成后，庞福全家7口人一共可以获得40.9万元的补贴奖励资金。按照政策，他家可以翻建四座二层小院，但建房多出的金额则需要村民自己承担。

农房改造项目在村里传开后，很快就有4成的村民同意原址改建。但更多的人还是持观望态度。

北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：有的人一听政策我得掏钱，你拆迁的有房又有钱，我拆房我还得掏钱，他就有点不平衡。特别是2015年左右，（周边所有村）都全部上楼了，就剩我一个村了，基础设施配套不完善。

付丰玉是卧龙岗村村书记，1990年从山东潍坊来到北京打工做保安，后经人介绍，与卧龙岗村民结婚，在1993年，成为了卧龙岗村人。用他的话说，在卧龙岗村生活30年，有25年是在问村子何时拆迁，发展和村子毫无关联。

这是一段2005年的新闻，按照计划，八宝山火化场将西迁至北京远郊的门头沟区卧龙岗，并新建一个殡仪馆，迁建工作预计在年内启动，两年内完成。当时在村民们看来，“整村搬迁”几乎是板上钉钉的事，而这也成为了许多人心中的“意难平”。

卧龙岗村隶属门头沟区永定镇，2010年前，共有行政村24个，但是目前为止，以村庄形态保留的只有卧龙岗村。周边其它村落的村民早已拆迁上楼。八宝山（火化场）西迁项目启动却迟迟没能落地，这段阴差阳错的过往，也在某种程度上改写了卧龙岗村的发展轨迹。

因为村庄始终被归类为待拆迁项目，村里的基础设施基本没有任何发展。至今村里也没能接通市政的自来水管线，同样也错过了2016年的煤改电取暖项目，冬天依然靠烧煤取暖。

李志兰：房子都没法住，都漏，连我住的那个房子都漏。老说今天拆明天拆的，怎么改，你拆了你改了，你盖这房子住着舒服了，明天一拆了全没了，将就着住。

2014年开始，王永才夫妇搬进了亲戚家回迁安置房。村里的房子以每个月每间400元左右的价格出租给了来北京的打工者。高峰时全村有近3000人在此居住，其中三分之二都是外来人口。

北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：村里没什么发展，说实话，从2004年就确权确地，整体流转，然后年底村里根据收益给你分红。2015年我们就没剩什么地了，所以老百姓也找我，我们也找（区里），我就说你们把地都给占没了，我们村子怎么办？

与卧龙岗村始终没能发展相比，村庄周边的建设一直没有停下脚步。也因为发展，村民的土地也在20年间不断减少。自2003年以来，卧龙岗村先后经历了包括莲石路工程、西六环工程、石龙五期中关村（京西）人工智能科技园等6个项目的征地。除了依靠房租增加收入的“瓦片经济”外，卧龙岗村看不到任何发展前景。

北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：我们要进行乡村振兴，乡村怎么振兴？除了人才、产业你得振兴，再一个你得有环境，没环境谁来？这就好比咱们过日子一样，你家收拾干干净净的，人家街坊四邻愿意上你家去。一上你家去脏了吧唧，下脚的地方都没有，人家也不愿意去，是一个道理。

2019年，八宝山（火化场）搬迁项目取消，为了村民可以有一个更好的生活环境，卧龙岗村的改造势在必行。但根据建房市场价格测算，改建一栋符合标准的房屋至少也要百万元的投入。政府的奖补金额并不能支撑村民盖房的需求。而许多户村民又涉及到人口众多、父母、子女都需要改建新房。

破解资金困局山人自有妙计

这天，记者跟随庞福全回村，正好撞见史利宝正在拆卸自家的房顶，考虑再三后，他下决心进行翻建。

事实上，和村里大部分人不同，大约5年前，史利宝刚刚花了50万修缮了自家的房子。

促使史利宝改变主意的，除了家庭的因素外，村里即将实施的规划发展项目也是原因之一。

北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：如果说就盖一个的话，百分之八九十都没问题。关键一个问题是，他不是盖一个，盖不起那怎么办？第一我给你联系金融贷款，农商银行贷款应该是（利率）3.7%左右，你一个房一个改造户可以贷50万。第二个，我可以给你联系企业来，你跟他签协议他给你盖，他出资。

村庄的环境改变，只是乡村发展的第一步，整村改建后，乡村未来的发展出路也是这次改建过程中需要被考虑的。尽管村庄多年没有得到发展，但村庄整体改造的消息传出后，旅游、民宿、康养等项目都相继找到村里。多方权衡之后，付丰玉选择了国药集团的康养设施项目，作为未来村庄发展的产业。

国药集团“海南”健康旅游发展有限公司周建华：我们来出钱，我们来盖，我们拿设计方案，给老百姓看，同意就我们每一个房子都有一个方案，我们跟老百姓租的年限是20年，然后每年的租金可能应该要从18万多到20万左右就一套，前五年是减半，因为盖房子钱是我出的。

北京市门头沟区永定镇卧龙岗村党支部书记付丰玉：你盖完房之后你的房不可能空闲着，肯定还得租。如果还跟以前似的随便往外租，整个就跟以前一样，只是平房变成楼房了，也还是那么乱、还是脏乱。如果人家专业公司来，他如果想经营好肯定环境必须打造，必须得保持住，整个形象得保持住。

门头沟是北京的生态涵养区，周建华告诉我们，他所在的企业正是看中了卧龙岗村地理位置和自然资源，决定在这里打造一家康养中心。根据初步摸底，改造后的卧龙岗村会有300多个小院，其中预计约200个会委托给康养中心统一管理。

国药集团“海南”健康旅游发展有限公司周建华：尤其这一两年，频繁地跟村里沟通。因为付书记他特别的点是什么呢？第一不能亏老百姓，第二村集体还得把收入做上来，他们本身不是说自己建不起来，是建得起来，他们主要是找不到一条出路，到底建起来很容易，建起来干什么。

北京市门头沟区农业农村局李文凯：这里又涉及一个村里的发展问题，有这么好的区域优势。他周边的地都已经（被开发了），这个村基本没有什么土地，只有一部分山地，价值非常低，所以这个村如何去发展村集体经济，增加农民收入，也是我们考虑的一个很重要的因素。

付丰玉告诉我们，他计划自建一套给长辈养老，自己和孩子的房子则交由企业建设，统一经营。村里的年轻人也许多数会选择交由企业，待20年租约到期之后再回村居住。但对于村里的老人来说，尽早回村里住上好房子，是他们最大的期待。

3月1日，周建华和他的团队还在加班加点讨论卧龙岗村新农房的设计方案。周建华告诉我们，他们争取在3月份开工，今年年内能够让村民们看到样板房，更早踏实下来。

而40公里之外的卧龙岗村，也决定在这一天召开村民代表大会，跟村民们商议农房改造的最新事宜。

付丰玉再三和大家强调了农房改建政策和初步的时间规划，希望大家可以早做准备。

按照卧龙岗村的改建进程，村庄计划在3月中旬开始进行建筑渣土的清运工作，并同步开始水、电、气等基础设施的布局规划。留给史利宝夫妇搬家的时间只剩不到20天。

村子改造、房屋改建前后大概需要两年的时间，老两口决定暂时住在儿子那里过渡。搬家是一个断舍离的过程。很多积攒了大半辈子的物件，都会在这次改建中和他们告别。

除了整理家当，变卖废旧物品，还有一件颇为让史利宝头疼的事情。

他需要跟租住他房子的6户人家沟通，告知自己决定改建房屋，大家需要尽快重新找房、搬家。

不久之后，这些租房的人需要重新上路，寻找下一个落脚点。

而村民们也要开始习惯失去“瓦片经济”带来的短期阵痛，他们不但要告别熟悉的环境，甚至去学习接受新的生活方式。一场变迁，让一个村庄迎来了又一个转折点，卧龙岗村要如何把握好下一个二十年呢？

挖掘有可持续发展潜力的产业才是乡村振兴之本

这里是距离北京中心城区近100公里的延庆区香营乡新庄堡村。这里也是北京市农村住房质量提升试点建设村落之一。与卧龙岗村进行整体改造不同，新庄堡村着眼于农房改善，其建设重点包括院内厨房、浴室、卫生间的改造提升，简单来说，就是将原本位于屋外的卫生间和厨房搬到房间里去。

2018年底，土生土长的新庄堡村民王德喜，成为了村书记。想试试再为村里的发展做一些贡献。上任后，他首要的工作就是带领大家改变村里的环境。

北京市延庆区香营乡新庄堡村党支部书记王德喜：原来（污水集中处理）就没有，自家的（污）水自己家里随便倒，而且原来厕所都是一满就得掏，掏完之后往地里面放，或者直接把它处理了。还有一部分是花钱，别人拿车100块钱抽一回。等它满了尤其冬天，冬天本来上厕所就是问题，一满之后还得掏，这边晚上冬天又冷。

2021年，在“美丽乡村”的建设过程中，新庄堡村接通了上下水，家家户户的污水也可通过排水管道，进入污水处理厂。但因为污水管道只接通到每户庭院，新庄堡村的339户村民，只有163户村民自己动手改造了厨卫，剩下的176户村民，还是选择维持原样。2022年，为了让农村污水改造惠及更多的村民，北京市农业农局农房改善试点项目启动，政府通过设立奖励资金的方式，鼓励村民对自己厨卫进行改造。按照奖补机制，只要达到基础改建要求，新庄堡村每户村民最多可获得两万元的改建奖补费用。

北京市延庆区香营乡新庄堡村党支部书记王德喜：还有一部分比如说条件比较差的，他2万也不够，如果说家家都两万，那好，这个项目别做了。你改完的你得两万，然后呢？他家房子比较破的呢？他两万不够，改造得四五万，他说我也不改了。

冬天的新庄堡村，最低气温将近零下20摄氏度。每到冬天，做饭，上厕所，洗澡这些生活的基本需求，都成为了考验村民生存能力的行为。为了让大家都获得实惠，过上舒适的生活，王德喜提出了资金统筹使用的想法。

去年，村里统一进行厨卫改造施工，共有114户村民改善了住房环境。余下的62户村民因为在这两年有盖房计划，推迟了改善。原本改建完成的163户村民，则通过收拾庭院，达到了干净整洁的要求，获得了5000块钱的奖励资金。

村民万金兰一直从事装修工作，他也是这次厨卫改造项目的具体负责人。借着这次农房改善的机会，夫妻俩也决定将房子重新进行翻修。

如今，这栋10多年的老房子已经焕然一新，只留下了两件老家具。

万金兰家有两个孩子，小儿子刚刚大学毕业。在此之前，两口子一年不到10万块钱的收入，很大一部分要供儿子读计算机专业的学费。尽管万金兰自己对装修熟门熟路，但也是直到这两年，他们才终于下定决心改善住房环境。

万金兰的儿子去年在北京市区找到了工作，老两口生活的压力也有所减轻，最终他们花费了10万块钱，女儿也拿出了一些积蓄，帮老两口购置了家电。

农村的环境改善，除了一眼可见的干净整洁外，更重要的是居住在村子里的人们，可以通过享受到现代化的设施，改变传统的观念习惯，过上整洁舒适的生活。这也是统筹乡村基础设施和公共服务布局，建设宜居宜业和美丽乡村的根本。但对于一个村庄来说，环境的改善可能只是乡村发展的基底，这些改善还不足以支撑更多人回乡。

村里留不住人，是当下很多村庄面临的实际问题。在担任村支书之前，王德喜一直是香营乡毛衣加工厂的老板，工人们大多来自新庄堡村及周边村落。如今，厂房已经闲置多年，看不到任何毛衣加工的痕迹。但王德喜还记得，当时这里如火如荼的工作场景。5个月生产40万件毛衣打包出口，最疯狂时大家三天三夜不回家。

而作为村里的龙头企业，也不得不面临行业的淘汰。

同样深有体会的还有史利宝，从上世纪80年代开始，当村里第一波分产到户的时候，他就带头办起了企业，发展村里的副业。从砂石厂、到供给煤矿产业的破碎机，但他同样没有逃过产业升级调整带来的冲击。

北京市门头沟区永定镇卧龙岗村村民史利宝：后来国家不让采矿了，所以到那时候我又到了一个瓶颈，不让采矿了，你做破碎机卖给谁？所以没活了我也就不干了，这就接近到我现在这个年龄了，到老了，就干不动了。其实我也是用了一辈子的事就买一套房子这么点能力，这只是咱们还是没干纯农业，没有纯属务工，你纯属务工干农业的，买商品房是永远没有戏的。

乡村振兴，关键是产业振兴。只有实现乡村产业振兴，才能更好推动农业全面升级和发展。而决定一个乡村命运的，正是繁荣之下，自身过硬的产业根基。

除了村口的河水和山峦，新庄堡村的后院还有着近1000亩的杏树林，这也是村里宝贵的旅游资源之一。

30多年前，新庄堡村靠着一片杏花林，人均年收入增长了十倍。而如今，在王德喜看来，村里一年四季都遍布着旅游资源。用他的话来说，春赏杏花、夏玩河水、秋赏枫叶，冬看雪景。

为了更好地挖掘村庄旅游潜力，王德喜也积极地联系设计团队，为辛庄堡村打造更响亮的名片。按照他的设想，他希望村子首先要亮起来。

随着乡村环境的改善和旅游产业目标的确立。在不知不觉中，一些村民已经因此受益，他们的生活也因此而发生了改变。

对于万金兰的爱人来说，随着村里环境的改善，她也因此而有了一份相对稳定的工作——卫生小组长。每天，她们都要在村里巡逻，维护街道的整洁。在旅游产业的带动，去年开始，不在村里居住的村民开始将自家房屋改建成民宿，供游客居住。

已经兴建的民宿，村民大多会交给自家人进行打理。但三号院的村民，由于常年不在村里，就雇了同村的魏淑霞帮助打理。

魏淑霞以前干过超市服务员，干过物业管理员，前些年，她回到村里，当起了这家民宿的管家。对于魏淑霞来说，她的生活重心，年轻时候跟着上学的孩子在北京漂泊，年纪大了之后，为了照顾老人回到了家乡，村子的发展让她也不用为在老家找一份工作而担心。

第一批的房屋设计图终于跟村民们见面了，按照一户一设计的原则，他们还有很多的工作要做。

史利宝家的拆迁工作已接近尾声，但他却不想离开村子，他想看着自己的房子一点点落成。

在卧龙岗村住了一辈子的庞福全来说，楼房的生活还是让他感到诸多不便。现在，他依旧会每天坐公车回村看望和喂养村里的小狗，也许他和它都希望能够早日回家。