鉴报｜守住安全底线，万科的决心与做法|万科_新浪财经

转自：贝壳财经

3月29日上午，万科举行了2023年度业绩发布会，内容较多，看点十足，特别是针对近期的债务传闻，万科管理层也真诚地回复并给出解决方案。

除了加速销售与回款、多渠道融资、高管集体降薪、股东“不分红”以及来自大股东的支持外，万科还提出将削减付息债务1000亿元以上的目标。

万科董事会主席郁亮表示：“希望万科能做得更好，能够做出一个穿越周期的标杆。也请相信我们会全力行动，坚决不躺平，有充分的信心战胜困难，一定会跨过这个关口，在新发展阶段继续成为一家优秀的公司。”

3月29日，万科举行2023年度业绩发布会。

坚决降负债

纵观万科2023年年报，有不如预期的地方，但是也有亮点。

根据年报，万科实现营业收入4657.4亿元，归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，虽然整体有所下滑，但是2023年万科经营服务业务仍然稳定增长，全口径收入558.1亿元，同比增加8.9%，其中合并报表收入428.1亿元，同比增加13.8%，经营性业务税前毛利率提升5.2个百分点。

其中，万物云实现营业收入334.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长10.2%；物流业务（含非并表项目）实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%；租赁住宅业务实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%。

与此同时，万科全力销售，持续跑赢大市，销售金额3761亿元。根据第三方统计，万科2023年销售额稳居行业第二。投资质量提升，2023年万科新获取项目43个，有33个在年内实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月，贡献销售额510亿元，投资兑现度达88%。针对库存可售资源，万科进行集中攻坚，通过产品调整、配套完善、灵活定价策略和精细管理，提升市场竞争力，2023年去化比例超过60%。

值得关注的是，2023年，房地产行业经历了前所未有的深刻调整，房企的经营安全面临艰巨挑战。在此情况下，万科克服重重挑战守住了财务安全的底线。

截至2023年底，万科连续15年经营性现金流为正，在手货币资金998.1亿元，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。

对于未来，万科年报中称，要确保安全底线，开发业务坚持跑赢大势，经营层面现金流为正。加强大宗交易和股权交易工作，回款300亿元以上，未来两年削减付息债务1000亿元。积极利用经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。

多渠道融资破局

近日，由于偿债传闻，万科陷入舆论风波。在今天的业绩发布会上，万科管理层对于这些传闻也真诚回应。

万科总裁、首席执行官祝九胜表示，最近很多朋友都很关注万科的经营安全和债务偿还问题。总体来说，公司在行业深度调整的背景下，仍然守住了安全底线。虽然部分短期指标，比如说现金短债比压力有所加大，但这些挑战都是阶段性的，公司已经做好了积极的应对，也得到了深圳国资大股东和金融机构的大力支持。

以银行为例，祝九胜称，万科长期以来与银行都是基于战略、基于长期的良好合作关系。万科长期合作的有26家银行，都很支持万科，也跟万科一起共同发展，共同控制风险。行业下行、销售下滑、回款减少的情况下，银行在风险防范方面是我们的同盟军。

“银行对我们起到了什么作用呢？皱了眉头、提了忠告、给了宽容。皱了眉头是大家对市场的下行，感觉超乎预期；提了忠告是在这个时候，万科这种类型的企业怎么有效地活下去，怎么保持现金流的平衡，银行给了很多建议；给了宽容，过往是信用制融资，监管政策下，变成了以项目抵押为主的融资模式，一夜之间转过来还是有难度的，合作银行给了我们1-3年的转换期。”祝九胜说。

年报显示，2023年，万科加强和金融机构的互信合作，全年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元。

此外，房地产融资协调机制下，万科已上报白名单项目42个，涉及新增融资169.5亿元。万科也紧跟国家房地产金融支持政策导向，积极向新融资模式转型，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。

在公募REITs试点持续深入的大背景下，万科也积极尝试，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

业绩发布会上，万科管理层说得最多的词就是“感恩”与“感谢”，感谢银行、保险公司等金融机构，感谢大股东的支持。

值得关注的是，面对此轮极具挑战的房地产周期，万科也获得了深圳国资大股东的力挺和支持。除了积极表态外，万科大股东还真金白银地给予支持。2024年3月，印力REIT询价公告显示，深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元。而早前的1月份，深国资旗下投资平台深投控还斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。

集体降薪与“不分红”

为了应对暂时性的挑战，万科节衣缩食，压降管理费用，集团管理层在2024年集体选择降薪。

自2023年年报披露之日起，万科董事会主席、总裁、监事会主席自愿领取月薪税前1万元。据了解，万科董事会主席郁亮工资在2020年税前报酬总额为1247.3万元，2022年降至393.5万元，2023年降至127万元；万科总裁、首席执行官祝九胜工资在2023年税前报酬总额为118.9万元。

同时，在万科全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金，2023年在任职期间内从万科获得的税前报酬合计766.1万元；4位独立董事2023年在担任董事期间从集团获得的税前报酬合计150万元。

此外，未在万科任职的董事会副主席辛杰，董事胡国斌、黄力平、雷江松以及监事栗淼自愿放弃从万科获得董事、监事酬金。

值得关注的是，连续31年分红后，万科2023年决定不再分红。

对此，万科董事会秘书朱旭回应称：“万科一直以来非常注重现金分红来回馈股东，连续31年分红1030亿元，历史平均分红率33.3%，也是万科历年股权融资的2.8倍，这也是我们一直引以为傲的。基于这个背景，董事会在考虑取消2023年分红的时候，真的是非常艰难。”

朱旭介绍，综合债权投资人和股权投资人的意见，董事会基于非常深入的讨论，还是决定在2023年度取消分红，帮助公司更好地应对特殊时期的不确定性，保障经营安全，非常恳请投资者给予理解。

郁亮也表示：“打破31年的分红惯例，一定是艰难的，股东的不满意，我和团队都是完全能够理解的，批评和建议，我们也都完全能接受。”

郁亮最后说：“我们虽然很早提出‘活下去’，但现在看来危机意识还需要更加强，改变的决心和力度还要更大，安全垫还要更厚。我们对今明两年提出了一个坚定降杠杆目标，坚决地把债务给降下来，在更安全基础上再去考虑发展。‘不分红’也是为这项非常重要的工作创造条件。我们相信以目前公司的能力，在轻装上阵之后，能够更好、更长久地来为股东创造价值。”

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，无论市场多么艰难，万科的管理层只要不躺平，还是有机会度过这轮危机，管理层的决心、态度以及未来的执行力也很关键。

新京报记者段文平图/企业供图

编辑杨娟娟校对柳宝庆