戴德梁行：上海中高端零售商业市场需求逐渐上升大宗交易市场投资趋于保守_新浪财经

本报记者杨让晨石英婧上海报道

2024年第一季度上海市包括写字楼、商业零售、大宗投资等在内的多个商业地产细分市场呈现出不同的发展趋势。

《中国经营报》记者日前从戴德梁行方面获悉，今年第一季度，上海写字楼市场有2个新项目入市，共带来10.87万平方米新增供应，分别是长宁艺丰中心及徐汇万科中心三期T3。零售商业市场在今年一季度则保持活跃。上海中高端购物中心市场整体空置率同比下跌0.72个百分点，至9.38%，为2022年以来历史最低点。

产业地产市场方面，华东高标仓库租赁市场需求在今年第一季度整体结构持续稳定，主要去化力仍为电商、制造业、第三方物流及快递快运。其中，上海市高标仓库市场租赁需求整体表现平稳，市场空置率环比上升0.4个百分点至15.5%，平均租金环比微升0.4%至49.5元/平方米/月。

对于今年上海市商业地产市场的发展，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强预计，今年可能出现更多低价资产投资机会，市场活跃度也有望回暖。“在写字楼租金下行、空置率压力增大的背景下，预计部分国企将推出更多优质办公项目，但价格目前不会大幅下降。”

未来需求提升有赖于新质生产力

今年第一季度，上海市零售商业和写字楼市场呈现相反的发展趋势。

数据显示，今年第一季度，甲级写字楼净吸纳量8.58万平方米，比去年四季度下滑9.86%，比去年同期下滑37.49%。

对此，戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，传统行业写字楼的需求已越来越难跟上写字楼同质化产品的新增速度，未来需求提升有赖于新质生产力下产业的突破与发展。“通过改造提升传统产业、壮大发展新兴产业及积极布局未来产业有利于加速产业之间的融合与创新，这也是写字楼市场未来需求提速的关键。”

与写字楼市场形成鲜明对比的是，今年第一季度上海市商业零售市场业态场景进一步升级。“在明朗的经济前景鼓舞下，上海中高端零售商业市场的需求逐渐上升，部分品牌开始积极为开设新店寻求理想位置。餐饮、娱乐、3C与智能家居体验店为需求的主要驱动力。”戴德梁行方面表示。

在今年第一季度，上海全市中高端购物中心首层平均租金报价在第一季度保持在778.85元/月/平方米，核心商圈内的成熟项目在销售额增加、高入驻率及租户调整的带动下，租金继续上涨。核心区域的租金水平同比上升0.34%至1888.83元/月/平方米。

据了解，在第一季度，唯一的新增供应是位于临港新城的城市书香商业街于1月20日启幕试营业，为上海中高端零售商业市场带来约3万平方米的新增供应，推升全市总存量达到2301万平方米。

记者注意到，商业零售市场目前已获得相关政策支持。日前上海市方面出台了《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，提出了涵盖文旅、体育、餐饮、居家服务和交通等11个服务消费领域到2027年的具体目标，将采用5.5G、VR、AI、北斗卫星等前沿科技，打造消费市场的新场景、新业态。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie认为，在相关政策指引下，上海零售商业市场将在未来几年进一步升级，“不断提升的居民收入和消费支出水平将继续支撑上海零售商业市场的发展”。

第一季度上海共计录得103亿元大宗交易

相较于零售商业市场的增长，上海市大宗交易市场投资情绪则趋于保守。

数据显示，今年第一季度，上海市仅录得16宗、共计103亿元大宗交易，成交金额同比下降28%，降幅明显。从买家类型来看，自用型买家的成交占比大幅上涨，占总成交额的42%，其中市区核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅均是其重点关注领域，金属能源类买家成为成交主力。

物业类型方面，办公、研发等类型以31%的占比仍居成交首位，但以自用成交为主，投资类仅有1宗成交；商业因七宝万科广场成交，占比大幅攀升至25%，位居第二；此外，因虹口价值约20亿元的综合用途土地成交，土地成交占比亦被大幅拉升；受长租公寓相关政策红利影响，公寓、酒店仍受投资类买家欢迎，一季度共发生5宗相关交易。

对此，卢强进一步表示，公寓、酒店、商住楼等适合改造为保障性租赁住房的项目将继续保持市场热度，“涉及产业用地股权交易监管进一步加强，对未来工业类项目交易影响待市场反馈”。

在戴德梁行华东区董事总经理黎庆文看来，在建设现代化产业体系政策措施带动下，上海的发展被持续看好。“未来写字楼方面培育新兴产业，推进数字经济发展、零售商业方面投资和消费相互促进、扩大对外开放，活跃大宗物业交易市场、积极推进‘双碳’目标等七大重点将带动商业地产市场稳中求进。”

（编辑：石英婧审核：童海华校对：张国刚）