近期，多家上市房企接连披露了2023年全年业绩报告。近两年来，房地产行业深度调整，在告别过去的高速增长后，过去一年房企的处境似乎更加严峻。有观点认为，去年全年，上市房企利润水平总体呈分化状态，民营房企受市场调整冲击影响较大，央国企仍保持较强韧性，发展较为稳健的企业盈利水平依旧可观。
万科集团
点评：克而瑞研究认为，由于市场持续低温，2023年万科在销售端也面临了较大的去化压力，但总体业绩表现相对稳定。
近年来，万科整体投资力度全面放缓，去年全年累计获取43个新项目，一二线城市投资金额占比98%，其中有33个实现开盘销售，投资兑现度达88%。从销售结构来看，7大区域业绩同比虽均有不同程度下滑，但分布格局保持相对稳定，其中上海区域业绩贡献最高，实现销售金额1291.4亿元，占比34.2%，高于2022年32.7%。
值得一提的是，报告期内万科三个公募REITs发行取得突破。克而瑞研究指出，公募REITs的发行将助力构建经营性业务的“投、融、管、退”完整商业模式闭环，实现资产和资金更高效地运转，让万科能在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。
融创中国
点评：债务重组完成后，融创逐步将重心放在了恢复经营上。数据显示，在三年累计计提减值总额超850亿元后，目前融创仍有624.3亿元的归母净资产，较2022年增加39.6亿元。克而瑞研究认为，近年来融创中国的财务状况虽不容乐观，但企业积极寻求自救。去年不仅对2022年完成整体展期的境内公司债按约定完成两次兑付，更于11月正式宣布完成境外公开市场债务重组，成功减轻了未来两年的偿债压力。此外，截至去年底，融创中国的总土地储备约为1.54亿平方米，虽较此前有所减少，但得益于其历年的投资积累，土地储备规模尚显丰厚。
克而瑞榜单数据显示，去年融创中国全口径销售额和操盘销售额均位列第17位，从中短期来看，融创需以盘活资产为抓手，继续推进和资产管理公司的合作，同时积极营销，稳定经营局面。
金融街控股
点评：2022年归母净利润尚有8.46亿元的金融街，却不得不面对2023年由盈转亏的现实。2023年，金融街无论是在营业收入还是归母净利润层面均出现了大幅下降。
过去一年，金融街虽采取了包括调整销售价格等在内的多种销售策略积极促销，但部分项目销售价格还是未能达到预期。其近期发布的2023年业绩报告显示，截至去年底，金融街共需计提存货跌价准备4.29亿元，其中廊坊金悦郡、佛山金悦郡和天津武清金悦府三处项目计提存货跌价准备金额达到3.48亿元。
而在资本市场，金融街控股的股价也连续多日跌破每股净资产，市净率屡创新低。值得注意的是，近日金融街发布公告称，公司控股股东大家人寿保险通过集中竞价方式累计减持股份三千余万股，占公司总股本的1.01%。
龙湖集团
点评：中指研究院认为，报告期内，龙湖集团的开发和运营及服务两大业务板块的持续健康发展，成为其利润企稳、重回增长的重要引擎。过去一年，龙湖集团实现销售回款率超100%，有息负债规模较上年减少154亿元，并积极兑付到期债务，提高财务安全度。
此外，去年龙湖商业投资租金收入也实现了同比9%的增长。全年新增运营12座商场，持续深化在核心城市的网格化布局。长租公寓航道也聚焦资产的运营效率提升，持续贡献租金和盈利。
投资方面，龙湖集团坚持在核心区域坚定投入，把握高能级城市人口流动带来的改善需求。全年累计新增31幅新地，新增土地储备总建筑面积为368万平方米。同时，在市场供求关系发生重大变化的形势下，2023年龙湖围绕高质量发展核心战略，全年共计交付14万套房源。
贝壳集团
点评：随着房地产市场供求关系发生重大变化，存量住房交易占比不断提升。国家统计局相关数据显示，去年全年二手房交易网签面积占比接近40%。过去一年，通过加深与客户的联系，优化服务流程，贝壳的存量房业务净收入同比增长15.9%，贡献利润率也同比提升47.2%。而面对新房市场的下行，贝壳则加大了对新房业务的风险管控，去年全年其新房业务净收入同比增长6.7%。
究其原因，收入的增加或源于相关支持政策的出台及递延需求的释放推动了存量房交易市场复苏，二线及以下线级城市的存量房市场变得更为活跃，贝壳也通过积极的战略性扩张加深了市场渗透率和提高了销售去化。同时，其家装家居业务及租赁住房管理运营服务业务的扩张也带动了收入增加。据了解，去年贝壳的新兴业务对总收入贡献已经达到24.7%。
点评：2022年以来，一向以“理科生”自称的金地集团遭受了资本市场多轮偿债能力质疑，去年10月凌克辞任董事长职位，更让金地集团陷入信任危机，遭遇“股债双杀”。
纵观过去一年金地集团的表现，克而瑞研究指出，其销售金额降幅远大于百强房企全口径销售金额平均收缩的水平；销售面积和销售均价也纷纷同比下降。不仅如此，过去一年其盈利水平也在持续下滑，期内净利率同比下降超过了4个百分点。截至2023年底，其净负债率为53.7%，相比2022年年底上升0.6个百分点，“三道红线”踩线一条，处于黄档水平。在克而瑞研究发布的《2023年全年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，金地集团全口径销售金额排名已从2022年底的第7位跌至第10位。克而瑞研究认为，从城市排行榜来看，金地在多个一线城市的排名均有下滑，市场竞争力有待提升。 文/张鑫宇
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