豪宅热销带动上海楼市了吗

转自：上观新闻

过去两周，上海楼市豪宅“卖疯了”。

从滨江凯旋门到融创外滩壹号院二期，再到保利·世博天悦，市中心4月开盘的几个豪宅楼盘，几乎都是“日光”。这并非个案，CRIC数据显示，上海总价2000万元以上高端住宅一季度成交规模为2016年以来单季度最高。其中，3月单月成交1079套，同比增长4倍多。

当下的这股“豪宅热”，怎么看？

豪宅供应井喷

一般来说，稀缺性才会引发抢购，但令人意外的是，今年一季度，在总成交量明显上升的背后，供应量上升幅度更大，豪宅整体供应同比增长一倍多。

一季度，上海2024年总价2000万元以上高端住宅供应占商品住宅供应总量的近两成，要知道，过去五年豪宅的比重都维持在10%以下。

今年前四批次新房，总价2000万元以上的高端住宅供应总量已达到2728套，相当于去年全年高端住宅供应总量（3530套）的77%。

压抑的购买力被释放

为何豪宅供应量大且还卖得好？

一个原因是稀缺地段的豪宅，购买力过去其实是被压抑的。一些豪宅项目，其实早就达到预售条件，但等备案价通过等了几年，从期房等成了现房。

去年集中入市的内环内新盘仅有17个，其中仅有3个楼盘有总价2000万元以上的户型。而今年前四批次集中入市的20个豪宅楼盘，内环内占到了10个，其中6个楼盘是在黄浦区。

从区域来看，2023年2000万以上豪宅项目位于浦东的最多，共有59个，占到58%，浦西中心城区主要以杨浦、普陀、徐汇为主，而今年前四批次，内环内黄浦区楼盘的供应套数在各区排到第一，达到1445套，占到三分之一以上。其次则是静安区。大量豪宅入市，也释放了目标消费群体的需求。

第二个原因就是价格倒挂现象依然存在。虽然由于豪宅新房备案价上调及次新二手豪宅降格下滑，目前豪宅的一二手价格倒挂幅度已经大不如前，但部分热门楼盘仍然存在明显价格倒挂，比如同在新天地附近，新开盘的中海·顺昌玖里单价只卖17.2万元/平方米，而翠湖天地二手豪宅的单价超过了20万元每平米。

并非个个豪宅都好卖

从今年前四批次开盘和完成认购的13个豪宅楼盘来看，日光楼盘达到4个，中海顺昌九里创下了开盘日卖出505套房的成绩。

不过，销售成绩不理想的豪宅楼盘也有。

如浦东金桥金鼎睿府推出的两幅地块，当日去化分别为68%和23%。

同样位于黄浦区的五坊园销售成绩也比不上几个黄浦区红盘，开盘当日去化率为85%。

什么样的豪宅好卖？

从数据来看，今年总价2000万元以上高端住宅产品中，3000万元以上的高端住宅成交占比超过一半，成交数量远超往年。而2000-3000万元这个区间的豪宅，成交量反而不如去年第四季度。

二手豪宅量价齐跌

与豪宅新房供应的火热相比，二手豪宅的成交并不理想，呈现量价齐跌的情况。

CRIC数据显示，2024年2月和3月，总价2000万元以上高端住宅成交套数和均价连续两个月同比下降，其中3月共成交114套，同比下降32%，成交均价同比下降5.8%。

从季度数据来看，总价2000万元以上高端住宅成交套数已连续3个季度同环比齐跌。

这也从侧面说明，目前入市的都是自住、改善加部分抗风险投资，但纯投资或炒作的群体几乎绝迹。

据“同策豪宅”统计，2024年上海将有100个单价10万+新房项目（在售及待售），二季度还有多个豪宅项目入市，未来竞争将愈发激烈，目前这批急切解决居住需求的客户出手后，豪宅还卖得动吗？

中指研究院上海高级分析师陈炬兰认为，随着豪宅供应增加、价格倒挂现象减弱，目前这波豪宅热的可持续性是有待考验的。

克而瑞研究院表示，豪宅客户群体很狭窄，接下去高端市场也将会面临客户分流的处境。

可以预计，红盘更红、“冷”盘更冷的情况将不会少见。

整体楼市回暖

总的来说，豪宅热卖还是给市场提振了信心。

上海3月商品房的成交均价达到8.95万元/平方米，创下近年来单月成交均价新高。当月总成交金额同比增长46.5%，环比增长322%。

从成交面积和套数来看，今年3月成交面积环比增长了322%，成交套数环比增长222%，增幅也显著高于往年同期。

不过，这也要考虑到今年2月份的基数较往年更低的影响。同比来看，3月商品整体成交套数同比下降39%，一季度商品成交套数同比下降45%。

这么看来，楼市的回暖和复苏，不可能一蹴而就。

其中，市场的分化趋势尤其值得注意。

依靠豪宅带动，内环内商品房成交套数同比增长显著，2月、3月同比增幅分别达到37%和81%。

内外环间和外环外的成交套数，也实现了141%、210%的环比增长，同比降幅则较二月收窄，但未实现较大幅度的反弹。

从不同面积的成交来看，越大越好卖。140平方米以上面积的商品房成交套数反弹明显，超过了去年同期。

140平方米以下的刚需房较2月有回升幅度较大，但还是不如去年。尤其是90平方米以下的商品房，成交套数同比去年下降了50%。

二手房市场也出现了明显的回暖，3月，上海二手住宅成交1.85万套，增加了170.22%。成交量位于“荣枯线”之上。

不过，3月二手房的价格还有所微跌。根据城市测量师行数据，4月1日上海二手房的基准均价在5.77万元/平方米，环比下跌了1.56%，同比下跌13.5%，差不多回到2021年2月的水平。

（实习生陈兆慧对本文亦有贡献）

栏目主编：尤莼洁

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