界面新闻记者 | 王妤涵
4月30日下午，万科在深圳举行了2023年度股东大会，深圳地铁董事长辛杰、万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜等悉数出席。
在会上，万科方面回应了目前外界关切的万科股价和融资等问题，并披露了其制定的一揽子稳定经营方案进展。
进行“瘦身健体”，改善公司基本面
“股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，目前正制定增持管理团队股票计划方案”，郁亮在股东会中表示。
对于近期万科股价的波动问题，他坦言，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。
在郁亮看来，想要提振股价最关键的还是要把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。对此，万科制定了“瘦身健体”一揽子方案，以实现三项目的：
1.“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；
2.完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；
3.完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。因为未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求。
具体而言，一揽子方案主要包括两个阶段：
第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体来说，万科未来除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资；将坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元；同时，主动完成融资模式转型。
第二阶段就是聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。
郁亮表示，目前行业经历深刻调整走向新发展阶段，势必是一个“瘦身健体”的过程，过程绝不容易，但结果是通向更健康和高质量发展。当前的压力是阶段性的，未来两年会初见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续发展。
今年首季度亏损3.6亿元
据万科4月29日披露，2024年一季度万科实现营业收入615.9亿元，同比下降10.0%；其中，房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元，同比下降13.8%；经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。
一季度受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响，万科实现归属于上市公司股东的净利润亏损3.6亿元，而去年同期为盈利14.46亿元。
主要原因为开发业务贡献营业收入同比下降了13.8%，结算毛利率同比降6.7pct至10.5%；一季度期间费用同比下滑5.8%至43.9亿元，但因收入下滑导致期间费率同比升0.3pct至7.1%；期末合并报表范围内有2323万平方米已售资源未竣工结算，合同金额3502亿元，为后续结转奠定基础。
截至报告期末，扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点，净负债率59.3%；持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。
在融资方面，万科总裁祝九胜在此次股东大会上表示，得益于银行支持和自身努力，目前公司的融资已逐渐好转，并对后续进展充满信心。
为应对万科当前的阶段性流动性挑战，祝九胜指出，万科正在执行三项重点工作：一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），目前已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷；三是银团贷款，万科目前已取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。
据悉，2024年以来万科已新增融资提款168亿，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。
平安证券研究指出，随着政策持续发力，地产基本面有望逐步改善，万科的销售经营有望向好。预计万科2024-2026年归母净利润分别为126亿元、117亿元、120亿元，当前市值对应PE分别为7.2倍、7.7倍、7.5倍。
大股东深铁再次表态支持
在此次股东会上，万科的第一大股东深铁集团的董事长辛杰表示，万科的一揽子举措体现了管理层坚决的态度，作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。
而深铁对于万科的支持也体现在了“真金白银”的实际行动上。4月30日上午，中金印力公募基金在深交所成功上市，深铁集团认购占比29.7%。
REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。
业内人士指出，经营性业务的REITs突破将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，实现资产和资金更高效、更良性的运转，万科经营性业务上的能力优势也有望进一步显现。
另外，辛杰还透露，深铁与万科的其他合作项目，目前都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。
此前在去年三季度万科召开的线上会议上，深铁方面曾表示为万科准备了丰富的“工具箱”，将根据市场情况进行有序释放以支持万科，包括以市场化、法治化方式承接万科在深圳的部分城市更新项目，帮助万科盘活大宗资产，为万科注入新的流动性，交易金额预计超过100亿元。
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