成都2020年甲级写字楼空置率达18% 租金降至近两年最低

　　成都2020年甲级写字楼空置率达18% 租金降至近两年最低

　　本报记者/陈雪波/童海华/成都报道

　　进入新的一年，成都春熙路街头再度开始人潮涌动。2020年底，成都疫情反复，当地商业地产在胆战心惊中再次经历波动，也将当年的甲级写字楼空置率定格在18.01%，零售物业空置率为7.17%。

　　近期《中国经营报》记者连续走访成都市凯德广场（新南店）、春熙路、太古里、龙泉吾悦广场、万象城一二期、金牛万达广场、龙湖上城天街以及部分临江商铺发现，商场人流逐渐增加，但在部分开业多年的商场依然能看到多个停业商铺。

　　有春熙路店主告诉记者，2020年12月的时候，伴随疫情反复，街头人流明显减少很多，但随后在慢慢恢复。

　　与此同时，特殊的市场环境之下，商业地产从业者也开始尝试线上营销，通过线上线下融合、年轻化品牌转向等方式寻找当下市场新的突破口。

　　写字楼租金下调

　　2020年开年之初，“居家办公”一度让众多办公室白领叫苦不迭，繁华地带的写字楼也失去人气许久。随着全国经济加快复苏，办公族早已回归写字楼办公，写字楼再次热闹起来。

　　即使如此，写字楼的空置率还是受到了明显的影响。戴德梁行数据显示，成都甲级写字楼第三季度空置率环比下降0.64个百分点至16.53%。但第四季度录得新增项目后，空置率再度升高至18.01%，达到近一年来最高点。

　　伴随空置率上升，租金也在同步下调。成都甲级写字楼的租金2020年第三季度下跌1.04元/平方米至111.66元/平方米/月；第四季度持续下跌0.88%，到110.86元/平方米，同比跌幅达到3.65%，为近两年来最低。

　　戴德梁行的报告分析称，虽然疫情给成都带来的影响小于一线城市，但依旧带来了不小的波动，租户资金受限导致比价情绪较为浓厚，为吸引租户，业主不得不让步降价，导致全市整年持续走低。

　　回顾2020年，当地写字楼存量租户以金融服务类、专业服务类、TMT和房地产服务类企业为主要租户，其中金融服务占比为24.3%，但已经比2019年同期下降3.3个百分点。另一方面，以律所为主的专业服务类公司较为活跃，故专业服务类企业同比增长4.2个百分点至21.5%。

　　“我们的出租率保持在95%以上，是比较稳定的。”位于春熙路核心板块的IFS国际金融中心写字楼招商部门一位负责人向记者介绍了出租情况，但他坦言，2020年租金与前一年相比确实有一定幅度的下滑。

　　也有写字楼负责人告诉记者，自身经营受影响较小。通威国际中心位于第三产业密集的高新区天府大道中段，其招商负责人总结：“回顾2020年，年初受疫情影响，整个行业均呈现客户来访及成交较少的特点，但随着疫情进一步控制，下半年有了明显回升。”据其介绍，该写字楼处于满租状态，且2020年上调了租金。

　　在四川省商业地产联盟、四川省连锁商业协会会长冉立春看来，2020年写字楼市场整体要差一点，但相对来说，写字楼对短期的疫情并不敏感，出租率在近期不会有太大变化。

　　零售物业波动

　　相比于需要规律打卡上班的写字楼，零售物业则对环境的“风吹草动”更加关心，2020年零售物业市场的恢复也经历了更长时间。

　　戴德梁行数据显示，在2020年第二、三季度，成都5万平方米以上购物中心的优质零售物业空置率仍在扩大，不过涨幅由第二季度的1.81%缩小到了第三季度的0.02%，到第三季度实际空置率为7.99%。进入第四季度，有大型商场入市后，空置率回落到了7.17%。

　　在这样特殊的一年，成都零售商业还是取得了显著的成绩。2020年成都零售商业新增供应项目总面积达到近50万平方米。同时，前三季度吸引了227家首店进入成都。

　　2020年12月初，成都复发的疫情，给零售物业再次带来了不确定性。几乎在一夜之间，喧闹的春熙路、太古里变得宁静。即使在12月下旬，记者观察到，接近中午的时间，某个网红奶茶店门可罗雀，店员站立等待顾客上门。而2020年10月的某个周末，当时排号等待多达数百人。

　　成都东二环边大型商场万象城二期于2020年12月6日开业，开业数周后记者到现场探访，正值阳光明媚，商场围合而成的露天广场中满是晒太阳的市民，新开业的B、C、D馆内一、二层顾客较多，但三、四、五层顾客稀稀拉拉，在顶楼、次顶楼可以看到数个尚未营业的店铺，被商场统一的贴纸遮挡玻璃门面，没有即将营业的迹象，也未显示具体店铺名称。记者通过电话和微信联系到了万象城运营部门负责人，但截至发稿对方未回答记者提出的经营相关问题。

　　在金牛万达广场，记者也看到了接连多家停业的店铺。在室内行走的15分钟时间里，便在三楼发现7家停业店铺，在四楼停业的店铺也超过6家，店铺玻璃门被写有商场统一 “品牌升级” 字样的贴纸遮挡。

　　金牛万达招商部负责人回复记者称，前段时间商铺的经营出现阶段性下滑，但现在已经恢复了，出租率接近100%。

　　不同区域的商场人流量也表现出明显的差异。位于高新区的凯德广场（新南店）顾客相对更多。近期一个周末的18：30，记者看到凯德广场内部分餐饮店门前有众多顾客等位，还有顾客因需等候时间太久放弃排队。凯德广场（新南店）招商中心负责人回顾称，最近工作日的客流量有小幅下降，但周末是与以往基本持平的状态。

　　在戴德梁行成都公司商业地产部主管董事孙强看来，整体而言成都零售商业恢复较快，但是2020年有一些购物中心新项目开业，新项目的空置率会比老项目更高一些，所以导致空置率看起来会有所增长。此外，疫情导致一些品牌推迟了原计划的开业时间，而且一推迟就是很多个月。

　　倒逼物业模式变革

　　2020年3月，成都市出台《成都市城市管理“五允许一坚持”统筹疫情防控助力经济发展措施的通知》，允许设置临时占道摊点、允许临街店铺越门经营、允许大型商场开展占道促销等，坚持柔性执法和审慎包容监管。此举一出，即在当时增加了就业人数10万人，随后，一度在全国掀起一股“地摊经济”浪潮。

　　从2020年4月底至5月底一个月的时间里，成都平均每天新增2000人在支付宝开通收钱码，成为“小摊主”，做小本生意。相较2020春节前两周，这个数量激增超过80%。

　　在冉立春看来，地摊经济是特殊情况下的一个有效之举，不过后续发展还需要更多的规范。孙强表达了同样的观点：“现在的地摊经济更加规范了，这件事正得到有序引导。”但地摊经济与商场的内容不同，商场里面的品牌黏度更高、规模更大；地摊销售会更有趣味性、更灵活。

　　记者在成华区锦江边看到，在部分被划定的步行路段，露天摆放有外观统一的木质销售“花车”。据管理人员介绍，这些花车由经营公司统一打造，统一管理，参与销售的店家需要经过报名、审核。“晚上这里的人会多一点，市民消遣散步的时候，花车也可以作为一道景观。”

　　从“地摊经济”回到室内，商业地产经营者还在尝试多种营销方式。成都时代奥特莱斯总经理吴志伦此前在接受记者采访时表示，为应对市场变化，他们做过四个尝试：云购物、官方小程序的闪购、直播和社群营销。“后疫情时期我们主要是推广多元化的活动，并且促进销售与客流的成长，这段时间融合了线上线下、异业的合作，整合了所有的渠道，促进销售和客流的增长。”

　　冉立春补充，2020年的市场加快了线上线下的融合，也推动了产业数字化改造。比如供应链系统经过优化后，提高了效率，能进一步降低经营成本。

　　除了线上经营外，孙强指出，现在的商业正在变得更年轻化，比如在商场能看到更多数码、盲盒这样的产品。“传统的品牌受到冲击，但是新的品牌借机得到了快速的发展和孵化，这是消费迭代的一个过程。”

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责任编辑：王婷