踩雷“中科系” 实控人曾被列为失信被执行人_新浪财经

　　踩雷“中科系” 实控人曾被列为失信被执行人

　　中庚集团跌出房企百强

　　本报记者/刘颂辉/上海报道

　　日前，河南省郑州市中院恢复对中庚地产实业集团有限公司及另外4家公司的强制执行措施，原因是一桩借款合同纠纷中未按时履行法律义务，执行标的4.84亿元。

　　中庚地产实业集团有限公司即是2020年7月更名的中庚置业集团有限公司（以下简称“中庚集团”），实控人梁衍锋于5月份因为民间借贷纠纷还曾被列入失信被执行人名单。

　　在困扰中庚集团的数十起法律诉讼中，尤其以“中科系”的借款合同纠纷值得注意。为了要回15亿元的借款本金和利息，中庚集团不惜提起诉讼。2020年12月17日，福州市中院对中国建设供应链管理发展（上海）有限公司等企业和个人发布限制消费令。

　　作为起家于福建、总部搬至上海的房企之一，中庚集团近年来销售金额连续下滑，债务压顶，存在巨额资金缺口和短期偿债压力。

　　“民间借贷纠纷属于公司董事长个人的行为，目前已经解决，而销售金额下降主要是与房地产行业大环境有关。”2021年1月14日，中庚集团一名品牌负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，高管们近期忙于业务层面，暂不方便回应财务问题。

　　借款借贷纠纷不断

　　2020年12月28日，上海实业城市开发集团有限公司（00563.HK）发布公告，公司的附属企业上海城开与中庚集团、武汉中庚及项目公司组成合营企业，开发湖北省武汉市阳逻经济开发区一处23.8万平方米的地块。

　　这是中庚集团又一次与上海城开的合作，5年前，通过收购上海城开在闵行区莘庄板块的商办项目，中庚集团首入上海房地产市场。

　　不过，中庚集团的合作开发之路并非一帆风顺。

　　位于湖北十堰市的和昌国际城占地约1600亩，总规划建筑面积约200万平方米。一期项目为和昌（十堰）房地产开发有限公司所有，二期和三期是和昌（湖北）置业有限公司的。

　　公开资料显示，中庚集团销售了和昌国际城一、二、三期住宅共1570套。其中，和昌十堰收取了和昌一期的认购金和售房款，和昌湖北则收取了二、三期的认购金、售房款。2019年，中庚集团与和昌湖北终止了合作。

　　在和昌国际城项目上，还有信托公司受到牵连。2016年3月，百瑞信托有限责任公司成立百瑞宝盈614号集合资金信托计划（和昌国际城），用于和昌国际城的开发建设，先后注入信托资金5.209亿元。不过，借款人只在2018年11月16日提前偿还了1000万元。

　　由于迟迟未能等来还款，百瑞信托采取法律诉讼方式，与和昌国际城的开发商对簿公堂。被诉对象中包括了和昌十堰、和昌湖北与中庚集团。直到2020年12月18日，郑州市中院再次以金融借款合同纠纷立案，恢复执行。中庚集团再次被列为被执行人，执行标的4.84亿元。

　　除此之外，中庚集团还踩雷“中科系”，债券申报表涉及金额达21.78亿元。2017年，中庚集团拟与中科建设开发总公司（以下简称“中科建设”）以收购部分中科建设或其关联企业已投资的项目公司的股权形式进行合作。之后，中庚集团以借款形式向中科建设打款15亿元。

　　2019年6月26日，中庚集团向福州市中院提起诉讼，要求中科建设归还15亿元借款本金及利息，并要求相关担保人按约定承担连带担保责任。记者曾在中科建设的债权申报表及其他文件中看到，发现记录的债权中，中庚集团达到21.78亿元。

　　12月17日，福州市中院根据借款合同纠纷一案，向中科建设供应链管理发展（上海）有限公司、上海贵灵实业集团有限公司等企业发出限制消费令。随着中科建设申请破产重整，表明该笔“合作费”已打水漂。

　　联合信用评级有限公司的债券评级报告显示，中科建设已进入破产预重整程序，中庚集团法院申请诉讼并查封中科建设和担保人持有的估值为20.83亿元的资产，但仍面临一定的资产减值损失风险。

　　跌出百强房企榜单

　　记者查阅债券年报发现，中庚集团以房地产销售为主营业务，在房地产开发领域持续23年，在京津冀经济圈、环渤海经济圈、长三角经济圈、海西经济圈、成渝经济圈和长江中游经济圈6大区域，投资、开发的项目有40多个。

　　中庚集团在上海的代表项目即是早年从上海城开收购而来的中庚环球创意中心，是一处位于闵行区、50万平方米的商业综合体。

　　在这个项目之后，中庚集团再没有出现在上海公开土地市场，也没有出现新增项目。

　　中庚集团一位品牌负责人告诉记者，公司在上海一直在谈一个地块，但是由于政府的原因迟迟没有拿出来公开拍卖，所以想拿地也没能拿到。2020年，公司在环沪城市盐城新增了土地储备。

　　克而瑞研究中心的数据显示，2018~2020年，中庚集团销售金额为232.1亿元、203.7亿元、143.7亿元，规模逐年下滑的同时，在行业内的排名也从94位掉到146位。

　　据中国执行信息公开网，2020年4月13日，中庚集团董事长梁衍锋被上海市第一中级人民法院列入失信被执行人名单。

　　上述中庚集团的品牌负责人向记者介绍，这主要是老板与一个女性朋友之间的借贷纠纷，属于个人借款行为，对方与中庚集团没有业务往来，只是因为对方急着要还其他朋友的钱，所以提起了法律诉讼。

　　中国裁判文书网显示，龚世英因与中庚地产实业集团有限公司、梁衍锋民间借贷纠纷一案，曾于2019年11月27日向重庆市第五中级人民法院申请诉前财产保全，重庆第五中级人民法院随后查封、扣押、冻结中庚地产、梁衍锋价值1.2亿元或其他等值财产。2020年3月6日，在中庚地产和梁衍锋需通过前述被冻结账户向龚世英履行还款前提下，龚世英向上海市第一中级人民法院解除了上述保全措施。

　　1月6日，记者就此致电龚世英的代理律师北京观韬中茂（上海）律师事务所狄青，其助理表示，该起案件已经妥善解决，因与客户签订了保密协议，所以不方便介绍具体情况。

　　官网显示，中庚集团创建于1997年，拥有资产总值超过1200亿元，2019年，中庚集团荣膺“中国房地产开发企业61强”。梁衍锋在2020年4月7日，以11亿美元财富位列《2020福布斯全球亿万富豪榜》第1851位。

　　短期偿债压力大

　　多项债务压力和司法纠纷背后，中庚集团近年来财务状况并不乐观，尤其是2019年。据中庚集团2019年债券年报显示，中庚集团2019年总营收102.45亿元，相比2018年127.01亿元，下降19.33%。其中房地产销售营业收入55.31亿元，较上年同期下降44.7%。

　　中庚集团债券2020半年报则显示，公司实现收入57.58亿元，与上年同期相比增长50.33%；净利润5.99亿元，同比增长11.48%；归属母公司股东的净利润为6.21亿元，同比增长33.22%。

　　分产品来看，中庚集团2020年上半年房地产销售实现营业收入31.52亿元，与上年同期相比增长21.59%；毛利率26.86%，与上年同期相比增长10.23%。财务方面，截至2020年6月30日，中庚集团借款总额253.26亿元，其中短期有息借款10.26亿元；上年末借款总额263.08 亿元，其中短期有息借款17.33 亿元。截至2020年上半年末，公司的短期借款与一年内到期的非流动负债合计39.2亿元，而货币资金为10.74亿元，存在28.46亿元资金缺口。

　　上述评级机构的债券评级报告指出，2019年以来，中庚集团土地拓展采用产业勾地方式，产业勾地项目的规模较大、开发周期长，易受地方政府区域空间规划以及市场波动的影响。而且公司在售项目的集中度相对较高，部分项目去化较慢，占用了公司的资金。在建、拟建项目和产业勾地项目未来资金需求较大，面临较大的资金压力，产业勾地项目规模很大，未来投拓资金规模预期亦很大，面临较大的资金支出压力，盈利能力持续性有待提高。

　　针对实控人被限制消费和业绩下滑等问题，记者致电致函中庚集团方面，总裁童文涛表示先联系办公室，副总裁邢国宝则已经离职，截至发稿，未获正面回应。