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三年冲进20强？ 卓越豪情拍地背后的焦虑
作者： 吴俊捷
[ 卓越内部人士透露，“三道红线”出台，卓越位列绿档的安全区间。尤其是卓越在深圳核心区域的写字楼，给该集团在金融机构的融资带来较强的背书，从而支撑其获得全国范围内拿地拓展资金。 ]
始终不愿意上市的深圳卓越置业集团有限公司（下称“卓越”），却并没有放弃对于市场规模和行业排名的追逐，尤其在2020年底新任董事长陈凯入职后，这家原本深耕深圳的地产商，在全国范围内开启了迅猛的一轮跑马圈地。
北京日前举行的首场集中供地中，卓越连摘四地震惊行业，其势头盖过几乎所有10强以内的房企。不过，鉴于卓越独自或参与合作所获取的四宗地地价都不低，卓越累计将支付权益地价款逼近200亿元，这引发外界对于该集团的资金面的担忧。
近日，有关卓越可能会退出北京某些地块的传闻在行业中流传。对此，该集团相关人士向第一财经回应称，“并不属实”，但也同时表示，可能会与合作方就土地权益占比进行调整。
2020年11月，地产圈知名职业经理人陈凯入职卓越，出任董事长一职。从过往履历来看，陈凯曾经带领过两三家地产公司完成规模的快速扩张。因此，当卓越掌门人李华引入陈凯之际，便毫不忌讳表达自己对于规模的野心，公开表示希冀卓越冲刺进入行业前20强。
步入2021年，卓越在多个城市土地市场的激进表现，正是其加大扩张步伐的最有力注脚。但对于去年年销售额不足千亿元的卓越来说，想要在房地产调控颗粒度不断精细的市场环境之下逆袭，似乎并不见得容易。
北京退地流言
在北京首次集中供地中，卓越一举拿下四宗地块，成为土拍的最大黑马。
金盏乡小店村02地块争夺中，卓越击败了包括中海（00688.HK）、“保利联合体”、“首开联合体”在内的6家竞争对手，以39.27亿元+13%政府产权份额竞得该地块，在此次土拍中拔得头彩。
随后，“卓越+中交”联合体，由中交作为摘牌方，先后拿下两宗地块，以49.9亿元+2.95万平方米的公租房拿下了中关村地块，地块可售住宅楼面价约5万元/平方米；以36.1亿元+2.05万平方米的公租房面积竞得昌平马连店地块，可售住宅楼面价约5.3万元/平方米。
“首开+卓越”联合体，由首开作为摘牌方，豪掷62亿元，摘得丰台区长辛店镇张郭庄村宅地，溢价率5.08%，配建3.25万平方米公租房。
外部数据粗略测算，卓越在北京共竞得四宗地块，总地价超187亿元。另据贝壳研究院测算的数据，北京首批集中供地卓越估算权益成交金额为113.3亿元，权益建筑面积录得27.8万平方米，领跑权益成交榜。
相比于中海等常年销售额领跑北京市场的央企和首开、中交等北京本地房企，卓越此前并不为北京市场瞩目，此番在北京土拍的表现，一时间将这家发轫于深圳的房企推到了焦点。几乎与拿地消息同步，就有市场传闻称，由于“算不过账”和现金流问题，卓越将退出以联合体形式摘下的三宗地块。
更有市场人士以昌平马连店地块为例称，该地块可售住宅楼面价约5.3万元/平方米，限价6.3万元/平方米，这一售价上限与楼面价相比，盈利空间极为有限。
对此，卓越内部人士向第一财经记者予以明确否认，“不存在退地的情况，我们会根据联合拿地协议推进，我们在北京还有很多合作方，还在同步洽谈其他更多合作项目。”
上述卓越内部人士还进一步介绍，在一个联合体中，每家房企对于竞拍地块都有各自的授权价。一旦拿地之后，地价、利润率等指标超出原先合作协议所规定的范畴，各家企业可以在推进过程中根据实际情况进行谈判并作出调整，比如各方对股权比例或具体合作模式进行调整等。
“联合体拿地的摘牌方分别是首开、中交，是由摘牌方来主导合作。后续，卓越与合作各方还将根据协议以及最终地价再次洽谈，并且分配最终股比及各自分管的业务范畴、各方权利及义务等。”
在北京，联合体拿了地最后解散，或者继续引入股权方接盘，属正常现象，因此卓越在高调拍地后与合作方进一步协商的行为，并没有让外界感到意外，只是目前，还未有协商结果披露，而卓越最终会为这次激昂澎湃的土地拍卖支付多少地价款，暂时还不得而知。
逆势加速
拿地凶猛成为卓越今年向外地拓展的特点之一。1月20日，卓越以12.1亿元竞得重庆市一宗商住混合用地，楼面价达14236元/平方米，溢价率为36.88%，刷新了重庆土地成交楼面价纪录。在广州，卓越继今年1月摇号黄埔第二贵地块首进广州之后，又在4月27日广州首批48宗地集中供地土拍公开出让上，以29.97亿元摘得番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西的居住用地。加上5月初北京的豪迈拿地，卓越今年前五月的拿地行动不可谓不激进。
克而瑞数据显示，2021年1~4月卓越新增土地货值548.1亿元，位列行业第十，这相当于去年全年73%的货值。
“双集中”供地政策出台，被认为会给企业运营带来诸多潜在影响，除融资、拿地策略外，还涉及产品策略和开发节奏的把控。在2020年业绩会上，多家房企高层人士表示，集中供地使得行业竞争进一步白热化，具融资、运营等综合优势的大型房企的市场地位将进一步得到巩固。但在这种不确定的市场中，“黑马”仍会出现，中型房企存在逆袭的机会。
言及拿地的逻辑，卓越内部人士回应称，公司紧密围绕“1+1+X”战略，即聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，同时开拓其他核心一、二线及高成长城市。“公司拿地所进入的城市基本都紧扣着‘1+1+X’城市来深耕。”
规模扩张离不开现金流和资产支撑。卓越方面表示，2020年，卓越总资产2200亿元，其中资产管理规模超过1000亿元。累计开发面积超3100万平方米，自持一线核心地段商业面积近120万平方米，土地储备面积近6200万平方米（近70%位于粤港澳大湾区）。公司在福田、南山、前海大量位置核心的区域开发了40余栋写字楼，号称“深圳CBD之王”。
卓越内部人士透露，“三道红线”出台，卓越位列绿档的安全区间。尤其是卓越在深圳核心区域的写字楼，给该集团在金融机构的融资带来较强的背书，从而支撑其获得全国范围内拿地拓展资金。
2020年底，李华曾提出，要在两三年内将卓越做大至行业TOP20。在克而瑞研究中心统计口径中，2020年，卓越全年销售额同比增长4.7%至994.1亿元，并没有实现当年的千亿目标，也仅位于行业销售流量榜第44名。
若参考2020年房地产企业销售榜，排在第20位的是中梁控股（02772.HK），销售业绩是1688.2亿元。相比之下，卓越与目标规模的差距，还有大概700亿元。对于这家尚未上市的房企来说，目标很大，压力却并不小，北京土拍中的纷扰，或只是卓越三年逆袭之旅中一场再平常不过的波折。
责任编辑：李桐
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