坚持问题导向 发展REITs市场——《REITs:中国道路》序

坚持问题导向 发展REITs市场——《REITs:中国道路》序
2021年06月20日 17:01 中国金融信息网

原标题:坚持问题导向 发展REITs市场——《REITs:中国道路》序 来源:新华财经

2020年4月30日,中国证监会与国家发展改革委颁布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》及《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》,正式启动公募REITs试点。《通知》的发布是中国REITs市场建设的里程碑事件,公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义,其重要性可以比肩A股市场的注册制试点。

中国公募REITs蓝图正徐徐展开,亟待系统性阐述中国REITs制度设计,指导中国REITs市场实践的作品,本书正是这样一本著作。中国REITs市场的发展道路不同于大多数国家和地区,其最大特色在于从基础设施领域开始推进公募REITs试点。我们知道,基础设施和持有型房地产是REITs的两类主要基础资产。从全球发展经验来看,REITs最早集中在持有型房地产,现已广泛应用于无线通信、电力、交通、能源、工业园区、物流仓储、数据中心等基础设施领域。应该说,无论从哪里开始试点,理论上均具备可行性。从基础设施领域启动试点工作,既有中国经济发展模式与发展路径的自然驱动,更体现了制度设计者与市场实践者的智慧。

REITs是直接金融。产品高透明度、风险匹配、以及流动性匹配,是REITs的设计和运作理念。REITs产品定位于不动产项目的成熟期,相比于开发阶段,成熟不动产资产以现金流为基础,透明度高,不易产生估值的分歧。REITs采取强制分红制度,保障了投资者到手现金流与不动产资产经营的强相关性,这一约束条件,使得REITs的价值创造建立在不动产资产的真实经营之上,使得REITs的定价中枢定位于资产的稳定分红以及现金流成长性。权益型REITs公开上市交易,目的是将有风险的永续现金流证券化,对接长期资金,满足投资者的流动性需要,实现了投融资的风险匹配和流动性匹配。

中国基础设施REITs试点把握了中国REITs市场建设的第一性问题。从基础设施领域入手,直接回应了基础设施投融资体制以及资产管理市场的补短板需求,充分体现了金融服务于实体经济。公募REITs试点坚持市场化原则,以公开发行、公开交易方式,坚持权益型导向,实现REITs穿透持有不动产权益,其中收入结构要求、分红比例等具体规则参考成熟市场规则制定,试点的制度设计充分把握了REITs制度设计的本质特征。

本书聚焦于两个重要的主题,中国基础设施REITs的制度设计,以及中国基础设施REITs的市场实践。本书重点回答了这些问题:为什么基础设施REITs是中国REITs市场建设的必由之路?如何搭建基础设施REITs的制度架构?哪些行业领域是中国基础设施REITs的发展重点?如何发起、设立、申报和发行基础设施REITs?基础设施REITs操作实务中有哪些要点需要关注?中国基础设施REITs的投资价值在哪里?怎样投资中国基础设施REITs?已发行基础设施REITs有哪些特色?全球基础设施REITs有哪些发展经验?本书包括六篇,分别是概述篇、政策篇、行业篇、实务篇、投资篇和案例篇,另附基础设施REITs国际经验介绍,形成了本书的完整体系框架。

本书以问题为导向,体现中国特色,讲中国故事。改革开放四十年,中国经济进入了高质量发展的新发展阶段,在实现社会主义现代化的道路上,中国经济社会发展面临诸多挑战,其中,解决不动产投融资市场中资金需求与供给的结构性错位问题迫在眉睫,而建设中国公募REITs市场则是破题的关键。本书详细介绍了中国REITs制度的探索进程,全面阐述了中国公募REITs市场的制度设计,深入解读了中国基础设施REITs的政策体系。我们可以看到,中国REITs市场建设,不是在“白纸上作画”,需要考虑经济增长、高质量发展、防范风险的权衡取舍,需要协调国有资产管理、税收、土地、行业、金融等各方面政策,其复杂性不言而喻。本书的作者来自政策、学术和实务界,深度参与了中国基础设施REITs市场的规划与设计,他们从现实出发,从中国的问题出发,对照问题,解决问题,勇于探索与实践。将研究成果和实践经验以著作的形式呈现,目的是为中国基础设施REITs试点提供行动指南,推动中国REITs市场的长期健康发展。

2017年至今,在刘俏教授的倡议和组织下,由北京大学光华管理学院的学者、研究人员,以及国内外政策、实务界专家等组成的北大光华REITs课题组,在“光华思想力”平台的支持下,相继推出了《中国REITs白皮书》系列研究报告,全面深入地论述了中国REITs市场建设的意义、制度设计与实现路径等重要问题,受到广泛关注与高度认可。之后,课题组设立北大光华中国REITs研究中心并发起中国REITs论坛,持续地推进相关领域的研究。

2018年6月21日,我有幸参加了国家发展改革委投资司召开的基础设施REITs座谈会,介绍了REITs的定义、特点和发展概况。2019年3月和4月间,参与了国家发展改革委投资司和中国证监会债券部组织的基础设施REITs联合调研小组,在京津冀、长三角、粤港澳、海南等地区进行了大量调研。调研之后,刘俏教授、我,以及北大光华课题组的成员,分别参加了由国家发展改革委和中国证监会举办的多次研讨,调研报告和试点文件的起草工作,以及试点推出之后的研究工作。身处伟大的时代,能够参与一项具有重大意义的工作,与有荣焉!

中国公募REITs市场建设不会是一蹴而就,但“千里之行始于足下”,对于REITs市场建设的相关问题,例如产品设计、估值定价、治理结构、管理人能力建设、税制、国资转让、扩募机制、杠杆率等等,应理性看待,科学分析。基础设施REITs试点启动是一个突破,随着试点工作顺利推进,在政策、学术、以及行业各界的共同努力下,不断积累经验,完善制度规则和行动方案,中国REITs市场将成为中国资本市场的重要组成部分,有效助力中国经济的高质量发展。(作者为张峥 系北大光华管理学院副院长)

编辑:赵鼎

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