转自：金融界
本文源自:观点网
观点指数 各地推出项目代建制，投资下限不一 一季度有些地方政府出台项目代建制相关政策，其中较多涉及的是根据项目投资规模大小来判定是否进行代建。还有就是对一些代建设施进行框定，如事业单位办公用房等。
代建企业再增项目，走“生地+熟地”开拓途径 一季度不少代建企业在全力拓展项目，主要呈现以下三个特征：避开高度竞争的区域（如长三角）；全国化布局的企业会优先选择过去地产业务有深耕优势的城市；没法覆盖的地方部分企业招募全国的合伙人开拓项目。
合作多元化，以特色项目立身 期内，观点指数重点监测的企业代建合作动作众多，代建企业一般与其他房企、城投企业、地方政府等对象合作。代建市场面临的一个重大问题是分“蛋糕”的企业越来越多，每一家企业分得的“蛋糕”越来越少。如何在有限的资源中提升盈利水平？其中一个途径是建立自身特色。
各地推出项目代建制，投资下限不一
期内，《石家庄市政府投资项目代建制管理办法》提到，市本级政府投资500万元(含)以上且占总投资50%(含)以上的非经营性项目,原则上实行代建。
《南阳市人民政府发布关于印发南阳市政府投资项目代建制管理办法（试行）的通知》指出，利用财政性资金进行建设且总投资3000万元及以上的固定资产投资项目，应当实行代建制的项目，主要包含党政机关、事业单位、社会团体等办公、业务用房及相关设施；科技、教育、文化、体育、卫生、民政等社会事业方面的建设项目；市政公用、园林绿化等城市基础设施；地方政府确定的其他实行代建制的项目；涉及国家安全、国家秘密、网络信息平台以及政府有特殊要求的项目，根据具体情况按照国家相关法律法规规定办理。
政策方面，一季度有些地方政府出台政府投资项目代建制相关政策，其中较多涉及的是根据项目投资规模大小来判定是否进行代建。还有就是对一些代建设施进行框定，如事业单位办公用房等。
观点指数观察到，各个地方实行代建制的项目总投资额有不同的标准，但是相比此前的政策空白，有了一层指导的意味。项目实行代建有助于提升效率，经验丰富的代建企业其管理效能可以赋予项目成本与品质的更多平衡。项目由内控变成外控，降低了风险。
代建企业再增项目，走“生地+熟地”开拓途径
报告期内，观点指数重点观察的样本企业中有多家录得新事件动态，一共29件。近期代建企业动作较多，如旭辉建管，金地管理、蓝绿双城、中原建业和上坤久筑等。
资料来源：公开市场，观点指数不完全整理
旭辉建管新项目主要分布在云南昆明、山西太原、大连、安徽等城市。从新获取的项目可以看出，高度竞争的区域（如长三角）新拓项目比较少。
以长三角的浙江市场为例，部分城市一个项目可能会有很多企业竞争，但其他城市竞争对手会比较少。如浙江文成县樟山片区ZS-03-22地块（全过程代建代销），开标记录内容中投标人有103家公司，4家公司入围候选，最后有1家中标，中标比为103：1。成都凤栖湖小区、金凤中心居住小区代建开标记录显示有3家投标公司，3家公司入围候选，最后有1家中标，中标比为3：1。
除了避开高度竞争区域来获取新项目外，据观点指数观察，许多全国化布局的代建企业会优先选择过去有地产业务深耕优势的城市。即利用母公司的品牌、供应链等资源为代建赋能。母公司建立口碑的地区有助于代建企业增加新拓项目和复订项目。
部分企业在无法覆盖的地方招募全国的合伙人开拓项目，如中原建业的城市合伙人、绿城管理“百川计划”以及朗诗绿色管理招募全国城市合伙人。其中不少合伙人带资源进场，比如项目、转介项目、资金等。观点指数认为，此种合伙人的优势有利于代建企业增加业务。但实际过程中也会产生一些问题，比如管理半径的增加、供应链配套重新搭建等。
代建类型上，据观点指数不完全统计，期内样本企业在项目获取上依然呈现出多元化的特点，即项目类型有住宅、公建、酒店、商场等。住宅类依然是代建企业新拓项目的重要组成部分，很多来自政府、城投公司以及纾困类项目。
当下在销售端代建代销住宅仍然面临压力，观点指数发布的“2024年1-2月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-2月份前100房企累计实现权益销售金额3206亿元，同比下降50.5%。基于此，委托方对于代建企业的选择或更为谨慎，企业在做好品牌输出的同时可能需要背负一定的去化销售压力。
合作多元化，以特色项目立身
企业合作方面，期内观点指数重点监测的企业涉及代建合作的较多，合作对象包括房企、城投企业、地方政府等。
需要关注到的是，期内远洋建管与世盟物流签署代建协议 ，于北京打造华北供应链管理中心。远洋建管受托为项目提供招标采购、施工建设、竣工验收、交付服务、产权办理等专业定制服务。该项目规划业态为仓库及配套用房，位于北京南六环与京沪高速交汇点西南角，地处亦庄核心区南部金桥科技产业基地内部，占地面积约4.8万平米，规划建筑面积约5.2万平米。
这是代建企业中少有的和非开发企业进行的合作。对于这类型的管理咨询服务，代建费用的收取毛利更高，但也要求代建企业必须要有过硬的服务水平，凭借自身业务能力增加管理服务的附加值。
对比住宅开发的代建代销，这类业务尚未形成规模。随着代建市场竞争愈发激烈，有望成长为新的增长点。
期内，绿地集团与重庆市铜梁区人民政府签署战略合作协议，签约打造重庆铜梁文旅标杆项目，将重点围绕铜梁文旅产业、现代山地特色高效农业、高新产业园建设等系列项目开展合作。
负责这一项目的是绿地城市建设运营集成服务平台。今年初，绿地集团整合文旅、商业、酒店、科创等领域的资源，以赋能代建业务升级，形成新的业务增长点。据悉，平台将重点聚焦文旅、度假等综合性项目，主要向合作方输出“P+EPC+O”的集成服务解决方案。
观点指数认为，绿地集团的这次合作是其他代建企业寻求更多合作的一个缩影。代建市场面临的一个重大问题是分“蛋糕”的企业越来越多，平均的市场份额变少。这就使得企业开始思考如何在有限的资源中提升盈利水平，其中一个途径是建立自身特色，发展特色代建项目。
期内不少代建企业通过公共资源交易中心中标代建项目。具体来看，有绿城管理、蓝城集团、金地管理、中原建业、华润置地等企业。在中标企业中，长三角系代建企业占比较多。
据观点指数观察，在政府招投标平台获取的新项目，部分要求以联合体报名的方式参与竞标。这就给企业参与多个项目投标提供机会，有利于降低企业的投入压力，但在后续合作过程中需要内部协调利益的分配。
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