继2020年8月“三道红线”后，2021年1月房地产行业又遭遇“两道红线”，无疑是对房地产项目通过银行贷款、信托计划等债权融资的又一记沉重打击，如果说“三道红线”是用于控制“资金需求端”，那“两道红线”则是通过控制购房者的房贷来收紧“资金供给端”，供给端的收紧直接影响到房企加杠杆的能力。
“三道红线”：
2020年8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，宣布了房企融资的“三条红线”。
红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线二：净负债率大于100%；
红线三：现金短债比小于1倍；
如何限制？根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。如果三道红线全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。
“两道红线”：
2020年12月31日，央行、银保监会联合发文，房贷集中度新规出台，调整银行业房地产贷款占比上限与个人房贷上限。两部门将根据银行的资产规模及机构类型，分档对其房地产贷款集中度进行管理，划出了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限的“两道红线”。
红线一：房地产贷款占比上限最高为40%，最低为12.5%。大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27%，小型银行不得超22.5%，县城农合机构不得超过17.2%，乡镇银行不得超过12.5%。
红线二：个人住房贷款占比上限最高为32.5%，最低为7.5%。大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县城综合机构不得超过12.5%，乡村乡镇银行不得超过7.5%。
设定房贷占银行贷款的比例，有什么意义？
首先，对百姓来说，这个规定是针对将来的 ，居民去杠杠 ，减少负债，坚持“房住不炒”，老百姓就会有各种丰富多彩的消费。限制房地产贷款上限最终目的是刺激消费。
其次，流向房地产的贷款受到限制，自然会进入实体经济，有助于经济更稳定发展。
第三，银行发放房贷会更加谨慎，银行会优先向资信条件好的房企放贷。
长期以来，房地产行业吸引了大量资金流入，房地产与金融业深度“捆绑”。近年来监管部门三令五申对房地产贷款进行控制，虽然增速有所回落，但总量仍然不小，占比依然较高。中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文表示，目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
但是，房地产企业解决融资难怎么办？业内普遍认为房地产基金或许会成为房企融资的答案，房地产基金势必要向“真”股权投资转变。
钜派观点：
钜派地产团队认为，企业降负债、降杠杆，短期很痛苦，但未来房地产企业会变得更健康，发展更稳健。
首先，“三道红线”和“两条红线”等政策会使企业不会再激进地拿地，参拍土地的企业数量会降低，土地溢价率变低，以前溢价30%以上很正常，近期土地溢价已经普遍降低至20%以内。过往开发商会在每年1月去“捡漏”拍地，今年明显已经谨慎很多。对于股权投资，开发商甚至希望土拍阶段就有股权投资介入。而且土地价格变低、限价不变，会令产品利润更高，股权投资收益会更好。
其次， “三道红线”和“两条红线”令房企融资端水龙头收缩，按揭款放款变慢，令经营端杠杆下降，行业整体运营会更谨慎。
除了土拍情况，钜派房地产团队认为还需要关注主要城市的人口流入、新结婚数量、小学生入学数量等。
我们认为，国家在规范房地产行业，2021年一定是股权投资大年，当然专业性要求也越来越高，包括通过产业获取项目的能力、团队管理能力、项目管理能力等。我们的策略是回归到房地产本质，注重项目的素质和操盘团队的能力，对于项目选择则会有更深的下沉，比如交易对手不再仅限于开发商排名，对项目的选择，我们更看重货地比和当地的预售条件。随着行业向真股权投资转变，股权收益和股东回报会更高。
责任编辑：迟乔雨
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