钜派房地产市场月报｜楼市小阳春冷热分化，融资总额减少近36%_新浪财经

基金红人节|金麒麟基金大V评选百位大咖入围→【投票】

　　3月，一线城市宅地供应量下降，并且多位于非核心区域，导致成交量和楼面价均大幅下滑。核心二线城市在集中供地政策出台前，供应了少量宅地，同样多位于城市的非核心区域，因此，成交楼面价也相对较低。受土地供应两集中政策影响，部分高能级城市在3月未供应土地，促使部分大型房企在二线以及三四线城市补充土地储备，同时也会压缩中小房企在高能级城市的生存空间，促使中小房企在低能级城市抓住机会，普通二线以及三四线城市土地成交量虽然涨跌不一，但是成交楼面价以及溢价率同环比均上升。

　　01 政策盘点

　　两会：坚持“房住不炒”定位，保障好群众住房需求

　　3月5日，政府工作报告指出，要保障好群众住房需求。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，稳地价、稳房价、稳预期。在住房租费方面，政府工作报告表示，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。同时，政府工作报告提出，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。

　　因城施策：各地加码楼市调控，稳定市场预期

　　3月，住建部副部长先后带队赶赴杭州、无锡、成都、西安等市调研督导房地产工作，指出城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持“房住不炒”，切实落实城市主体责任；政府要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。

　　多地严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场

　　3月22日，央行召开全国主要银行信贷结构优化调整座谈会。3月26日，银保监会、央行、住建部发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。

　　02 市场概况

　　新增供应同比增35%，超2019年同期

　　3月热点城市商品住宅如期迎来高峰，28个重点城市预估新增供应面积1978万平方米，环比较2月翻倍增长121%，同比增长35%。受此拉动下一季度累计供应规模高于过去两年，较2019年同期增长6%。

　　一线城市供应规模稳中有增，不过一季度整体供应还是低于2019年同期。4个一线城市3月供应面积为136万平方米，环比增39%，同比增7%，前3月累计较2019年同期降9%。随着二季度上海、深圳等待开项目入市，一线城市供应规模将有一定回升。热点二三线城市供应规模继续放量，24个监测城市3月合计供应1842万平方米，环比增131%，推货量超2020年疫后复工同比增37%，前3月累计规模较2019年增长8%。

　　新房成交同环比涨幅约7成，京沪深倍增

　　3月典型城市商品住宅成交表现热度不减，28个监测城市预计成交规模达2985万平方米，同、环比增幅超7成，一季度较2019年同期增长33%。一线城市继续领涨，二三线城市分化特点逐渐体现。

　　一线城市3月预计整体成交新房412万平方米，环比再增79%，前3月较2019年同比增长97%。得益于充沛的购买力，北京、上海、深圳楼市火热依旧，3月同、环比大增，驱动一季度成交创3年新高，较2019年同期增幅均在100%以上。广州涨幅略逊于3城，但同、环比涨幅也分别达83%和74%。二三线城市中24个监测城市3月预计整体成交2573万平方米，同、环比分别增长68%和70%，但一季度累计规模较2019年仅增长26%。

　　库存维持供不应求格局，过半城市收窄

　　3月销售节点期间多数城市供求双升，但整体仍维持供不应求状态。除无锡、厦门、天津供应显著放量短期供过于求外，其余城市普遍供求比小于1。受前期土地成交较低影响，短期内供求比仍将低于合理区间下限。受此影响下，重点城市库存面积普遍环比回落，杭州、重庆、济南、宁波、南京环比降幅超10%。同比上上海库存较2020年同期也降37%。受此影响下，半数以上城市消化周期有不同幅度缩短。

　　二手住房9城同环比普涨，北京厦门同比涨超150%

　　2021年3月，二手房市场整体表现亮眼，9个重点城市共计成交746万平方米，环比翻倍，涨幅105%。基于去年同期经济仍在复苏期成交基数相对较低，本月同比涨幅高达67%。值得一提的是，相比2019年同期，同比涨幅仍有43%，整体一季度同比2019年更有超5成增长，目前市场规模正处近年来高位。

　　具体到城市来看，9城环比涨幅皆超50%，其中成都、杭州、青岛、厦门更是涨幅翻倍。同比来看，整体显示涨多跌少，北京、厦门同比涨幅分别高达165%和171%最为亮眼，深圳受政策调控影响回落11%，大连因成交规模基数低涨跌波动较大，同比下降73%。

　　03 土地储备

　　3月，全国300城经营性土地成交总建面13456万平方米，环比增长22%，同比增长13%；成交总金额3393亿元，同、环比分别增长18%和5%；平均楼板价降至2521元/平方米，环比下跌14%，同比仍上涨5%。土拍平均溢价率进一步回升至16.9%，续创2020年以来新高。

　　一线城市成交建面62万平方米，同、环比分别下降71%和84%；成交金额降至72亿元，平均楼板价跌至11647元/平方米，环比下跌37%。二线城市成交建面3025万平方米，环比增长50%，成交金额1164亿元，环比增长21%，平均楼板价降至3849元/平方米，环比下跌19%。土拍市场明显降温，底价成交常态化，零溢价城市持续增多，仅限于南宁、宁波、福州、合肥和西安5城溢价率仍保持在20%以上。三四线城市成交建面10369万平方米，同、环比涨幅都在20%以上，楼板价升至2080元/平方米，环比上涨17%。

　　04 企业融资

　　2021年3月100家典型房企的融资总量为847.93亿元，环比上升48.8%，同比下降35.7%。其中，境内债权融资673.95亿元，环比上升66.6%，同比下降32.0%；境外债权融资312.10亿元，环比下降17.5%，同比下降45.4%。一方面在三条红线下融资环境收紧使得房企集中降杠杆，融资进一步受限，房企融资低位运行；另一方面，主要在于美元持续走强，导致房企发行美元债意愿下降。

　　2021年截至3月100家典型房企新增债券类1融资成本5.57%，较2020年下降0.50个百分点，其中境外债券融资成本达6.58%，下降1.20个百分点，境内债券融资成本4.31%，较2020年下降0.10个百分点。单月来看，3月房企融资成本4.71%，环比下降0.72个百分点，同比基本持平。其中境内融资成本4.20%，环比上升0.15个百分点；境外融资成本6.68%，环比下降0.25个百分点。